乐居财经徐酒眠发自厦门
赶在2020年最后一天登陆港交所，建发物业的这份年报，其实从严格意义上来说，算不得上市后的首份年报。
完成资本化近四个月，建发物业市场外拓还未有动作，在过去的一年，走在筹备上市的路上，营销成本开支增长超2倍。
2020年，建发物业实现收入约10.29亿元，同比增长28.4%；毛利约2.52亿元，同比增长约37.2%；溢利约为1.06亿元，同比增长约56.4%。与此同时，公司股权持有人应占溢利约为1.06亿元，同比增长约55.6%。
净利能有56%以上的增幅，这背后一靠翻增2.3倍的“其他收入”撑腰，二有应收款预期信贷亏损拨备净额的大幅下降，“正多负少”利润也就浮了上来。
而吊诡的是，建发物业的年报里，还有一些让人捉摸不透的数据，尤其是独立第三方。同一年同一分类，数据却有两幅面孔，去年9月底的招股书与去年一年的财报所披露的数值大相径庭。
独立第三方不“独立”
“对母公司的依赖程度较低”，从闽系建发地产分拆而来，建发物业上市之初，来自独立第三方面积占比约45%。
上市之前，即截止2019年末，建发物业的物业管理服务收入的89.5%来自于独立第三方，社区增值及协同服务收入的94.8%也来自独立第三方。
不过，建发物业的独立第三方并不“独立”，而是与关联方有着密切往来。
作为建发物业最大的收入来源，截止2020年12月31日，其物业管理服务的在管建筑面积2564.1万平方米，实现营收5.78亿元，占总收益的56.3%，较去年同期减少了4.4个百分点。
其中，来自独立第三方的物业管理服务在管建筑面积为1047.4万平方米，占比41%；对应营收2.38亿元，收益占比41.1%。
来源：2020年业绩报告
而在建发物业的“独立第三方”中，在管面积包含了建发物业集团运营的建发溢佰养老中心。相关资料显示，溢佰中心于2019年12月31日正式开业，占地面积约1.3万平方米，总建筑面积达5万余平方米。
物企一般所定义的“独立第三方”是跟企业没有任何关联的独立的第三方，而在建发物业的“独立第三方”之中，却将关联方运营的项目囊括在内。
第三方收入数据“打架”
不仅不“独立”，建发物业的“独立第三方”更是出现了数据“打架”。
物管服务收益4.86亿元均不变，但招股书与2020年财报中的“独立第三方”数据却差出2.43亿元。
来源：2020年财报
去年九月底的介绍上市说明书中，2019年建发物业“独立第三方”收益约4.36亿元，而在2020年财报中，这一数值却变成了1.93亿元。由此，第三方收入占比也从就近九成，缩至不到四成。
关于两份报告中的统计口径没有披露，很难判断哪个是“真”。如果按照介绍说明书来看，2020年独立第三方收入，同比下跌45%；而根据“整容”后的数据，2020年独立第三方收入，同比涨23%。
来源：2020年财报
第三方外拓面积在增，但比重却在下滑。截至2020年12月31日，物业管理合约建面为4723万平方米，其中与独立第三方签订的合约建筑面积约2000万平方米，占比约42.35%；而2019年物业管理合约建面约3469万平方米，与独立第三方签订的合约建面约1510万平方米，占比43.53%。
非住宅业务“缩水”
房地产住宅开发市场逐渐进入存量时代，物业企业也正在向非住宅赛道寻找增长点，而建发物业却似乎在收缩非住宅物业。
2020年，其非住宅物业在管面积与营收占比均出现“缩水”。财报显示，截至2020年12月31日，建发物业在管面积2506万平方米，项目数量219个，分别较2019年增长约23.7%及12.3%。
整体在管面积扩增，不过非住宅项目的在管面积及占比均不增反降，由274.5万平方米降至246.8万平方米，占比由28.4%降至26.5%。与此同时，非住宅领域的营收占比也从28.4%下降至26.5%。
来源：2020年业绩报告
去年的上市介绍文件资料显示，2017年-2019年，建发物业非住宅营收分别为0.74亿、1.10亿元、1.38亿元，在总收入中所占比例分别为24.3%、27.7%、28.4%。照此来看，今年26.5%的营收占比是近四年来首年下降。
“非住宅项目在管面积减少主要是其自愿不续约若干非住宅物业服务合同。”建发物业在业绩报告中表示。
不过，建发物业的续约率却是其经营“硬伤”之一。根据上市介绍书数据，其物业管理服务合同续约率已连续多年呈现下滑趋势，2017-2019年以及2020中期，续约率分别为95.0%、92.7%、86.7%及85.7%。
根据中指院数据统计，百强物管公司在2016年至2019年间的平均续约率为98.3%，且没有明显趋势性变化。参考2019年末数据，建发物业的续约率已经低于行业均值11.6个百分点。
此外，2020-2023年，建发物业合约到期的在管面积比例分别为8.1%、16.2%、21.9%、10.7%，合计占目前在管面积的56.9%。而今年和明年，是其合约到期的“小高峰”，合计占比38.1%；至2023年末，超过半数的物业合约将到期，占比约57%。
自行砍断对非住宅项目续约，而整体物业管理服务续约率连年下滑，近三年内又有较大占比的合约到期，建发物业未来业绩增长稳定性承压。
非业主增值服务拖后腿
非业主增值服务是建发物业第二大收入来源，2020年其营收占比32%，营收贡献出大力，但对毛利率却未形成拉升。
截至2020年，建发物业收入10.29亿元，同比增长28.4%。2017年至2019年，建发物业营收分别为4.47亿元、6.09亿元以及8.01亿元，复合年增长率为33.9%。
来源：2020年业绩报告
不过，建发物业的毛利率与逐年增长的营收水平相比却并不稳定。2017年至2020年，建发物业的毛利率分别为26.2%、23.1%、22.9%、24.5%，低于上市物企约30%的平均值。
2020年财报中，建发物业没有对物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务的具体毛利率作披露。不过从上市介绍说明书披露的数据来看，近几年增长最快的非业主增值服务业务的毛利率在整体毛利率上却拖了后腿。
来源：介绍上市说明书
建发物业非业主增值服务的大部分收入来自于关联方厦门建发集团及建发国际，建发物业为其提供接待、秩序维持及清洁服务。
2017-2019年，建发物业非业主增值服务毛利率分别为12.1%、14.8%、12%。据乐居财经研究院统计，截止3月31日前发布业绩报的40家港股物企中，21家企业披露了详细的非业主增值服务毛利率情况，其平均毛利率为31.9%，最低毛利率也在20.1%，而建发物业远在此水平之下。