合景泰富作为广州的大型房地产开发公司，也是最早一批赴港上市的房企之一，从2019年业绩表现来看，销售业绩为861亿元，顺利完成其全年销售目标。同时，其盈利能力表现优异，核心利润大幅增长36.8%至52.1亿元，增幅创近5年新高，另近十年来合景泰富的毛利润率始终维持在30%以上水平。
合景泰富高盈利能力的背后必然是多个因素共同作用的结果。亿翰智库分析其背后原因指出，首先优质的土储布局和成本管理拓展了企业的盈利空间；其次投资性业务进入收成期，为合景泰富提供稳定现金流保障；第三是城市更新全面推进，进一步助力集团未来规模增长及盈利增长。
优质土储布局与严格的成本管控拓宽盈利空间
在房企争雄，业绩逐鹿的时代，合景泰富能够维持较高的毛利润率，那么其在房地产行业中必然具有独特的优势。亿翰智库认为，合景泰富持续聚焦一二线城市的发展战略是基础，而优质的土地储备以及优良的成本管控能力为企业的地产开发业务拓宽了盈利空间。
首先战略层面上，随着政策和区域经济发展形势变化，合景泰富动态调整土储布局，但是聚焦核心一二线城市的战术从未改变。例如2017年粤港澳大湾区强势崛起后，合景泰富开始加大大湾区的布局，首次落子深圳、中山、肇庆等城市，同时还加速了长三角城市群的布局。随着两个重要区域的版图布局基本完善，2018-2019年又进而实施深耕策略。但是纵观2014-2019年企业的拿地或是土储布局的相关表述，合景泰富始终聚焦于一二线城市。高能级城市人口密度大，经济发展水平高，因此市场需求更旺，购买力更强。显然，持续聚焦一二线城市发展战略是指引企业获得高回报的基石。
其次土储实际布局基本与战略安排保持一致，多数土储集中于一二线城市、高经济发展水平地区域。截至2019年末，合景泰富共拥有156个项目，项目布局内地及香港共39个城市。从城市能级看，多为一二线城市；从布局的区域看，主要分布在粤港澳大湾区和长三角城市群。
在深耕粤港澳大湾区和长三角区域，聚焦一二线城市发展战略指引下，合景泰富在相应地区的销售金额也逐年提升，进而为企业的营业收入增长以及盈利能力奠定了基础。2019年合景泰富在两大核心城市群的销售业绩占比合计73%，一二线城市的销售业绩在总业绩中占89%。
第三是严控成本。房地产开发业务是合景泰富营业收入的主要来源，而根据销售成本的结构，其土地成本和建筑成本一直稳定控制在行业较低水平，因而为企业的利润增长提供了空间。
合景泰富在地产业务中的成本管控包括两个方面，一是在土地获取时有严格的利润测算，因而能有效控制拿地成本。二是通过集中采购和成本控制体系标准化管理，把控建筑方面的开支。从2014-2019年合景泰富销售成本的结构看，土地成本均值为3231元/平方米，最高值不超过4000元/平方米；建筑成本均值为4595元/平方米，最高值为5829元/平方米。总体上，2014-2019年的单位销售成本相对较低，均值仅7826元/平方米。另外，企业2017-2019年的销售均价都位于16000元/平方米以上。因此，严格控制成本使得企业盈利空间充裕，毛利润率持续维持30%以上水平。
投资性业务步入收成期提供稳定现金流保障
通过多年市场沉淀，合景泰富已构建全业态商业链。旗下商业项目陆续开业和运营成熟，为合景泰富提供稳定的现金流入与利润支撑。
截止2019年，合景泰富已在大湾区、长三角、重庆、成都等核心地区开发多个商业项目，其中商场8个，写字楼8个，酒店17个。2019年，集团权益持续性经营收入为24.3亿元，同比增长49%，成熟商场经营利润率为52%，成熟写字楼经营利润率为86%，为集团提供稳定的现金流入和利润支撑。
目前，商业和酒店已形成品牌效应，其中商业形成悠方和摩方两大购物中心品牌，针对不同的客户群体，赋予产品不同的个性体验。自营酒店品牌木莲庄酒店，也已在广州、杭州、成都等城市落地运营。
城市更新加速推进助未来规模与盈利双升
合景泰富除了在公开市场和收并购方面坚持深耕外，在城市更新方面也取得较大突破。截至2019年12月底，合景泰富在广州、深圳、佛山三个城市11个区共已签约26个旧改项目，预计总可售建筑面积约1373万平方米，可售货值约5850亿元。
目前合景泰富现有旧改项目正在转化中，2020年将启动4-5条村拆迁动工，3月以来，广州红卫村、双沙村、南岗村已启动拆迁。随着项目转化推进，旧改项目预计将为企业带来可观的可售货值。根据合景泰富进度预估，旧改项目2021年可实现供货100亿，助力企业规模和利润的双增长。
亿翰智库认为，合景泰富在房地产行业、在已布局的城市已经形成了较强竞争力，因而未来将继续提升企业的盈利能力。第二，投资性物业运营逐渐成熟，未来将持续为企业带来稳定的现金流入。第三，城市更新项目全面推进，将进一步为集团规模及盈利增长提供助力。亿翰智库预计，如上述三方面的优势可持续，那么未来合景泰富的核心利润仍将维持在较高水平。