来源： 第一财经
（作者：孙梦凡）在地产股遭到资本市场抛弃、投资者情绪极为脆弱之际，有家房企成为板块中极为另类的“大牛股”，股价从去年3月最低点一路上涨，至今涨幅达556.37%，这便是合生创展集团（00754.HK）。
今年6月4日，合生创展股价盘中攀升至39.8港元的历史新高后有所回撤，截至6月8日收盘，合生创展股价报34港元，今年来股价涨幅达72.06%，高于港股物管龙头碧桂园服务(06098.HK)今年49.49%的同期涨幅。
这样的股价走势，让被地产股虐惨的小股民喜不自胜，发出“感谢朱小姐，半年翻一倍”的感叹。
股民口中的“朱小姐”，即合生创展董事会主席朱桔榕。2020年1月，朱桔榕从合生创展创始人朱孟依手中接过掌舵权，自此这家公司画风突变：大举拿地、高调炒股，从几近被遗忘的老牌房企从新走向公众视野，股价也从去年年初的低点连续上涨至今。
在业内人士看来，合生创展股价逆板块走出独立行情，离不开“多条腿走路”的业务转型，更与公司积极的市值管理密切相关。据第一财经记者梳理，朱桔榕上台后，合生发布了56次关于股份回购的公告，仅今年便有23次公开回购动作，其中4月份高达11次。
平均每月5次回购
朱氏家族二代上任前，外界对合生的印象还停留于：昔日“华南五虎”之一，掉队的地产“航空母舰”。
2020年1月13日，合生迎来财权交接时刻，朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务，其女朱桔榕获任为董事会主席。朱孟依退居幕后，成为“合生珠江系”新老交接的标志性事件，合生创展自此由朱桔榕接手。
朱桔榕毕业于中国人民大学金融系，早在2009年就读大学时便进入家族管理体系，担任总裁助理，分管公司财务、人力行政管理等工作。此后，朱桔榕的职业道路一路飞跃，相继担任该集团常务副总裁、副主席之职。
金融背景出身的朱桔榕，使合生的经营模式印上了浓浓的个人风格。上任五个月后，合生便宣布，将股权投资列为主要业务。据悉，该集团2016年已开始拓展股权投资业务，2018年建立了相应的管理体系，并逐步实现盈利。
除了拓展业务板块，朱桔榕带领下的合生，对市值管理表现出前所未有的热情。
2020年7月16日，合生发布了一则股份回购公告，回购股份数量13.2万股，每股最高价9.08港元，每股最低价9.07港元，耗资约119万港元。自此开始，合生开启了持久的市值管理之路，在至今约11个月时间里，公开回购股份56次。
在管理层的频繁运作下，合生的股价一路高涨。今年5月12日，合生发布关于股份回购的公告，每股最高价32.65港元，每股最低价32.10港元，共涉资68万元。相较去年7月的回购价，此时其股票价格已是当时的3.56倍。
将时间拉长也可发现，合生股价开启上涨通道，正是从其开拓业务板块、主动管理市值开始。此前，合生的股价徘徊于7港元左右，低迷态势持续数年，去年11月其股价跨过20港元，并于今年6月4日创下39.80港元新高。
反观其它房企，在资本市场春风得意的并不多。6月7日，地产股整体疲软，万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团等普遍等普遍下跌，万科更是持续创下年内新低。多家券商表示，当下行业估值确实很低。
克而瑞认为，合生的股价之所以快速攀升，除了回购行为，也与其旧改拓展、业务转型等动作密切相关。“旧改项目的拓展不仅能增加合生创展的土储规模，同时也为其带来了不错的利润回报。”该机构称。
今年1月21日，合生以346.67亿元拿下广州海珠区凤和（康乐村、鹭江村）城市更新项目。据不完全统计，2019年开始，该集团已陆续拿下鹭江村、康乐村、新基村等多个项目，在广州区域的旧改项目超过10个。
在公开招拍挂市场，合生同样出手频繁。2021年伊始，合生在北京大举扫货，斥资46.57亿元 21%自持比例拿下北京大兴区三幅地块，去年其已在北京、上海等地拿下多个项目，其中仅北京分钟寺地块土地价款便超百亿。
相较此前的囤地慢周转模式，合生拿地风格的转变，也反映到了业绩数据上。今年前5个月，合生及其合营联营公司销售金额约181.52亿元，同比上升147.9%；其中物业合约销售172.53亿元，同比上升146.3%。
靠“炒股”提升利润表现
在合生创展身上，更魔幻的事情是，这个地产“大牛股”自己也热衷“炒股”。
2020年6月，合生将股权投资业务纳入主要业务板块，从房地产开发、商业地产运营商转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。上述业务包括一级市场私人股权投资及二级市场股票投资，主要投向高科技、医疗健康、新消费等领域。
在二级市场，合生的投资标的包括小米集团、平安健康、汇丰控股、中国移动和美股上市公司Sea Limited等。“股票二级市场投资，可以成为流动性管理工具之一，特别是部分优质蓝筹股，既有良好的现金分红，又具备随时变现的能力。”该集团称。
投资策略方面，合生选择长短结合，中长线持有高科技标的，这部分投资占比60%-70%，中短期侧重于医疗健康领域，占比30%-40%。截至2020年底，该公司在一级市场和二级市场的投资额分别为40亿港元、219亿港元。
“高调”炒股后，合生的盈利表现得到提振。2020年，合生实现营业额343.71亿港元，同比增83.8%，股权持有人应占溢利为136.34亿港元。其中，投资业务录得收入80.3亿港元，收入贡献占比23.36%，仅次于物业发展板块。
从净利率表现看，合生股权投资业务的净利率达92%，远高于地产板块的42%。以其去年12月的一次套现动作为例，合生以21.57亿元出售442，000，000股北京农商行股份，每股平均价为4.88元，而其平均成本为每股2.73元。
“商业板块、投资和物业都会利好这家企业股价提升，去年表现较好的地产股多是地产 商业模式。”亿翰智库研究总监于小雨认为，加上合生的持有物业多在北上广深，位置比较好，疫情期间取得正向增长；与此同时，有商业物业管理的企业较受市场看好，这会对公司基本面形成支撑。
不过，靠投资业务提振盈利是否可持续，业内存在争议。于小雨认为，股权投资的成败，与操盘团队的相关性很大，相关收益存在波动性，很难保持高成长性。如果股价提升有限，企业是否要靠卖掉持有股票换取收益？因此，对投资支撑利润的持续性持怀疑态度。
贝壳研究院高级分析师潘浩则表示，对比国内外的开发企业，房企成熟的商业模式是多样的，不局限于地产开发模式，比如新加坡凯德集团以资产管理模式见长，在资本市场中可以获得较高估值。
“结合国内房企情况，单一的地产开发模式估值水平长期偏弱，内房企中市盈率靠前的（如龙湖），主要原因之一是拥有一定比例的投资性业务和持有经营性资产。”他说。