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香港中环皇后大道中99号中环中心，这幢写字楼三年前因被李嘉诚全栋出售而备受关注，此后接盘的多位“炒家”则陆续拆售手中物业，获利不菲。
10月15日最新一则消息显示，资深投资者“磁带大王”陈秉志将所持有的中环中心48楼全层，以9.8亿港元售予合生创展，呎价约38140港元，较两年前的放盘价每方呎4.8万港元降低了20.5%。
单纯看售价的变化，陈秉志似乎做了一笔不划算的生意，但若对比三年前的入手价格每方呎3.3万港元，这也是进账不小了。
而合生创展趁着如今低价入手，比其2018年10月以呎价43510港元购入中环中心49楼全层，成本低了12.3%。
中环中心的“流转”故事还在继续，但的中环写字楼的租赁却面临着从所未有的挑战。
中环中心与合生创展
据资料介绍，中环中心楼高346米，地上73层，是香港仅次于国际金融中心（IFC）、中环广场、中银大厦的高楼商厦。项目于1999年落成，占地10万平方呎，楼面面积逾140万平方呎。由于地处素有“黄金地段”之称的皇后大道中，位置优越之余还可俯瞰维港全海景，中环中心历来是长实的核心物业之一。
三年前2017年11月1日，那场高达402亿港元的“世纪”大交易，使得中环中心的命运更是备受瞩目。
彼时，由于交易金额巨大，接盘方“中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司”为多方力量组成的联合体，主要股东包括中国国储能源化工集团，活跃于相关工商物业市场的“磁带大王”陈秉志、“小巴大王”马亚木、中国港澳台侨和平发展总会会长卢文瑞、蔡志忠、罗珠雄等。
但只是时隔三月，2018年2月中旬，大股东国储能源化工便因故退出交易，转由世茂房地产主席许荣茂、金利丰集团朱李月华等接盘，据传出资额达160亿港元（实际数额不详）。
最终交易结果显示，中环中心75%股权主要由5位大股东所拥有，并对交易所得47层写字楼业权进行分配。彼时资料介绍，马亚木分得68、69及78楼等共13层楼，投资额约110亿港元；此外许荣茂分得9层楼，朱李月华分得7层楼，卢文瑞分得5层楼，陈秉志、蔡志忠、张顺宜等人则持有13层楼。
不过这只是中环中心“流转”的开始，也是合生创展得以入场的时机。
据观点地产新媒体了解，曾有一位买家透露，买方联合体与长实签订协议，在交易完成前不可转售，且除了各买家保留部分自用物业外，其余“暂计划长线收租”。
但巨额的交易代价背后，是买方承担的大笔贷款。2018年3月消息称，长实为中环中心交易提供160.8亿港元银团贷款利率调至1.9厘；4月，彭博报道指，中环中心买家寻求折合320亿港元的美元贷款，相当于交易对价的76%。
对于这些“资深投资者”来讲，运用杠杆并快速脱手套现的戏码已运用得得心应手，因为在2018年5月交易完成后，卢文端、蔡志忠、张顺宜、马亚木等参与收购中环中心的香港炒家，便先后将中环中心拆售套现，获利离场。
接盘方则包括禹洲地产、国浩集团、纪惠集团等，合生创展也是在彼时成为中环中心的业主之一。
据观点地产新媒体此前报道，合生创展于2018年10月斥资11.18亿港元，从张顺宜手中购入中环中心49楼全层，建筑面积约25695平方呎，呎价43510港元。该公司表示，物业用作其香港办事处（自用），收购事项亦可扩大集团的固定资产组合。
合生创展此次购入的48楼全层，建筑面积同样是25695平方呎，据闻也早在两年前已在市场上放盘，原由“磁带大王”陈秉志持有，叫价达每方呎4.8万港元，但随着今年投资气氛转差，最终仅以呎价约38140港元成交，较最初叫价跌去20.5%，同时比合生创展2018年的买入价还低12.3%。
“磁带大王”的划算投资
如果只是对比放盘价与成交价的变化，“磁带大王”陈秉志似乎做了一笔不划算的生意，但若对比三年前的入手价格每方呎3.3万港元，却是进账不小。
撇除这三年间的租金收入不算，48楼物业只是转手价就较当初高出15.45%，陈氏将至少获得差价收益1.3亿港元。据悉，这也是香港今年为止最大单甲厦成交个案。
事实上，陈秉志近月积极沽货，其中今年8月便以约4.05亿港元出售中环中心42楼全层连车位的70%业权，呎价约2.7万港元。38楼全层则以10.8亿港元转让给内地物管商，呎价每方呎4.2万港元，较购入价高出27%。
除了整层出售之外，按单位拆售也是套现的手段之一。更多消息显示，再之前，陈秉志及林子峰等持有的中环中心39楼全层，就拆分售出3903、3906、3907、3908室等单位，共套现约4.3亿港元，呎价介乎4.2万港元至4.8万港元。
