文章来源：财联社2021年5月12日文章，标题略有改动
原标题：《业绩向好、持续优化财务结构 机构上调中梁控股评级》
中梁控股（2772.HK）对今年即将到期的海外票据，展开了要约回购。
“对票据融资及时展开要约回购，说明其流动性较强、资金充裕；再者反映出其业绩增长较为扎实，在财务上展现出更多积极的信号。”上海一家房产机构分析师说。
中梁控股主动回购票据的时候，国泰君安证券5月10日发布的研究报告，首次覆盖了中梁控股。研报指出，中梁控股在近几年稳健增长中持续保持优势，国泰君安给予公司“买入”评级，目标价7.2港元。在此之前，穆迪在三月底也上调了对中梁控股的评级展望。
分析人士认为，券商、评级公司对中梁控股评级的调整，反映出中梁控股财务稳健度的提升，增加了投资市场对其的信心。而稳健的财务，一方面由于中梁控股的业绩增长，再者也与其有效的投资、财务和运营策略有关。
得益于对不同城市和市场周期的深度研究，中梁控股坚持“三转”策略，即转二线、转省会、转都市圈中心城市，加速布局全国市场，扩大高能级城市覆盖范围，储备一、二线的优质地块。2020年底中梁控股实现659.4亿元营业收入，创出了历史新高。
基于公司的战略规划和发展趋势，国泰君安预测，中梁控股2020-2023年总收入和股东净利的年复合增长率将分别达到14.9%和10.2%。国泰君安认为，中梁控股未来几年的派息比率或维持在 40%左右水平，有望持续为股东缔造高额回报。
此外，业内认为中梁控股十分重视在环境、社会和管治方面的持续发展，这将进一步助推管治结构优化和绿色产品升级，进而不断提高企业综合实力。
5月10日，中梁控股披露，公司正提出要约，对2021年票据每1000美元本金额1005美元的购买价，以现金要约购买最多为最高接纳金额的发行在外于2021年到期的8.75%优先票据。
据了解，2021年到期票据待偿还本金额约2.5亿美元，票息约8.75%。兑付票息的资金来源，中梁控股方面表示，拟使用内部拨资所得款项，为要约提供资金支持。
“我们已向合资格持有人提出要约购买，当中列载了要约条款、新发行条件及其他条件。” 中梁控股方面表示。
主动回购票据的时候，中梁控股也在展开新的融资。
“公司正在进行同步新资金发行。同步新资金发行并非要约的一部分，是根据另一份发售备忘录展开。要约购买须待新发行条件达成后，便可展开。”中梁控股方面称。
基于公司的战略规划和发展趋势，国泰君安预测，中梁控股2020-2023年总收入和股东净利的年复合增长率，将分别达到14.9%和10.2%，同时公司未来几年的派息比率有望维持在 40%左右水平，持续为股东创造高额回报。
不仅是国泰君安，全球评级机构穆迪3月29日将中梁控股评级展望，从“稳定”上调为“正面”。同时，穆迪还确认了中梁控股“B1”企业家族评级(CFR)和“B2”高级无抵押债务评级。穆迪表示，中梁控股在长三角地区拥有较高品牌知名度、强大的销售执行力，在稳健的信用指标和良好的流动性下，公司的信贷指标将继续保持稳定。
对于穆迪和国泰君安给予中梁控股的最新评级，业内认为，与其业绩持续增长及稳健的财务有直接关系。
“受益于先前快速的项目周转和标准化的开发流程，公司2020年超额完成全年目标，实现1688亿元的销售额，并稳居行业20强。”国泰君安在5月10日的研究报告中表示。
据中梁控股公布的四月营运数据，2021年1-4月，公司累计合约销售（连合营企业及联营公司）金额约621亿元，合约销售面积约495.2万平方米。而按其公布的2021年1800亿元年度业绩目标，前四个月已经超额完成全年销售目标的1/3。
对于今年1800亿元这一目标，中梁控股一位管理层表示，公司是在综合了市场环境情况下设置的，业绩目标相对稳健。“2021年公司可售货值将超过2600亿元，预计去化七成便可完成全年业绩目标。”
据了解，中梁控股去年新增了117个项目，二、三线城市占比92%，多元化拿地占比提升至30%，买地销售占比40%。
中梁控股披露，至2020年年末，中梁控股在23个省份与直辖市和153个城市拥有480个项目，总土储面积6510万平米，土储平均成本只有约4300元/平方米。从区位上看，项目主要位于长三角、中西部、环渤海等地区，这其中长三角中西部合计77%。
