日前，首批公募REITs项目答辩已经完成，共有少于30个项目参与答辩，目前各家机构已在等待通知阶段。
当前，基础设施公募REITs试点已呼之欲出，也标志着国内不动产资产证券化将进入一个全新的发展阶段。此外，公募REITs的顺利推进也将对稳投资、补短板、去杠杆、防风险等发展方向起到重要作用。
REITs政策年内密集发布
今年以来，我国关于REITs的相关政策及试点发行的工作非常密集且高效。
2020年4月30日，证监会、发改委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国公募REITs的正式启航。
通知显示，首批基础设施REITs聚焦在新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。
10月，北京六部门联合发文推动 REITs 高质量发展，目标率先打造国内 REITs 产业高地。
最近半年，包括上市公司、基金公司等的业内各界都在积极行动为项目答辩准备。如今，公募REITs试点项目答辩已顺利结束，也意味着距离公募REITs产品正式出炉又迈进了一步。
中国证监会副主席李超表示，一方面，REITs有利于盘活基础设施存量资产，提供增量资金来源，增强政府和企业的再投资能力，畅通经济内循环。另一方面，REITs作为权益性金融产品，有利于提升股权融资比重，降低杠杆率、改善资产负债结构，增强风险抵御能力。
可见，在不动产资管时代，权益属性的公募REITs，将会成为未来主流的发展方向之一。
不过目前基础设施REITs配套法规尚未全部正式颁布。相关引导文件只是征求意见稿，由于底层资产行业特征显著，商业模式差异很大，因此首批试点评审工作也非常谨慎。
另有监管人士表示，试点过程中，确实感受到推动基础设施REITs还面临着很多问题和困难，需要地方政府协助解决和推动。例如，部分资产权属不清晰，手续存在合规问题、及在复杂交易构架下的多重征税问题等。
业内认为，过高的费用可能会降低产业方参与REITs的热情，且在收益层面对投资人的吸引力也会下降，因此当前市场上对于特别税收政策的出台呼声较大。
试点落地 加快进入不动产资管新时代
REITs，是“不动产投资信托基金”，其通过向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，是国际通行的配置资产。
REITs在上世纪五十年代起源于美国。1960年美国国会正式颁布《美国1960年国内税法典》，进而确立REITs的法律地位。截至2020年8月，FTSE REITs美国指数净市值已达约1.18万亿美元，根据推算全球REITs总市值在1.69-1.97亿美元左右。
从投资形式来看，REITs可分为权益型、抵押型和混合型。截至2019年底，权益型REITs市值占比93.8%，在REITs市场中占主导地位。
此前，我国已有类REITs的产品，主要是通过嫁接私募基金或信托去投资项目公司的股权，从而间接投资不懂长，其交易结构以标的物业-项目公司-（SPV公司）-私募基金-专项计划的四元或五元结构为主，底层资产主要为商场、写字楼等物业。
而今年我国公募REITs的推出，间接实现了我国万亿规模的优质基础设施等不动产资产的上市流通，标志着我国正式开启不动产资管新时代。
疫情影响下，当前市场非常渴求逆周期的管理工具，同时近期国内长租公寓市场的频频爆雷也造成了恶劣的社会影响。因此市场呼声较高的是希望REITs的试点尽快放开到住房租赁以及商业地产，加大对住房租赁企业的金融支持力度和整治力度，鼓励地方政府出台相关优惠政策，也为传统房地产企业提供转型之路。
可见市场已对房地产类的公募REITs充满期待。
昨日，证监会原主席肖钢表示，房地产行业经过四十多年的发展，已经进入了存量房时代。据统计，全国住宅市值大概300万亿，而商业物业市值大概50万亿元。房地产作为超大规模的流动产业，但目前仍是以重资产制造作为支撑，未来会由增量发展向存量运营转变，开发盘活存量房的金融工具势在必行。
同时肖钢也强调，我国用三十年时间差不多走过了西方国家上百年的历程，展现出极大的后发优势，中国资本市场将会成为全球人民币资产配置中心。但也应看到，我国资本市场发育先天不足，市场结构不均衡，资源配置效率不高，市场波动过大，仍具有明显的新兴加转轨的特征，要实现我们的理想，还有很长的路要走，但我们充满信心。
公募REITs作为权益性金融产品已成为市场重点关注和期待的金融工具，将给我国不动产市场和资本市场带来深刻变革，推动我国不动产资管时代开启新篇章。