乐居财经 张丹 发自上海
新城的“至暗时刻”，叠加疫情黑天鹅，2019-2020年，王晓松迎来人生的第一次大考。
不过，他交出的2020年半年成绩单，展示出他处置危机、力挽狂澜的能力，这足以让王晓松引以为傲。
2019年，经过一番沉着应对，新城控股仍按计划完成了年度销售目标。进入2020年，缓过劲的新城控股(601155.SH)开始提速。
尽管受疫情影响，上半年合约销售额略有下降，约为975.21亿元，但收入实现同比增长121.15%至377.36亿元；归属于上市公司股东的净利润32.04亿元，同比增长23.59%；扣非归母净利润27.47亿元，同比增长33.91%。
“新城不会单纯为追求排名而冲规模，将会以资本回报为核心，更加聚焦利润。”从上半年营利双增的表现来看，新城控股正朝着王晓松规划的路径在前行。
在谨慎拿地之下，净负债率更是同比下降41.56个百分点。同时，充裕的现金固牢了财务护城河，给资产周转提供了强力支撑。截至6月30日，新城控股现金短债比超1.73倍。
王晓松时代的新城控股，正全力奔跑。
收入翻倍
“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，是新城控股十多年的长远谋略，该模式在第二个15年的发展阶段，正发挥互惠互补的功效。
今年上半年，新城控股实现营收377.36亿元，同比增长121.15%，其中，房地产开发销售以超九成的比重，贡献了344.47亿元；物业出租及管理实现收入21.73亿元。
整体收入超1倍的增速，也主要受房地产开发提振，其同比大增137.83%。相较而言，物业出租收入27.04%的同比增速较小，但受疫情影响，收入仍稳中有增，从中可以看到，新城控股商业运营的效率。
此外，从毛利率来看，物业出租远超房地产开发，为71.69%，较去年同期增加2.69个百分点。
商业的发展潜力肉眼可见。虽然目前的收入占比，房地产开发（即住宅）占重头，但王晓松毫不怀疑商业（即物业出租及管理）的未来价值空间。
“成立27年的新城，第一个15年靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来的15年利润则来自于商业管理。”在今年5月19日举办的2019年股东大会上，王晓松对新城未来的发展已做好了勾画。
从2009年开始涉足商业地产，截至6月末，新城控股已在全国范围内布局 139 座吾悦广场，开业运营的吾悦广场累计达到 63 座，已开业面积达 586.62 万平方米，同比增长 42.72%，实现租金收入21.32 亿元，同比增长22.46%，出 租率达96.08%。
在已开业的63座广场中，最早开业的武进吾悦广场，以8779万元的租金收入位居上半年商场租金收入之首；紧跟其后的是吾悦国际广场，上半年租金收入为6029.99万元。
疫情突袭，商业地产进入“凛冬”，客流人流骤降，品牌招商进度受阻。而这种情形之下，新城控股仍有6座商场保持了100%的出租率，分别是皋吾悦广场、瑞安吾悦广场、义乌吾悦广场、台州黄岩吾悦广场、平湖吾悦广场、盐城吾悦广场，多为2018年、2019年开业。
重仓长三角
“不为拿地而拿地，能多拿地而不拿错地”，是王晓松在新城控股储蓄土地的策略。
上半年，新城控股新增土地储备共56幅，新增总建筑面积1907.78万平方米。拿地上，继续坚持以上海为中枢，长三角为核心，辐射全国重点城市群的策略。
截至6月末，已进入全国 115 个大中型城市，拥有土地储备 1.37 亿平方米，目前已形成了以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系，拥有土地储备1.37亿平方米，足以满足未来 2-3 年的开发运营所需。
其中一、二线城市占总土地储备的 35.75%，长三角区域三、四线城市占总土地储备的34.90%。
在积极补充土地储备的同时，新城控股也在严控负债率。
财报显示，上半年资产负债率为87.66%，主要由于销售房屋产生的预收账款增加至2287.67亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%；净负债率则是较2019年同期的76.62%下降了41.56个百分点，为35.06%。
截至6月末，新城控股一年内到期的非流动负债286.06亿元，一年到期的有息短期债务375.81亿元，手握现金649.95亿元，现金短债比超过1.73倍，现金流充裕。
不仅内生现金池充沛，对外融资能力也较强。据介绍，上半年，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为 1,033 亿元，其中公司及子公司已使用授信 238 亿元，尚有795亿元的可用额度。
财务护城河的稳牢，给新城控股“前线冲锋”提供了更多底气。
今年下半年，新城控股表示，计划新开工79 个子项目，新开工建筑面积 1,327.06 万平方米，其中，住宅项目 767.79 万平方米，商业综合体项目 559.27 万平方米。
截至6月末，新城控股合同负债2287.67亿元，虽计入负债，实际上身负未来业绩，这意味着，新城控股已提前锁定了超千亿业绩。