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对于债务违约已超500亿元的泰禾集团来说，没有坏消息就是好消息，有点好消息则是可以看到更多希望的窗口。
企查查信息显示，泰禾集团（000732.SZ）的控股股东泰禾投资，与华融资产的一笔4.87亿元债务已签署长期履行协议，后者申请法院中止强制执行债务。
截至9月底，泰禾投资违约债务74.74亿元，其中涉及诉讼41.63亿元。华融资产是泰禾投资目前违约债务中，最大的一位债权人。
从这笔债务的产生、违约、诉讼、和解过程中，可以一窥泰禾跌倒真相，以及跌倒之后，利益相关方自我保全的复杂博弈。
2017年9月，泰禾以59.6亿元总价拿下北京孙河别墅区地块，即如今的北京院子二期项目，拿地楼面价高达6.9万元/平方米。
这原本就是一次赌博，该项目销售均价不得超过6.82万元/平方米，最高销售单价不得超过7.17万元/平方米。
拿地之后，泰禾集团、泰禾投资等主体与华融、大连银行北京分行签署委托贷款借款合同，贷款40亿元，由泰禾投资、黄其森的夫人叶荔提供担保。
2018年项目开盘销售良好，泰禾利用销售款归还了一部分贷款，直到2019年7月，这笔40亿元债务中有近25亿元违约。
华融分为5亿元、20亿元两笔债务违约进行起诉，并冻结了泰禾投资在渤海银行账户内25亿元存款。
这里有四个要点值得关注：
泰禾债务违约发生在疫情之前，且涉及最优质的北京豪宅项目，因此泰禾的商业失败并不是疫情导致，纯粹为市场原因；
泰禾集团在有优质土地质押的情况下，进行融资仍然需要控股股东进行担保，且加权融资利率超过24%，透露出泰禾集团财务安排上的激进；
泰禾投资在渤海银行的存款其实为存单质押，渤海银行同样是泰禾投资债权人，华融与渤海银行后续针对司法冻结进行博弈；
债务违约之后，泰禾集团并未及时披露，购房者的预售监管款项被划转还债，导致购房者后续针对房屋烂尾风险进行维权。
泰禾原本希望将债务违约捂盖子。
2019年9月27日，华融开始执行其中一笔5亿元债务，后续双方和解，案件终结执行；
2020年2月，华融以泰禾投资未依约履行和解协议为由申请恢复执行；6月，华融表示再次与泰禾投资达成和解但需长期履行，书面申请中止执行；
9月，泰禾投资未履行和解协议，华融继续申请恢复执行；
2020年11月16日，华融再次与泰禾投资达成和解，达成长期履行协议，案件再次中止执行；12月3日，北京第三中级人民法院裁定双方和解。
万科与泰禾集团的入股协议前提是，泰禾集团能够达成债务重组。从现实来看，黄其森必须先处理好控股股东泰禾投资的债务问题，方能继续处理上市公司泰禾集团的债务。
华融债务的处理，是泰禾投资目前最为复杂的一项，涉及到其他债权人、购房者、泰禾集团、泰禾投资等各方。
监管部门也面临着巨大的压力，债务处理过程中，华融不断查封泰禾集团旗下项目未交房物业，以及未办理产权的物业。
目前来看，只是一笔5亿元债务达成和解，还有一笔20亿元的债务和解应该仍在谈判之中。
此前也疑似泰禾内部人士向媒体爆料，万科与华融有意携手入局，盘活泰禾部分项目。如该策略得到落实，华融似乎是同意了“债转股”。
这样一来，就为其他债权人处理泰禾债务，提供了一个可行的样板案例。
这其中万科的信用背书必不可少，也间接透露了万科在泰禾债务重组中，愿意做出更多的努力。
艰难的2020年即将过去，千亿销售规模的泰禾债务重组如能尽快落实，债权人和受影响的购房者，应该可以过个好年。
但我们也应该总结教训和经验：
从福晟到泰禾的债务重组中，教科书般展现了地产公司过度负债，以及捆绑诸多利益相关方“大而不能倒”的恶性市场特征。
换句话就是，房价永远涨，地产公司永远不能破产。
对于黄其森来说，他应该为此付出代价，泰禾集团的经营策略也应该得到市场惩罚。
而不是再次望以时间换空间，试图以资产膨胀来偿还债务或延缓债务，继续寻找购房者来买单。