物业上市一直在禹洲集团董事局主席林龙安的计划之中。8月底的业绩会上，其透露已向联交所提交了物管分拆建议书。
如果加速成功的话，禹洲今年可能迎来两件大事，闯关千亿成功和物业分拆上市。前者是禹洲多年来的梦想，千亿口号早在2017年便于内部提出，延后3年终实现；后者是行业大势，今年以来已有16家物业企业赴港挂牌上市（包括12月17日挂牌交易的远洋服务）。
然而，分拆上市的进展显然要低于林龙安预期，在剧透3个多月后，禹洲旗下物管公司禹佳生活服务的招股书终于近日姗姗揭晓。
据不完全统计，截至目前，今年上市的16家物企从第一次交表到通过聆讯平均时长为120天，从第一次交表到上市平均时长为140天，因此禹佳生活服务最终上市节点要跨度到明年。
从招股书来看，禹佳生活服务是一家规模并不占优势的“微型物企”。截至2020年6月30日，禹佳生活服务共为74个项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为1320万平方米。截至同日，其已订约为123个项目提供物业管理服务，已订约总建筑面积约为2260万平方米。
和大多数脱胎于房企的物业公司一样，禹佳生活服务的大部分业务主要来源于母公司。
根据招股书，截至今年前三季度，禹佳生活服务2620万平方米的已订约总建筑面积中，来自禹洲集团的有2040万平方米，来自禹洲合营、联营或其他关联方的有290万平方米，二者在已订约总建筑面积中占比达到了88.93%。
对母公司的依赖也让禹佳生活服务的业务布局和集团高度重合。2017年至2020年上半年，海峡西岸地区和长三角地区收入总计占比禹佳生活服务分别为97.4%、 95.4%、90.5%、91.4%及86.5%。
为了增强自身造血能力，禹佳生活服务也在尝试拓展第三方市场，这一节奏在今年下半年尤为明显。
7月，禹佳生活服务收购了一家位于浙江舟山的物业管理服务提供商，这是其获得的第42个由第三方物业开发商开发的项目。11月至12月，禹佳生活服务还中标了两个新项目，总建筑面积约为10万平方米，预计将自2021年1月起开始为新项目提供物业服务。
8月底，林龙安表示物业板块未来会继续外拓及收并购，力争在未来3年物管管理面积达到1亿平方米。按照禹洲当前1320万在管面积计算，若要实现3年1亿平方米的目标，三年间年复合增长需达到97.4%，难度不小。
得益于过去几年集团交付面积的增加，禹佳生活服务收入近来增速较为明显。
2017年至2020年上半年，其收入分别为3.05亿、3.94亿、5.44亿和2.75亿元。招股书显示，禹佳生活服务收入主要来源于物业管理服务和商业运营服务两部分，从数据来看，物业管理服务的占比在逐年提升，2017年至2020年上半年，来自物业管理服务的收入为2.18亿、2.83亿、4.03亿和2.13亿元，占比分别为71.6%、71.9%、74.2%和77.5%。
盈利能力方面，2017年至2020年上半年，禹佳生活服务毛利依次为0.82亿、0.98亿、1.55亿和0.86亿元。其中商业运营服务的毛利率表现却并不稳定，出现较大波动，2017年商业运营服务毛利率为46.7%，2018年该项毛利率降低近13个百分点至33.9%，2019年再度上升至44.6%，受此影响，禹佳服务的毛利率2017-2020上半年分别为26.9%、25%、28.6%、31.4%。
从负债情况来看，禹佳生活服务在2017年至2020年上半年期间，资产负债率分别为87%、88.2%、96.8%和96.4%，上升明显。逐年攀高的负债率并没有带来同步的利润增长，其资产回报率下滑显著，2017-2019年禹佳生活服务资产回报率分别为5.8%、5.3%、2.2%，2020年上半年这一指标更是下滑至1.4%。
上市后，如何改善当前的财务状况和盈利困境是禹佳生活服务面临的当务之急。