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谈起被称为“小李嘉诚”的张松桥，不少资深地产人会心生感叹。
毕竟这是一位具有传奇经历的地产大佬，身为香港富豪圈“大D会”成员，张松桥的实际资产不输目前百强房企的很多实控人。
在地产界，中渝置地（HK:01224）也早在2013年就曾创造近百亿元的销售金额，这是张松桥手中的一家上市房企，还有一家叫渝太地产（HK:00075）。
另外两家上市平台，梧桐国际（原名港渝国际HK:00613）、港通控股(HK:00032），虽然业务广泛，却也和房地产有千丝万缕的关系。
例如，港通控股投资中国恒大近2300万股份、持有恒大健康5426万股份，均是占据了港通控股总资产及投资组合总公允值5%以上的重大投资。恒大中国在期内的股息收入就贡献了超3600万港元。
梧桐国际除了通过投资中渝置地获取收益外，也通过持有优先票据，从佳兆业、花样年两家公司获取利息收入（1240万港元）和出售收益（1150万港元）。
拥有多家上市房企，张松桥在房地产的业务，却一蹶不振。
8月21日，中渝置地、渝太地产、港通控股同时公布了2020年中期业绩。
三份报告中，中渝置地总收入2.78亿港元，同比减少1%；股东应占利润，亏损了190万港元；渝太地产的总收入2.49亿港元，同比下降5%，期间利润亏损了4367.2万港元；港通控股收入3.7亿港元，同比上升，股东应占溢利却同比减少59.5%，至1.8亿元。
梧桐国际最新公告，也料中期亏损增至7100万元。
这四家上市公司总市值一度超600亿的，如今已缩水至136亿港元，市值以每年减少近7亿的速度在萎缩。
为悬崖勒马，2015年转战英国的张松桥，2019年以来，有了明显的“回归”迹象。
但此一时彼一时，当行业发展逻辑改变，张松桥还能顺利参战吗？
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上市房企营利下滑 海外业务陷难题
张松桥的地产主业上市公司营利大幅下滑，归咎于海外业务。
中渝置地上半年总收入 2.77亿港元，同比减少1%，主要由于偿还担保票据、融资成本增加，以及合资企业营运的项目亏损了1710万港元。
上述合资项目即英国的Nine Elms Square、澳洲的Melbourne Spring Street，前者正是2017年中渝置地和富力联手从万达手上接下的伦敦地块。
这类合资企业投资，截止2020年中期，中渝置地投入了30亿港元，同比增加17.5%。但应占盈亏从去年的5230.7万，跌到了今年的-1998.8万港元。
(中渝置地2020中报主要指标）
目前中渝置地的收入，极度依赖早年投资的伦敦不动产物业（中期租金收入2.36亿港元），收入单一风险抵抗力相对较弱。
同时，主仓海外则必然面临汇率问题。
2020上半年，中渝置地的汇兑差额亏损，一度翻涨了8倍有余，从-8267万至将近-7亿港元。
上半年，中渝置地股东应占利润直接由盈入亏，损失了190万港元。
渝太地产同样如此，来自外界客户的收入中，英国、香港地区收入同时缩水。
并且2020上半年的租金收入同比减少约3.4%，财务管理收入同比下跌15.8%，主要就是英镑汇率的下降所致。
（渝太地产2020中报 收入结构截图）
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增持、拿地、高薪张松桥“高调回归”
2019年英国脱欧、2020年疫情影响，国际环境持续动荡，让张松桥不得不考虑回归。
这其中，一是回归中国大陆，一是增持地产开发业务。
2019年张松桥涉资717万元，增持渝太地产287.4万股；2020年5月执行董事黄云连续3天增持渝太地产703.4万股。
至此，渝太地产开始发力，建立合营公司回到重庆拿地开发项目。刚过去的7月，更是以溢价39.9%杀回成都拿地，刷新了成都住宅土地最高成交单价。
多面视界DMviews注意到，2019年渝太地产仅“薪资”一项就增加了200余万支出，当年黄云被委任为公司执行董事。为发展内地业务高薪聘人，渝太地产已经跃跃欲试。
与此同时，中渝置地也在2018年之后，加速了在内地的合作开发，先后在西安、成都、株洲等地发展项目。
“我们也在北京上海等一线城市物色项目，在内地投资的比重需要增加，遇到何时的会出手。”中渝置地副主席林孝文曾向媒体表示。
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归来几大难题 有钱也不易解决
据媒体报道，张松桥曾言“大陆项目一寸不留，全部卖完”，如今则不停强调“从未离开过中国市场”。
一番回归操作，困难却往往比效果，更早出现。
无论中渝置地还是渝太地产，在内地都是以合作开发为主，投资额度也随之增加，但项目开发的效果却不一定就好。
以渝太地产为例，从上述收入结构图可见，目前公司在英国和中国香港地区的流动资产有减少，增量则主要在中国内地。但就收入贡献率超10%的客户来看，收入都是减少的。
同时，伴随扩张必然会推涨杠杆率。
即使是一向不差钱的中渝置地，也要面对近两个财报期的融资成本，增加了59%的现实，这也是致使其今年中期归母净利润亏损的三个原因之一。
不过也不得不承认，中渝置地目前资产负债增加了，也仅在25.7%；现金及可动用融资64亿港元，甚至多于总负债，确实有余地。
另一方面，中渝置地回归内地的发展状况，并未展示出很好的市场吸引力，这在当下的“马太效应”的竞争中，是不利的。
克而瑞数据显示，2019年全国土地成交规模超百亿的城市，只有45个，这些重点城市被众多房企，尤其是头部房企重仓，甚至“重兵把守”，小企业扩容机会越来越少。
同时，中指院数据显示，2019中国百强房企已经占据了60%的市场份额。即使拿到地，产品能否占据市场，也是一个未知数。
种种客观原因存在，中渝置地目前在内地，无法设置固定的投资比例。林孝文向媒体表示，希望未来有很多发展空间。
然而现实能满足多数期望，只有市场能回答。
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