作者 | 刘莹
出品 | 焦点财经
为清偿一笔贷款，正荣系创始人欧宗荣通过一纸公告，将持有的正荣服务部分股份转让给了“华博商贸有限公司”（简称“华博商贸”）。
据正荣服务3月15日披露，控股股东欧宗荣全资持股的“伟正控股有限公司”（简称“伟正”）将于3月17日完成24.4％公司股权的售卖事宜，接盘方为“华博商贸”。所得款项用于偿还一笔由欧宗荣及伟正做出担保且应付福建华闽进出口有限公司（简称“福建华闽”）的贷款。
交易完成后，欧宗荣在正荣服务的控股地位不会改变，欧宗荣及其家庭成员的投资公司所持正荣服务股份仍将达到44.43％，为控股股东。
出售物企股权抵债
“华博商贸”的母公司就是“福建华闽”，后者主要经营进出口贸易、生物医药及矿业投资等业务。也就是说，欧宗荣此次股权交易，实际就是一次出售物企股权抵债的操作。
3月14日收盘，正荣服务的收盘价为1.06港元/股，24.4%股权对应2.53亿股，也即2.68亿港元。作为正荣系的优质资产，正荣服务一个多月前的股价还在4港元/股以上。有分析指出，正荣服务此时出售股权的生意并不划算，少卖了超7亿港元，接盘方捡了大便宜。
正荣系创始人欧宗荣，实控正荣地产和正荣服务两家港股上市公司，并曾一度成为莆田首富。欧宗荣之所以急于将所持正荣服务股权售出，与正荣地产当前的流动性困境不无关系。
惠誉研报显示，2022年，正荣地产即将到期或可回售的资本市场债券约为88亿美元，包括3月到期的5000万美元债券、4月到期的2.175亿美元债券、6月到期的16亿元人民币债券、8月到期的2.93亿美元债券、9月到期的2.465亿美元债券，以及9月可回售的10亿元人民币境内债券及11月到期的10.5亿元人民币境内债券。
并且，惠誉认为，正荣地产已基本无法通过资本市场募集资金，因而不得不依靠内部现金来源应对偿债问题。若市场继续将正荣地产闭于门外，则其需以合同销售额款项偿付境内外资本市场到期债券。
弱环境下，正荣地产的销售情况已受到影响。在克而瑞的统计中，正荣地产2021年的合同销售额为1456.6亿元，没有达成既定的1500亿元销售目标。若以权益金额来看，正荣地产的表现则要更差一些，2021年的权益金额仅有791.7亿元，权益销售比54%，销售业绩中“水分”较大。
另据正荣地产披露的业绩预告，该公司2021年的归母净利润同比跌幅最多可达70%。2020年，正荣地产的归母净利润为26.51亿元。以此计算，正荣地产2021年的归母净利润或只有7.95亿元。
进入2022年，正荣地产依然未从较弱的销售走势中走出来。据其披露，今年前两个月，公司的合约销售额仅有114.26亿元，同比减少53.6%。
非控股权益占比过高，也对正荣地产的偿债能力带来不确定性。惠誉研报指出，2020年至2021上半年，正荣地产非控股权益占权益总额的比例由46%升至了56%，非控股权益净额与开发物业净资产的比值则由18%小幅升至了20%。这可能导致现金漏损，对正荣地产的偿债能力带来影响。
持续盘活资产
房地产行业“高周转”、“高杠杆”的时代已经过去，昔日仅用5年时间即实现销售规模百亿至千亿跨越的“黑马”房企正荣地产，也不得不改变发展节奏，同时多举措纾困，以期走出过往迅猛发展导致的流动性困局。
焦点财经梳理发现，最近一个月，欧宗荣已累计主动及被动减持了正荣地产2.03亿股股份，减持正荣服务2.53亿股股份，以转让时的股价计，欧宗荣已合计套现约4.25亿港元纾困。
不过，这对于正荣地产亟需偿还的债务而言仍是杯水车薪。因此，正荣地产在2月22日时首度表态将对2022年内到期的5笔境外债进行交换要约。其中，将于2022年3月到期年息5.95%优先票据、4月到期的年息5.98%优先票据、6月到期的年息7.125%优先票据、8月到期的年息8.7%优先票据以及9月到期的年息6.5%优先票据皆包含在内。正荣披露的要约方案显示，将对赞成议案的持有人支付同意费每1000美元本金额10美元，及渐增费每1000美元本金额7.5美元。
值得一提的是，在正荣服务股权出售公告披露的同一天，正荣地产对待偿债券的交换要约事宜也迎来了新进展。据其披露，公司已接获交换要约及同意征求的必要同意，将安排于结算日支付适用的交换及同意代价及适用的同步同意费，时间在3月29日前后。按既定方案计算，仅当前已获同意的展期票据，正荣地产年内需要支付的同意费即为0.61亿元。
股权出售、债券展期之外，正荣地产管理层也已表态，将盘活更多资产纾困。据其2月23日投资者电话会议透露出的信息，正荣地产目前已梳理出了一批合作项目和投资性物业，合作项目主要是与合作方及国央企进行洽谈股权转让事宜，预计上半年可完成30亿到40亿规模的资产盘活处置。之后不久，正荣即将几宗物业转让给了美的置业。
房企出现流动性困局对于当下的房地产行业而言已非新鲜事，包含正荣地产、泰禾集团在内的多家房企更已多次表态绝不“躺平”，推进债务重组的同时，也将积极复工复产，确保项目高品质交付。“不躺平”且在积极纾困的正荣地产能否走出困局？何时走出困局？焦点财经将持续关注。