作者|刘莹
出品|焦点财经
近两年，物业管理企业在资本市场频传利好，俨然已是镁光灯下的明星。2020年，物业企业更是迎来上市高峰期，全年新增18家上市物企，成为迄今为止上市企业数量最多的一年。
后疫情时代，物业行业迎来新的发展变局，也面临前所未有的机遇和挑战。在这个时点，对上市物企的经营情况进行深入解读，穿透现象看本质，发现“裸泳者”，寻找“估值王”，不仅能收获新启发，也有助于找到行业破局之道。
物业股市盈率分化严重
焦点财经通过对已发布年报的40家港股物企进行梳理发现，2020年，物业行业迎来整体爆发。从估值水平来看，华润万象生活以111.72倍的市盈率拔得头筹；融创服务和碧桂园服务则分别以107.5倍及74.3倍的市盈率紧随其后。
具体而言，40家港股上市物企中，有10家物企的市盈率高于50倍，18家物企的市盈率在20倍至50倍之间，另有18家物企的市盈率低于20倍，由于背靠的“母公司”规模各异，而呈现严重分化的态势。
其中，远洋服务、建业新生活、银城生活服务、佳兆业美好、金融街物业、蓝光嘉宝、鑫苑服务、时时服务等均为市盈率在20倍以下的物企；方圆房服、兴业物联、彩生活、中奥到家等则为市盈率在10倍以下的物企。排名倒数第一位的是祈福生活服务，市盈率仅为华润万象生活的3.44%。排名居中的正荣服务，市盈率约华润万象生活的1/4。
克而瑞分析指出，近两年，房企之所以纷纷将物业版块分拆上市，就是看中了物企可以在资本市场拿到高估值，且可以帮助母公司降低负债率的优势。恒大总裁夏海钧就曾表态，恒大净负债率因分拆物业上市下降了19个百分点。
作为恒大物业、世茂服务等物企的投资方，红杉资本管理层也曾透露，物业企业的市盈率达到了40倍，而房地产公司只有8倍。这意味着，同样一个利润在房地产公司值8亿，在物企则值40亿，物企有机会取代开发商的主导地位。
大公司有望成为市场整合者
焦点财经统计发现，除上述已经在港上市的40家物企之外，行业目前还有12家物企已经递表，等待敲锣时刻。未来一段时间，物业服务企业还将延续扎堆上市的趋势。随着这些物企相继涌入资本市场，估值空间会发生怎样的变化，仍有待观察。
根据摩根大通的判断，物管行业的股价表现强劲，尤其在具有大型房企背景和高增长中型企业中的表现更为明显，多数开发商背景较弱的小盘股表现仍不理想。由于有更多可投资的选择，因此投资者更愿意选择大公司，长远来看，大公司更可能成为市场整合者。
基于规模对物业企业的重要性，多家物企高管在业绩会上透露出，继续寻求收并购扩大规模的意向，但由于当前市场上的收购标的良莠不齐，收并购动作仍以谨慎为主。
另有分析指出，物管行业股价的催化剂一方面是收并购，但代价较高。另一方面，则要看物企所依赖的房企是否有不断落成的新物业，并进入一些新的领域，可以持续为物业企业创造收益。