观点直击 | 岑钊雄谈：时代中国稳健半年与不一样道路

观点地产网 8月18日上午，时代中国召开2020上半年业绩发布会，董事会主席岑钊雄携首席财务官牛霁昇以及投资者关系经理周莹出席。

电话那头，管理层用略显平稳的语调向媒体通报着上半年的成绩。

根据半年报数据，时代中国上半年录得营业额为149.25亿元，同比减少6.4%；利润为18.11亿元，同比增长6.5%；核心净利润为18.3亿元，同比增长1.3%；公司拥有人应占利润为15.37亿元，同比减少3.6%。

此外，毛利为40.22亿元，同比减少22.5%；毛利率及公司拥有人应占核心净利率分别为26.9%及10.4%，毛利率由去年同期的32.5%下降至26.9%。合同销售方面，上半年则录得325.7亿元，同比增长4.3%，完成全年目标39.57%。

年初，管理层定下全年销售目标823亿，同比约5%的增幅；从上半年来看，拿地力度有所下降；财务方面，融资成本下调效果有所凸显。

更加“稳健”，或许可以概括时代中国上半年的销售经营和财务表现。

而岑钊雄就介绍了他对公司未来发展的考虑：“相信接下来的时间，我们会走一条不一样的道路，让公司可以更稳健、更持续地保持业务增长，并且风险可控。”

稳健的半年

年初，时代中国的拿地预算还算“阔绰”的，按照回款的40%至50%计算，2020年买地金额大概会在250至300亿元左右。

从结果来看，时代中国上半年从多个渠道拓展土地储备，包括参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购等，于佛山、长沙以及东莞购入7幅地块，权益建筑面积为55万平方米，收购成本为42.64亿元；相比上年同期，拿地力度放缓了不少。

2019年上半年，时代中国斥资约187.59亿元通过多种拿地方式共购入21幅地块，超过了2018年全年129.67亿元的土地拿地金额。

对此，岑钊雄回应称：“算上7月份在旧改项目上的获取，实际上已经购买了超过240亿的土地，货值接近600亿。”而在公开招拍挂市场，则有相当一部分土地价格与公司的投资测算不匹配，因此放弃。

“全年买地预算的策略是没有改变的”，但重要的是，要优先考虑旧改项目，且聚焦在大湾区。岑钊雄表示，下半年依旧按照全年度资金的安排来拿地，亦会于招拍挂市场留意机会，在与公司资源相匹配的市场寻找机会，包括珠三角、武汉、长沙等地。

于2020年6月30日，时代中国总土储面积约为2180万平方米，拥有130个处于不同阶段的主要项目，其中121个分布在广州、佛山、江门等大湾区主要城市、5个位于长沙、1个位于武汉、2个位于成都及1个位于杭州。

奔向千亿规模的时代中国，布局集中于大湾区。岑钊雄坦然表示，“聚焦”是公司的策略，第一阶段公司主要完成在大湾区的业务布局，而千亿左右规模在这个区域完成，也是大概率的事情。

据观点地产新媒体观察，时代中国拿地上相对谨慎与集中，近年来，时代中国在拿地结构上有所变化，旧改已成为了获取土储更主要的方式。截至2020年6月30日，其城市更新项目总数超过150个，分布在大湾区的7个城市，潜在总建筑面积约5200万平方米。

关于城市更新的获取和转化进展，岑钊雄透露，今年预计有10个项目转化，总建筑面积200多万平方米，大约700亿货值，截至7月份已经完成4个项目的转化，全年完成10个项目左右的转化是大概率的事情。

此外，岑钊雄向媒体通报了产城融合方面的成效。截至2020年6月30日，佛山爱车小镇和创客小镇两个产城项目成功落地，总建筑面积超过120万平方米。

“随着项目逐步落地，也会为业务增长带来新的动力。”岑钊雄称这在未来获得的溢价比传统的地产项目会更高一些，因此将逐步在更多的城市落地、推广。

毛利率与融资成本

数据显示，2020年上半年，时代中国毛利为40.22亿元，同比减少22.5%；毛利率由去年同期32.5%下降至26.9%。

对此，管理层解释，毛利率下降主要因为上半年未实现城市更新项目的结转入账，因此未获得相应收入和产生毛利贡献。而2018年，时代中国城市更新业务开始产生利润，2019年这一业务的毛利率达到了84.9%。

