科A存在前三季度增收不增利，剔除预收款资产负债率踩线，存在应收账款、存货偏高等情况，同期万科A拟分拆子公司上市寻求突破。
12月4日，万科企业股份有限公司（以下简称：万科A，000002.SZ）发布2021年11月销售及近期新增项目情况简报。简报显示，今年11月公司实现合同销售面积253.8万平方米，合同销售金额431.5亿元；与10月相比，公司无新增物流地产项目。
此前10月29日，万科A发布2021年三季度报告，公司前三季度业绩增收不增利；同时负债率踩中监管三条“红线”之一，应收账款、存货偏高。同期万科A拟分拆子公司上市寻求突破也需引起注意。发现网就上述情况向万科A公开邮箱发送采访函请求释疑，截至发稿前，万科A并未予以合理解释。
前三季度增收不增利，盈利能力下降
公开资料显示，万科A成立于1984年，1988年进入房地产行业，于1991年上市。公司主要从事房地产开发与经营、物资供销业以及印刷、复印、广告设计制作以及代理广告业务。
12月4日，万科A发布11月销售及近期新增项目情况简报。简报显示，今年11月公司实现合同销售面积253.8万平方米，合同销售金额431.5亿元，销售金额较去年同期同比下降25.01%；1-11月公司累计实现合同销售面积3458.3万平方米，合同销售金额5642.2亿元，销售金额较去年同期同比下降6.37%。
（图源：公司公告，万科A）
对此，业内人士表示，销量下滑或直接影响万科A的业绩水平。在此前10月29日，万科A发布的三季度报告显示，公司实现营业收入2714.86亿元，同比增长12.42%，但归母净利润为166.89亿元，同比下降15.98%。
（图源：wind）
值得一提的是，万科A“增收不增利”情况在半年报就已出现。2021年中报显示，万科A营业收入为1671.11亿元，同比增长14.19%；归母净利润为110.47亿元，同比下降11.68%。
查阅半年报发现，万科A的利润下降或是其业务的营业成本上涨所致。半年报显示，万科A上半年的营业总成本为1478.79亿元，同比增长20.81%；主营业务成本为1283.01亿元，同比增长29.04%。
主营业务中，房地产开发及相关资产经营业务成本为1212.59亿元，同比增长29.37%，物业服务和其他业务营业成本分别为70.42亿元和4.74亿元。值得一提的是，主营业务的营业利润率同比下降5.6个百分点，其中房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率同比下降6.02个百分点。
（图源：2021年半年报）
同时，万科A近几年的盈利能力出现下降趋势。wind数据显示，2018年-2020年全年及2021前三季度，万科A的加权净资产收益率分别为23.24%、22.47%、20.13%和7.31%，同期总资产报酬率分别为5.33%、5.05%、4.65%和1.88%，总资产净利率分别为3.66%、3.38%、3.30%和1.28%。
（图源：wind）
剔除预收款负债率踩线，子公司拟上市
在业绩“增收不增利”情况下，万科A近年来负债情况也不容乐观。wind数据显示，2018年-2020年全年及2021年前三季度，万科A的流动负债分别为11219.14亿元、12726.10亿元、13174.93亿元和13776.65亿元，流动负债率分别为86.77%、87.20%、86.72%和86.51%。同期资产负债率高达84.59%、84.36%、81.28%和80.94%。
（图源：wind）
值得注意的是，2020年8月，住建部提出房地产行业融资管理新规，将房企以“三条红线”来进行划分为“红、橙、黄、绿”四档。其中“三条红线”分别为“剔除预收款后的资产负债率大于70%”“净负债率大于100%”“现金短债比小于1”。
而wind数据显示，2018年-2020年全年及2021年前三季度，万科A剔除预收款后资产负债率分别为76.98%、76.51%、71.73%和70.44%，其负债率踩中房地产监管“三条红线”之一，未达到监管要求。
此外，万科A近年来应收账款逐年递增。2018年-2020年全年及2021年前三季度，万科A应收账款分别为15.85亿元、19.88亿元、29.92亿元和48.09亿元，同比增速分别为10.71%、25.34%、50.52%和79.53%。
据了解，万科A应收账款主要为待收取的购房款和物业服务应收款与建造合同业务应收款。按应收账款账龄分析，截止到6月30日，万科A 1年以内（含1年）账龄、1-3年账龄和3年以上账龄应收款金额分别为28.06亿元、6.60亿元和3.98亿元。
（图源：wind）
同时，万科A今年前三季度存货量同比有所上升。wind数据显示，2020年万科A存货量为10020.63亿元，同比增加11.71%，而2021年上半年和2021年前三季度存货量分别增至10478.78亿元和11129.23亿元。
（图源：wind）
从半年报中看，万科A的存货按照房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品，非房地产开发产品为库存商品及其他存货。
2021年中报显示，万科A存货余额中，已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品和其他存货分别为703.90亿元、7894亿元、1900.12亿元和14.58亿元。在建开发产品占比最重。
（图源：万科A半年报）
在此情况下，万科A拟分拆子公司上市寻求业绩突破。11月6日，万科A以通讯表决方式审议通过了拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）到香港联交所上市的相关议案，子公司万物云主要经营范围为物业服务、家政服务，与物业管理相关的房屋维修、养护，楼宇机电设备，环境卫生及园林绿化设计等。
据万科A公告所示，截至今年上半年，其子公司万物云总资产190.10亿元，总负债119.30亿元；实现营业收入103.83亿元，营业利润10.43亿元。
（图源：wind，公司公告）
但万科A也透露，由于公司董事会尚在做决议，且万物云境外上市事宜尚需经相关有权部门的审核，子公司万物云发行上市方案尚存在一定不确定性，存在一定风险。
（发现网记者罗雪峰 实习记者高冉）