其中，3906室的楼面面积2416平方呎，易手价超过1.17亿港，呎价达到48435港元。这也是中环中心拆售单位中，成交呎价最高的个案，单位可望维多利亚港景观。
若简单按售价计算，陈秉志在中环中心的几个物业交易，溢价率最低都可以超过15%，最高更是接近47%，获利可观。
其他资料也显示，长实2017年出售中环中心时，香港中区写字楼处于上升通道并屡创新高。中环中心最初出售时均价为3.3万港元/平方呎，但出售完成时市场价已涨至3.7万-5.5万港元，每层楼面价值亦涨至9亿-14亿港元。
据观点地产新媒体过往报道，2018年8月，张顺宜旗下的43楼、49楼及50楼出售接近完成，其中49楼及50楼由中资财团买入，涉资26亿港元，均价达到5.1万港元/平方呎，比最初的购入均价3.3万港元相比升值超50%；43楼有意以4.8万港元放售。
除了张顺宜，此前收购方中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司主席卢文端持有的30楼亦以10.7亿港元售出，层面积为24890平方呎，呎价4.3万港元。
而蔡志忠则将中环中心22楼2202室单位以约8598万港元的价格出售予投资者，面积约1973平方呎，约43580港元/呎，后又将中环中心22楼分拆成12个单位出售，以降低买家的购买门槛。中环中心22楼分拆售罄后，蔡志忠套现约11亿港元，获利甚丰。
有市场分析人士就指出，中环中心的写字楼买卖，现阶段都肯定是有赚的，虽然因为疫情原因有所影响，但平均售价并未跌去太多，相比入手价格还是有一定的获利空间。而对于长期持有者来讲，现在也是不错的入货时间。
中环甲厦空置率与呎租
“但现在的中环写字楼的租用情况不太理想。”上述市场分析人士说。
戴德梁行报告显示，疫情冲击香港营商环境，不少企业也因此暂停扩张甚至缩减规模，令写字楼的需求回落，空置率也是屡创新高。其中2020年第三季，全港各主要商业区的整体待租率全面上升，高达11.6%，为2005年后新高。
至于中环中心所处的中环，甲厦境况同样不能幸免。
美联工商铺资料研究部近日发表的《商厦快讯》报告指出，受到证监会9月正式由中环迁至港岛东的影响，市场增加十多万方呎的交吉写字楼单位，令中环甲厦空置率(包括统一业权及分散业权大厦)升至7.2%，而中区(包括上环、中环及金钟)空置率也擢升至7.3%，双双创下金融海啸后新高水平。
数据续指，现时中环个别由发展商持有的优质甲厦，空置率罕见地逼近20%，属多年来首见，而全港整体甲厦空置率，也升至7.9%。
由于整体甲厦空置率持续上升，分散业权甲厦租金面临更大的下调压力，9月指标甲厦租金按月下挫0.1%，连跌15个月，今年以来累计跌却19.7%。
空置率的上升肯定带来租金水平的下降，今年的变化则尤为明显。
就观点地产新媒体过往报道，在中环中心交割完成的2018年，6月数据显示，香港中环核心区写字楼租金达到每年呎租307美元，按年上升1.3%，以每年每方呎租金计算，高于全球第二位的伦敦西岸超30%。
但到了2019年，此种情况开始转变，彼时戴德梁行指出，随着中资企业在港扩充步伐减慢，2019年第一季中环区写字楼平均呎租为139.1港元，中环超甲级写字楼租金更按季度回落0.4%，呎租165.2港元，为2014年第三季度以来、即逾4年来首次出现下跌。
再之后，香港经济2019年下半年进入技术性衰退，加上社会事件打乱投资环境，2020年新冠疫情等影响，截至今年第三季，港岛中区超甲级写字楼平均呎租为126.5港元，按季及按年分别下跌6.7%及20.3%。而中区整体甲厦的呎租为108.4港元，按季及按年分别跌6.3%及19.6%。
观点地产新媒体报道显示，8月6日，中环中心22楼2室以平均呎租42.5港元租出，建筑面积1973方呎，租约两年，首年月租7.892万港元，呎租仅40港元，创十年新低；次年月租8.8785万港元，呎租45港元。
该单位业主于2018年9月以约8582.55万港元购入，呎价为4.35万港元，以最新租出水平计，回报率只有1.17厘。
各种原因的叠加，恐不能在短期内解决，中环甲厦的高空置率与租金下跌或许还将继续。
美联工商铺营运总监兼商业部董事翁鸿祥指出，香港经济持续疲弱等因素影响，企业对于写字楼的需求减少，而中环由于租金高昂，近年一直有不少企业“去中环化”以节省成本，令到该区近月空置率急升，租金水平也不断向下，中环区甲厦租金本年至今亦累跌23.8%，最新平均呎租仅约63.7港元，跑输整体的跌幅。
戴德梁行香港董事总经理萧亮辉则预测，按目前情况，第四季甲厦租金仍会下跌约5-10%，全年中环跌幅达25%，而湾仔及铜锣湾则预计下滑18-23%。他认为，环球疫情未受控，跨国机构扩充乏力，后市要视乎疫情走势，明年甲厦租金跌势持续。