研报丨优势上市物企大步向前 部分企业逐渐掉队
文 / 中物研协研究者 孙天福
上市物企概况：上市步伐升挡，传统模式愈加清晰
上市搜索量不减，物企赢下资本市场青睐
2.99年，物业服务企业延续上学的上市搜索量，年内.92家物业服务企业以IPO、从组或借壳上市等形式登入资本市场，与过去五年主板芯片物业股的统计数该是。2020年，受病疫情不良影响，资本市场整体化不景气，物业管理行业以销售业务传球性强，现金流稳定等特点，逆势赢下资本市场的青睐，3月9日，广发物业成为2020年第一家登入资本市场的物企，并以超额申.9.9..9倍，成为当初港股的“超购王“。烨星集团紧随其后成为今年第二家上市物企，并再一次打破物企上市超额申购记录，.99.4.6倍超额申购，成为港股新进“超购王”。截止日期现阶段，总共26家物业服务企业上市，其中23家登入港股，3家进入A股。
2.9.42020年.4物业服务企业上市分布
多间物业服务企业提交申请上市申请，进一步上市潮开启。进入2020年，.9月份，除了现阶段已上市的烨星集团，星盛商业服务、北京金融街物业、杭州万科服务3家企业均已提交申请上市申请，3月份，弘阳服务提交申请上市申请。加上己经已提交申请的建业新生活和正荣服务，据不完全统计，现阶段在港交所等待上市的物业服务企业达6家。
此外，.4.9日，世茂房地产发布公告宣告，工司正考虑可能合拼集团的物业管理服务及相关vip服务销售业务于广州联手交易所有限工司单独上市；.42.4，尚城执行老总朱荣斌在2.99本年度业绩考核会表示，工司在內部正规划将物业单独合拼上市；此外，华润地产物业等多间企业一次又一次发出上市计划，物业服务企业上市热情不减，物业管理行业赢下资本市场青睐。
港股排号上市物业服务企业守护进程
物企获资本认可，强劲有力房企正向推动物企估值
从上市当日价格上看，除介绍上市的保利物业和万科服务，其他2.4上市物业服务企业股值对数正态分布7..9元，中位数2.78元，其中蓝光嘉宝服务股值最高（33..9元），住地有上市物企股值榜首。
2.4上市物业服务企业上市当日价格分布
从不同层级看上市当日的市盈率，还可以发现：某一方面，物业服务企业为资本市场日趋注重。
重视度不仅具体表现在今年上市企业的日趋增多，亦具体表现在，不同年分上市的物业服务企业的估值的也体现了持续上升的趋势。越来越是最近三年，2.98年、2.99年上市企业分别为6家.92家（其中招商积余于2.99.92月从组上市，华发物业母工司与华金国际资本协作意向，借壳上市上市），上市当日市盈率对数正态分布分别为33.8倍和.4.2倍。
不同上市年分物企上市当日市盈率及年内市盈率对数正态分布
另某一方面，有实力较强的关联房地产适用的物企估值相对更高。截止日期到现阶段，26家上市物业服务企业.99我们家关联房地产企业适用，比列73.9%。其中，在北京易居科学院中国地产测试中心的最新排名.99家关联房地产企业含有.4排名在排行。从市盈率上看，关联房地产企业在排行的物业服务企业上市当日市盈率均超过.9倍，对数正态分布提高.9.3倍；关联房地产企业在.91名.90名的物业服务企业上市当日市盈率除蓝光嘉宝服务外，均超过20倍，对数正态分布为30.6倍。关联房地产企业在.90名之后的物业服务企业上市当日市盈率对数正态分布为33.9倍。除极值彩生活市盈率外，其他二家企业上市当日市盈率为.9.9倍。
.99家上市物企上市当日市盈率举例说明关联房企排名
物业服务企业的核心上市实施方案为红筹架构传统模式
采用红筹架构传统模式，物企核心上市实施方案。22家港股物企（不包括华金国际资本），其中雅广告服务、蓝光嘉宝服务和保利物业采用的是H股传统模式上市，其.99家企业均为红筹架构传统模式。
