来源： 经济观察报
经济观察网 记者 陈月芹 在港交所大门外排队上市的内地物业管理企业中，又多了一家在管面积超亿平方米的公司。
根据金科智慧服务集团股份有限公司（下称“金科智慧服务”）招股书披露，其在管面积达到1.2亿平方米，为国内第8家在管面积过亿平方米的物业管理公司。
目前金科智慧服务还处于上市聆讯阶段，在正式提交招股书前，金科通过员工持股计划转让部分股权、增资扩股方式引入战略投资者，为赴港上市做准备。
根据招股书披露，2016年底，由金科智慧物业的高管及部分员工成立石河子市恒业金通股权投资（普通合伙企业），用于实施2017年金科股份实施的员工持股计划，恒业金通后改名为恒业美好。
工商注册资料显示，恒业美好共有3家机构及7名金科智慧服务管理人员出资成立，背后是金科智慧服务140多名员工。2017年4月，金科股份将金科智慧服务25%的股权转让给恒业金通，代价为6584万元。
2020年5月19日，恒业美好与6家机构签订股权转让协议，转让完成后，恒业美好持股比例从25%下降至11.09%。天津卓越持股3.89%，融汇瑞光持股3.77%，中信证券持股2%，融汇阳光刺骨2%，华盖升元持股1.64%，金恒鸿鑫持股0.61%。
这六家机构总认购金额为6335.18亿元。6月8日，金科股份、恒业美好及6家企业作为发起人，与磐信上海、高瓴智成、阳光永晟签订增资协议，作为投资人累计增资4452.75亿元。
金科智慧服务为金科股份旗下物业公司，招股书显示，2017年-2019年，金科服务的收入为10.47亿元、15.23亿元及23.27亿元。大股东金科股份贡献了两成以上的收入，其中2019年非主业增值服务及物业服务合计费用为5.23亿元，占金科智慧服务收入的22.5%。
金科智慧服务的收益主要来源于四条业务线，包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和智慧科技服务。截至2019年底，物业服务收入占比为62.9%，非主业增值服务大部分来自金科股份。
截至2019年12月31日，金科智慧服务合同总建筑面积约为2.48亿平方米；在管总建筑面积约为1.2亿平方米，其中47.1%来自金科股份。
招股书显示，2017-2019年，金科智慧服务平均物业管理费为2.1元、2.2元、2.2元，与行业均值持平；物业管理费收缴率为95.0%、93.9%、90.1%；贸易应收账款平均周转天数为52天、57天及67天。
金科智慧服务在招股书中提示风险因素，表示向业主及住户收取物业费时可能会存在困难，这可能产生贸易应收款项亏损。
2017-2019年，金科智慧服务的雇员福利开支占总销售成本从61.1%降至54.8%。一个重要原因在于将清洁、绿化、维修保养等业务分包，分包成本占总销售成本比例从21.4%上升至23.8%。