毛利率下降另一方面是受结转结构的影响，管理层解释，今年上半年结转收入规模当中，有超过12%来自于毛利率较低的江门鹤山区域，因此拉低了毛利率平均水平；最后是受疫情影响，广佛等地区个别项目进行了折扣优惠，对毛利率产生了影响。

从合同销售看，截至2020年6月30日止6个月录得约为325.7亿元，同比增长4.27%；总建筑面积约为234.2万平方米。岑钊雄针对销售节奏作出解释：“基本上2月、3月处于停摆状态，真正给我们进行系统性安排的只有4个月时间。”

年初管理层定下全年目标同比微增5%至823亿元，上半年完成39.57%。

“我觉得这个成绩还是可以的。”岑钊雄对此如是表示，其认为在下半年会有更好表现，有信心完成此前定下的目标。

财务方面，时代中国一年内到期借款由去年底185.98亿元上升至2020年6月30日241.47亿元，占总债务41%。对此，首席财务官牛霁昇用了一连串的数据回应。

从构成来看，一年内时代中国境内债到期有94.4亿，目前已经累计重新置换发行95.2亿元。境外债102亿元，也在逐步发行新票据进行置换。截至上半年的手头现金为345亿，对比一年内到期短债的覆盖超过1.4倍，因此不存在短期偿债压力。

通过债务置换，上半年时代中国融资成本亦下降2.7个百分点，美元债、银团融资成本下降1个百分点，全年融资利率有机会达到低于7%的水平。

至于未来融资政策是否再收缩，债务风险是否加大，牛霁旻表示，国内针对房企融资的限额管控目前已经十分严格，政策持稳在下半年是大概率事件。

因此，“保持稳健的投资策略，积极参与城市更新改造，加强现金流管理，提高资金周转率”依旧是时代中国下半年所要做的。

以下为时代中国2020年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：管理层对下半年内地楼市展望如何？现时土地市场有没有机遇？有信心完成全年销售目标吗？目标方面会否做出调整？

岑钊雄：我个人的判断，下半年应该还是延续上半年的趋势，整个市场应该还是比较平稳，个别地方会有亮点，因为毕竟目前来讲区域是有分化的。

对于时代中国自身，上半年完成了325.7亿元销售，因为基本上2月、3月份处于停摆状态，真正给我们去做系统性销售安排只是四个月的时间。

同比去年有4%的增长，我觉得这个成绩还是可以的。相信下半年我们的表现应该会更好一些，我个人还是有信心完成年初预定的销售目标。

现场提问：公司加权融资成本是否实现了很大幅度的改善？在全球融资成本下降的背景下，公司财务策略会否有新的变化？

岑钊雄：目前公司到6月30日的融资成本（7.4%），大家看这个数可能还不觉得降了很多，但因为很多现在置换的债务是在下半年开始，所以目前平均加权的7.4%还没有完全反映真实成本。

其实我们利用了这一年集中的到期还款期，把整体成本做了很大的降低。按全年来看，整体应该非常有机会去到6%左右、低于7%的利率水平。

在目前这种环境下，我觉得有利于公司降低融资成本，目前看来这个效果应该还是蛮好的。

现场提问：相比去年同期，今年上半年拿地有所减少，主要原因是什么？下半年土储收购的预算如何？

岑钊雄：首先我们全年度买地的安排，基本上没有改变。首要的是旧改项目，这是我们很重要的考虑；其次在所布局区域里面，通过公开招拍挂和收购寻找机会。

上半年如果算上7月份，我们有4个旧改项目落地。原本预定的时间应该在4-5月份，因为疫情影响推后一些，所以到6月份才挂牌出来，7月份才能落地。

如果包括7月份的话，我们购买了240多亿的土地，货值接近600亿。

我们也参与了一些公开招拍挂项目，相当一部分觉得价格跟投资测算不匹配，就没有去拿那些项目。还是聚焦于旧改，主要在湾区里面一些重要的区域。截止7月份拿的地，现在看起来质量相当好，价格也比较好。