从募资资金方面看，除华金国际资本及其介绍上市的万科服务和保利物业，20家港股物企首发募资净额.979..4亿股，人均每家8.97亿股。其中，保利物业首发募资净额最高（.4.79亿股）。
此外，部分物企在上市后进行了公开增发配售。其中，彩生活分别于2.98.9.9日、2.99年7月29日、2.99年8月28日进行了配售，募资金额分别为.436亿股、3..9亿股.9.20亿股。万科服务于2.99.9月2.4进行了配售，募资金.99.99亿股。
从申购情形看，有俩家企业突然出现申购不足的情形，6家申购低.90倍.90倍至几百倍的企.9家，几百倍至几百倍的企业.4，另一个2020年新上市的广发物联和烨星集团申购倍数更为提高几百倍。
上市物业服务企业上市基本信息
物业服务企业上市用时均.96.4
从上市老用时看，22家港股物业服务企业（华金国际资本没涉及到在内）从提交招股书到上市完成用到时间段平对数正态分布.96.4，最快的.99天（彩生活），速度快的228天（蓝光嘉宝服务）。其中，仅彩生活、祈愿广告服务、万科服务俩家企业低.900天。此外，新城悦服务、奥园健康、万科企业、浦江中国、烨星集团和蓝光嘉宝集团均超过上市老用时对数正态分布。
22家港股物业服务企业上市老用时
上市后具体表现：物业板块突然出现分化，马太效应显现
上市物企股票价格整体化看跌，柏拉爱空
截止日期2.99年关，2.4上市物业服务企业各月股票价格（2.99年上市的物业物企为2.99年尾二者股值的涨跌幅）综合来看看跌，进一步股票价格涨幅平对数正态分布为63.76%，超过基期恒指9.07%的涨幅。其中，新城悦服务股票价格涨幅最高（.96.36%）。
上市物企2.99年股票价格涨跌情形
上市迄今，物企在资本市场具体表现优异。截止日期到.423日，26家物业服务企业股票价格综合来看上涨，上市迄今股票价格涨跌幅的对数正态分布为93.2%，近六成的企业涨幅在30%以上，9家企业涨幅超.900%，保利物业涨幅最高，达6.4.9%。
从市值方面看，26家上市物业服务企业市值总值3303.36亿，是其上市当日的2.79倍。其中，万科服务市值位居榜首，最新市值提高880.26亿（962..4港元）。此外，雅广告服务、万科企业和鑫苑物业市值分别为.4.4.4元、2.4.96亿.91.26亿，更为超过其关联房地产企业（2.9.66亿.9.9.66亿.90.96亿）。
从市盈率角度看，物业服务企业市盈率多超过20倍，而房地产企业市盈率低.90倍。
上市物业服务企业和关联房企股票价格、市值及市盈率分布
上市物企逐渐突然出现分化，马太效应显现
物企为资本市场注重，万科服务市值在混排中排名.91位。对26家物业服务企业与2.99年上市房地产企业前五强的最新市值进行排序，还可以发现，截止日期到.423日，万科服务以880.26亿（962..4港元）的高市值，位居上市物企的榜首，同时，与房地产上市企业市值相比亦乍一看，在最新市值排名.91位，超过许多房地产企业。
此外，雅广告服务、保利物业、招商积余、保利物业和万科企业排名均位.90名之前，居于较靠前的水平。永升广告服务、新城悦服务、角美万达广场商业服务、蓝光嘉宝服务、新恒雄、时代邻里、奥园健康和彩生活亦在百名之内。
上市物企与2.99年上市房企前五强市值（.423日）排名
比照上市物企和关联房地产企业市值，上市物企突然出现分化。靠着实力雄厚房企的物企，锐不可当，市值地处前列；单独第三方及关联房企具体表现应该的物企，逐渐突然出现掉队的趋势。此外，雅广告服务、万科企业和鑫苑物业的最新市值排名均超过其关联房地产企业。
上市物业服务企业二者关联房企市值排名比照
