资本市场犹如一堵墙，将物业公司划分为不同的群体。围墙内外，风景各异。围墙之内，借力资本市场，物业公司大肆拼杀、攻城略地。围墙之外，物业公司各显神通，或发展、或沉沦。作为赴港上市的一员，正荣服务（06958.HK）有望通过资本的力量建立物业管理服务的生态体系。
成本管控能力不断增强 全国化布局雏形渐显
作为一家成立已20年的物业公司，正荣服务从上海起家，主要为住宅和非住宅物业提供物业管理服务。截至2019年底，正荣服务在管业态涵盖住宅物业及政府公建、写字楼、工业园区、学校等多种类非住宅物业。
在2017年之前，正荣服务发展缓慢，主要通过承接母公司正荣集团的项目。伴随着2017年正荣服务开始向独立第三方项目提供物业管理服务，以及正荣集团销售额快速增长，正荣服务营收与规模也随之增长。
据悉，在2017-2019年，正荣服务营收分别为2.73亿元、4.56亿元、7.16亿元，3年间涨幅高达162.49%；在管面积分别为944.6万平方米、1259.5万平方米、2293.8万平方米，3年间涨幅高达142.83%。
与此同时，正荣服务母公司正荣地产的销售额分别为701.5亿元、1080.2亿元、1007.1亿元，销售面积分别为380万平方米、644万平方米、844万平方米。尤其是销售面积逐年提升，为正荣服务的在管面积增长奠定了基础。
除了营收和在管面积，正荣服务的盈利表现突出。在2017-2019年，正荣服务毛利分别为0.70亿元、1.21亿元、2.44亿元，毛利率分别为25.77%、26.51%、34.14%。同期，正荣服务净利润分别为0.20亿元、0.40亿元、1.09亿元，净利率分别为7.44%、8.66%、15.24%。特别是在2019年，正荣服务净利润首次突破1亿元，净利润涨幅高达176.19%，毛利涨幅也高达102.09%。纵观各上市物业公司，正荣服务2019年的净利率及毛利率均领先于大部分上市物业同行。
正荣服务盈利能力的快速提升，主要归功于成本管控能力不断增强。在2017-2019年，正荣服务人员费用（人工成本+委外费用）之和分别为1.75亿元、2.78亿元、3.86亿元，在总成本中占比分别为86.56%、82.79%、81.86%，占比逐年下降；同期人员费用在总收入中的占比分别为64.25%、60.84%、53.92%，下降趋势更为明显。
在2017-2019年，正荣服务物业服务收入中来自于独立第三方开发项目的营收分别为0.17亿元、0.75亿元、1.14亿元，占比分别为11.84%、30.40%、33.17%。与营收贡献相比，第三方在管项目的面积增速较快。在2017-2019年，正荣服务来自于独立第三方的在管面积分别为216.4万平方米、321.4万平方米、1160.7万平方米，占比分别为22.91%、25.52%、50.60%。其中，2019年来自于第三方的在管面积首次超过来自于母公司贡献的在管面积，表明正荣服务的市场化发展取得了初步成效。
伴随着地产项目持续交付与自身市场化发展有序推进，截至2019年12月31日，正荣服务的在管项目合计达149个，覆盖34个城市，全国化布局雏形渐显。
提质增效刻不容缓 信息化建设需加强
受人工等刚性成本的影响，物业公司的运营效率屡遭诟病。伴随着在管规模持续扩大，效率更是堪忧。