可售资源方面，至2020年末中梁控股可售货值达4800亿元，已售未结金额约2500亿元，其中并表子公司已售未结约1600亿元。
今年上半年预期供货项目主要城市，包括杭州、天津、合肥、长沙及温州等能级较高的城市和地区，为2021年的销售提供了保障。
对于未来发展策略，中梁控股管理层表示，重视城市周期研究的基础上，在对布局城市进行深耕的同时，公司的打法更加灵活多样：长期以未来人口流入为导向，短期则会关注城市供销节奏，寻找相应机会。
“提升产品力及性价比的时候，我们会通过提前研判、资源整合，积极参与供地集中城市的土拍。此外，我们也在展开多元化拿地和投资，包括并购、合作等。”中梁控股管理层表示。
国泰君安在研究报告中认为，全国性的土储布局叠加灵活精准的投资策略共同构筑了中梁的长期竞争力，为公司后续发展奠定了坚实年度基础。
国泰君安和穆迪均看好中梁控股，不仅基于其前四个月业绩，一定程度也与2020年的财务表现有关。
据中梁控股2020年年报，公司去年总收入659.4亿元，同比增长16.4%，再创历史新高。期内，已确认物业销售面积超过767万平方米，同比增长36%；预收客户款为1209亿元，增长4%，
西南证券地产研究院认为，这样规模的预收客户款基本可以覆盖2021、2022年的确认收入，对未来两年的确认收入，产生了很好的支撑。“客户款项方面，在业内也是比较多的。”
去年八月份，中梁控股作为重点房企参与了“三道红线”试点后，加速推进稳健财务策略。从实际效果来看，2019年其净负债率69.9%，2020年年底降至65.8%，下降了4个百分点。此外，去年公司总资产增至2708亿元，增长幅度达21%；总权益增长至301亿元。
中梁控股管理层介绍，现金短债比方面，公司非受限现金短债比为1.1，含受限现金短债比达到更加健康的1.4倍的水平，因而这条红线在去年基本完成了目标，达到黄档。“资产负债率仍会继续改善，不过在未来2-3年，以我们自身的节奏，我们把这条红线降到政府要求的水平。对于未来几年的增长，我们会持较为审慎的态度，增长率控制在5%-10%之间。”
为进一步完善财务状况，中梁控股在对债务进行系统梳理的基础上，对财务结构做了深入调整：降低境外债比例、改善短债比、降低融资成本。
中梁控股管理层介绍，目前公司主要的融资来源为境内银行贷款，占有息负债的51%，去年年底，境外融资已降至20%左右的水平。去年中梁控股还打开了境外银行的融资渠道和境内的ABS渠道；境内非银行借款从2019年的40%降至28%，未来非银行渠道有进一步下降的空间。
此外，中梁控股的短债比率进一步得到改善，一年内到期的短债比率从53%下降到44%。平均融资成本方面，去年压缩了0.9个百分点。分类来看融资成本，境内银行平均成本约6.6%，境内其他借款约10.8%，境外优先票据及其他借款是9.9%。
在业内看来，近日其要约回购境外票优据，也是中梁控股为优化财务而展开的一个举措。
“当我们把老债偿还以后，新的市场定价的融资，应该会拉动我们的融资成本持续下降。” 中梁控股管理层说。
基于中梁控股强劲收入以及继续稳控杠杆的期望，穆迪预计中梁控股的债务杠杆率(以收入/调整后债务衡量)将保持强劲，未来12-18个月将从2020年的99%，进一步改善至95%-100%。同时，穆迪还表示，在收入增长和利息成本下降的支撑下，中梁未来的EBIT/利息覆盖率将从2020年的2.8倍提高到3.0倍左右。
在持续改善传统融资结构的时候，中梁控还尝试展开可持续发展融资框架。
4月27日，中梁控股发布了可持续发展融资框架，设立公司发行绿色、社会责任、可持续发展债券及其他融资类工具时的治理机制，主要内容包括募集资金用途、项目评估及选择过程、募集资金管理、报告等。框架强调，公司业务发展需秉承可持续发展原则，持续实践绿色理念，力求最大程度降低对环境所产生的影响。
展望未来，中梁表示，虽然外部因素仍存不确定性，但公司仍将始终坚持以确定性应对不确定性，追求规模、利润与负债之间的平衡以获得稳健发展，以更加开放的心态、更加开拓的精神、更加开创的信念推动企业长期发展，持续回馈投资者。