上市物企市盈率亦突然出现分化。26家上市物企最新市盈率对数正态分布为.4.9，中位数36.7，市盈率最高的华金国际资本，提高..9.7倍，远超过中奥回家（.40倍），亦超过对数正态分布和差值，物业服务企业的市盈率慢慢突然出现分化。
上市物业服务企业市盈率（0.423）分布
病疫情消极不良影响之下，小区物业板块仍逆势王者荣耀排位
病疫情在全球蔓延，全球证券市场均突然出现幅度起伏，3月9日.99日，美国股票在9个股票交易时间上演了五次熔丝。在资本市场整体化不景气的情形下，物业服务企业因销售业务传球性强，现金流稳定等特点，受到不良影响相对较小。从中国来看，2020.9月新冠病疫情爆发迄今，小区物业板块整体化具体表现好于恒指。截止日期.423日，相较2.99年尾收盘价，小区物业板块人均涨幅为2..9%，基期恒指跌.9.49%
2020年迄今上市物企股票价格涨跌和恒指的具体表现比照
注：不包括2020年3月新上市的广发物联和烨星集团
业绩考核稳健，小区物业行业市场发展方向还可以想象
上市物企业绩考核稳健增涨，为资本市场长期看好
从最新统计数据看，己经公布本年度业绩考核的.9家物业服务企业营销情形优异，利润总额和营业年收入分别.92家.90家企业幅度提高.4%以上，其中万科服务利润总额近百亿，盈利暴增八成。佳兆业美好幸福、永升广告服务和奥园健康营业年收入均实现暴增，分别增涨.92.2%.9.4..4.908..4。此外，.9家上市物企人均销售毛利率和人均净利润率分别为29.67%.92.99%。在业绩考核定增之下，资本市场对上市物业服务企业股票价格上移看好。
从管理投资规模上看，23家已披露在管面积的企业年内在管面积对数正态分布9..9千万平方公里，人均每家净提高2.95千万平方公里，人均增涨率为36.97%。其中，时代邻里在管面积增涨最快，达.90.47.4，此外，佳兆业美好幸福、雅广告服务、锦城广告服务和永升广告服务增幅均超过60%。总的来看，上市物企管理投资规模增涨专业能力强劲有力。
上市物业服务企业管理投资规模和经营业绩考核
有品质的收公司并购 成为物企业绩考核高速公路增涨的基本
物业管理费涨价困难重重的情形下，管理投资规模的扩充是企业业绩考核快速增涨的具体形式。许多物业服务企业在抓取母工司持续供应及第三方拓展专业能力抓取管理投资规模外，也积极找寻与自己发展方向传统模式相仿及管理传统模式互补式或地域互补式的物业服务企业进行协作或收公司并购，以实现企业在空页地理地域的扩充和布置，管理投资规模的迅速扩大。
从物企募资资金主要用途上看，上市物企产生政令畅通，均对物业管理投资规模的扩充切实加强。其中，.9家港股含有近八成的企业.90%以上的募资资金用于收公司并购，从而推动企业投资规模战略扩充。其中，蓝光嘉宝服务将77%的募资资金用于扩大投资规模，此外，广发物联和万科服务用于扩大投资规模的募资资金亦超过70%。
部分上市物企募资资金用于战略扩充的比列分布
据不完全统计，2.99年各月典型性物业服务企业收公司并购恶性案件超二十五例，收购公司股本溢价超606亿。其中，招商蛇口与中航国际善达资产从组，五大国企物业资源整合，管理投资规模一跃向前。9月，雅广告服务以20.66亿的股本溢价收购公司中民物业及新中民物业60%的股权，成为行业最高的公司跨国并购，预期多为雅广告服务提高月2亿平方公里的管理面积，极大的扩大的企业的在管投资规模。
部分上市物业服务企业2.99本年度收公司并购概况
总的来看，扩大管理投资规模和变大市场份额仍是上市物企业发展方向主旋律。物业服务企业将利用上市平台优势，并在优势产业的加持下，推进战略布置，继续扩大服务辐射范围，实现企业投资产业化扩充，推动年收入幅度增涨。
（来源：中物研协）