乐居财经讯 李礼 5月20日，东方证券发布地产行业研报。
中国房地产行业自“98 房改”后起伏二十余载，有企业乘杠杆之风登行业顶峰，也有企业遭杠杆反噬万劫不复。房地产“黄金时代”，“三高模式（高收益、高周转、高杠杆）”是许多规模房企赖以发展的根基。进入增速换挡的“白银时代”后，过高的债务规模反而会侵蚀企业利润，损害公司的资产负债表，影响公司的可持续发展。正所谓“成也杠杆，败也杠杆”，在当下时点，从债务的角度出发来研究房企的经营情况就显得尤为重要。在本篇报告中，我们试图通过回答以下几个问题来剖析行业融资债务现状和未来可能的演绎路径。
当前重点房企的杠杆率和负债规模是否可控？
由于 2018-2019 年行业规模逐渐见顶的趋势明显，多数重点上市房企已经提前开始控制自身的杠杆率和负债规模，当前重点房企的债务情况并不会影响到企业的正常经营。
未来几年重点房企是否面临一定的债务（特别是外币）偿付压力？
2020-2021 年将是偿债高峰期，之后规模逐渐下降，整体偿付压力可控，相对于本币债务而言，由于 2020-2022 年美元债偿付规模逐渐上升，加之宏观环境的不确定性可能影响美元债的发行，使得部分房企美元债的偿付压力较大。
房企对于规模的诉求和补库存的需求是否会推动债务规模的进一步扩张？
从目前房企的土地储备来说，相对于销售规模，整体上土地储备较为充裕，虽然部分企业之前扩张较快，对于土储的诉求较高，但是整体而言补库存的需求不大，并不会推动债务规模大幅度扩张。
从债务的视角来看，未来哪些企业更能适应当下环境并获得更快的成长速度？
我们分别从债务稳健性和持续成长性两个维度来刻画债务对于房企的影响程度。 可以看到，以保利、华润为代表的央企以及龙湖、新城为代表的优秀民营企业，整体安全性较高。而绿地、融创、中南的土储储备质量较高，拥有较好的成长性。除以上企业之外，万科、金地、世茂等房企在持续成长性和债务稳健性上维持了较好的平衡。
投资建议与投资标的
从负债的角度出发，我们认为当前龙头房企整体债务可控、土储充足大幅扩张债务意愿有限。同时在当前流动性宽松环境中，龙头房企也将有更多机会调整负债结构、降低融资成本，为应对未来更为复杂的市场环境夯实基础。基于上述分析，我们看好当前债务稳健性与持续成长性均好发展的龙头房企，推荐保利地产(600048，买入)、万科 A(000002，买入)、新城控股(601155，买入)、融创中国(01918，买入)、世茂房地产(00813，买入)，建议关注龙湖集团(00960，未评级)、华润置地(01109，未评级)。
风险提示
销售大幅低于预期。政策调控严厉程度高于预期。利率发生明显上升。