川企领地控股拟赴港IPO：现金流3年为负 距离千亿元目标甚远

4月9日，领地控股集团有限公司(下称“领地控股”)向港交所递交招股说明书。

据GPLP犀牛财经统计，在领地控股前已有金辉集团、上坤地产等9家内地房企在港交所排队，房企赴港上市热情不减。

领地控股是四川房地产开发商，若上市成功，将成为四川第二家上市房企。

招股书显示，领地控股2017-2019年收益分别为53.39亿元、45.14亿元和75.68亿元；毛利分别为10.72亿元、16.10亿元和21.02亿元；年内利润分别为6.49亿元、5.18亿元和6.71亿元；综合毛利率分别为20.1%、35.7%和27.8%。

值得注意的是，领地控股由于开发中物业显著增加，但大部分物业尚未完成，没有向客户交付，导致利润净额整体下降，也连带着净利率和净资产回报率逐年下滑，2017-2019年，领地控股净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%，净资产回报率分别为4%、1.8%、1.6%。

此外，由于物业开发和土地收购需要大量现金，领地控股经营活动现金流量净额已经连续3年为负，2017-2019年，经营活动现金流量净额分别为-87亿元、-42.88亿元、-31.12亿元。

经营活动现金持续流出的情况下，领地控股高度依赖经营产生的内部资源，包括预售及出售物业的所得款项、银行贷款、信托融资安排以及非控股股东注资回血。

2017-2019年，领地控股未偿还银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元。负债走高的同时借贷成本也逐年上涨，2017-2019年领地控股未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%和9.9%。

偿还短期借款是领地控股的当务之急。截至2019年12月31日，领地控股有57.63亿元借款应于1年内偿还，而同期领地控股的现金及银行结余仅为31.77亿元，完全不足以覆盖应偿还借款，面临着较大的短期偿债压力。

借钱扩张的模式下，领地控股净资产负债率一路走高，2017-2019年，领地控股净资产负债率分别为60%、110%和140%。

扩张的背后是冲击千亿元销售额的野心，公开资料显示，领地控股2018年的销售目标是300亿元，2019则要实现千亿元，但实际情况却相差甚远。克而瑞披露的数据显示，领地控股2019年的销售额仅为247亿元，离目标甚远。

实际上，领地控股的业务和前景高度依赖四川省房地产市场的表现，面临更高的业务集中风险，截至2020年2月29日，领地控股有90个处于不同开发阶段的附属公司、合营企业或联营企业公司项目，其中有57个都位于四川省。

此外，领地控股还面临着供应商集中的风险，2017-2019年，单一最大供应商(承包商)占采购总额分别为32.4%、54.1%及51.6%，若与主要供应商的业务中断，领地控股难以在合理的期限内找到能完美补缺的总承包商。

港交所一直以来颇受内地房企青睐，但也并非纾难解困的“万能药”，自身不打好基本功一味“画大饼”，很难获得资本市场的认可。