下半年也是按照全年度资金的安排拿地，估计全年度整个预算是没有问题的。并且，随着政策对于城市更新业务的支持和进一步放开，我们落地项目会更快一些。

现场提问：大湾区近期多个城市有加码限购政策，现在时代在大湾区的土储比较多，上半年也在东莞拿了3块土地，如何看待下半年大湾区楼市走向？

岑钊雄：粤港澳大湾区是非常有发展潜力的区域，不仅仅是经济非常活跃，市场开放程度非常高，还有一个很大的潜力在于市政、交通网络有很大的完善空间，很多项目还在逐步落地过程中，整个核心区域正在更加紧密的链接在一起。

目前的连接还不是理想状态，很多交通网络、轨道的连接其实都在慢慢开展的过程，所以还有非常大的潜力。

我们也看到，大湾区的人口导入、产业升级在整个中国走在非常前列。地价不断往上走，是一个顺理成章的事情，接下来这个趋势应该还是会延续的。

上半年后半段，部分城市加码调控，有它的合理性。对企业来讲，我们也不希望这个区域的房价一下子涨得特别高，希望供应是稳定有序的，不能太少，也不能一下子海量供应。

目前来讲，整个区域无论从土地供应、房价把控来看都是可以的，并且为后面留有一些空间，跟整个区域的潜力是匹配的。

下半年也会延续上半年这种趋势，不同在于有不同的亮点，所以预计下半年整个湾区里面的土地、房价，都是在一个区间里面稳定发展。

现场提问：中央会否收紧楼市政策？这对公司下半年业务有多大影响？公司今年的目标比较保守，会否有上调的空间？

岑钊雄：有关房地产政策，其实目前来说不会怎么样收紧，只是对有些热点地方做了一些适当管控，希望房价和地价都不要升得太快，另外也希望企业的杠杆不要用的太高。

这一方面对企业有帮助，等于有一个硬性约束，让大家可以更稳健一些。目前来看，有利于行业平稳发展，不要大起大落，整个行业态势应该是平稳有序的。

个别区域发展不平衡，在某个时间段里面更活跃、更有动力一些，所以稍微进行管控是正常的。

我们今年年初定了800多亿销售目标，有信心完成，暂时没有修改的想法。

现场提问：下半年公司是否面临偿债压力？对于近期发债融资再收紧的情况，公司如何看待？会有什么应对的措施？

牛霁旻：针对短债的问题，上半年我们总债是587亿，其中一年内到期短债是241亿，占比41%。

这个比例好像看起来很高，但事实上从构成来看，241亿里面有超过90%都是境内外公开市场的公司债。

截至目前为止，我们所有一年内到期的短债，包括公开市场全部债务都已经足额拿到了政府相关部门的发债批文。我们只是根据未来一年内到期债务的时间节点做一个提前量，重新发行置换就可以完成。

境外102亿涉及到总共是14.5亿美金，7月15日左右，我们在境外已经发行了一笔3亿美金票据，这部分就对应下半年11月份到期的一笔3亿等额美金债。

剩余3笔是明年1月份、5月份跟6月份，分别是5亿美金，2亿美金和4.5亿美金，针对这三笔也是基于同样考虑，因为毕竟到期时间还比较长，我们现在虽然有批文，但是没有必要在这个时间就发行，增加不必要的利息开支。

综上，我们一年到期债务比例虽然有41%，总额是241亿元，但绝大部分都已经有批文，或者已经发了置换批文，所以是不存在风险和压力的。

针对下半年的金融市场，其实我们也做过研判。因为现在的问题跟房地产调控思路是一样的，就是维持相对的稳定和均衡。

我们判断，未来政策主要还是持稳，以保持金融市场稳定为主要基调，所以判断未来的风险也不会很大。