千亿地产孵化五亿物业，正荣服务敲响破局钟声丨物管IPO洞见⑤
来源： 奇点商业地产
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疫情冲击中的物管企业角色被重新审视，其内在价值开始被资本挖掘。那么，这波提出IPO申请或者计划分拆上市物业公司规模几何，有哪些服务运营的特点？凤凰网奇点商业推出《物管IPO洞见》系列报道策划，全面解读物管公司IPO背后的逻辑。
继今年1月2日递交招股书后，正荣服务IPO有了最新进展。消息显示，正荣服务将于本周内寻求上市聆讯，公司计划集资1.5亿美元（约11.7亿港元），独家保荐人为建银。
奇点商业发现，正荣服务成立于2000年2月，是正荣集团旗下物业公司，与大多数房地产企业将地产、物业作为双轮驱动不同，物业并非正荣集团主要业务板块。正荣集团官方信息显示，集团创立于1998年，自2016年启动全新战略，将原有“一主两翼”升级为"三驾马车"的发展格局，主要涉及三大板块包括地产、资本和产业。
来源：正荣集团官网
2019年度财报显示，正荣地产合约销售突破1000亿，正式踏入千亿阵营，根据正荣服务招股书显示，2019年前9月销售额仅为5.17亿,物业管理服务收入仅为2.53亿。根据营收来看，正荣地产2019年度营收325.58亿，与保利置业365.86亿和建业地产307.67亿相接近。同期，保利物业营收已经达到59.7亿元，刚刚上市的建业新生活也达到了17.54亿元。一直以来，物业公司规模和同系地产公司业务联系紧密，可是，相对正荣地产业务而言，正荣服务的表现明显欠佳。
来源：正荣服务招股书
在管面积相对较小
外拓竞争力不足
招股书显示，正荣服务目前主要在长三角地区、海峡西岸地区、中西部地区、环渤海地区等四大热点区域提供物业管理服务，涵盖住宅、政府公建、写字楼、工业园区和学校等多元业态。
来源：正荣服务招股书
截至2019年9月30日，正荣服务在共计34个城市中拥有136个在管项目，涉及在管项目总建筑面积约2100万平方米，总签约建筑面积约为3440万平方米。
有数据显示，2019年度23家上市物业公司在管面积总量达到21.41亿平方米，平均在管面积达9306.8万平方米，其中，有七家物业企业在管面积超过1亿平方米。对比来看，正荣服务目前规模仍属于中小型物业公司。
另一个角度来看，正荣服务在管面积仍然依赖于正荣地产，2017-2018年及2019年前9月正荣服务来自正荣地产开发的项目的在管建筑面积占总建筑面积的77.1％、74.4％ 及47.9％，同期关联方收益贡献率分别为88.2％、71.9％及67.7％。
同时，招股书还显示，2017年-2019年前三季度，正荣服务对由正荣地产所开发项目（不包括正荣地产及其他物业开发商共同开发的正荣地产并无控股权的任何物业项目）的中标率为100%，而对管理第三方物业开发商做开发项目的中标率分别约为22.7%、50.9%及27.6%。
不仅如此，招股书数据还显示，近三年间，正荣服务第三方物业开发商的平均物业管理费用逐年下降，分别为2.91元/平方米/月、2.22元/平方米/月、1.61元/平方米/月。由此可推断，正荣服务的外拓竞争力明显较弱，外拓销售能力有待提高。
净利增速难掩资金压力
业绩方面，过去三年正荣服务取得高速增长。2017-2018年及2019年前9月正荣服务营业收入分别为1.5亿元、2.5亿元、2.5亿元，同比增速67.23％、61.25％。
同时，正荣服务盈利能力在逐年攀升。同期实现年内溢利分别为0.2亿元、0.4亿元、0.7亿元，同比增速94.73％、160.24％。过往期间毛利率从2017年的25.8％上升至2019年前三季度的33.4％，同期净利率从7.4％上升至14.4％。
来源：正荣服务招股书
令人意外的是，即便正荣服务盈利能力正在逐渐增强，可是，截至2019年9月末，其负债总额依然达到了9.18亿元，而总资产仅为10.11亿元，资产负债率达90.8％，明显处于行业高位。一般来讲，物业企业收入稳定，负债率普遍较低，大多数物业企业基本没有负债。
与此同时，正荣服务还曾为正荣集团进行担保借款。2016年正荣服务以未来几年收取若干物业管理费的权利（即对正荣物业服务全部股权的质押）作质押，与一家独立第三方信托公司订立一项本金5亿元、利率9.0％-14％的信托融资安排，其后将全部款项垫付给正荣集团，截至最后实际可行日期正荣集团已悉数偿还该项账款。
重压之下 IPO能改变什么？
招股书还显示，正荣服务销售成本还在逐年升高，2017-2018年及2019年前三季度，销售成本分别约为2.02亿元、3.35亿元、3.44亿元。同时，报告期内分别收益2.73亿元、4.56亿元、5.17亿元，而净利润仅有2030万元、3952万元、7426万元。
来源：正荣服务招股书
物业企业成本的主要来源之一是人力成本，统计期内，正荣服务的人工成本分别约为1.46亿元、2.23亿元和2.24亿元，分别占销售成本72.8%、66.4%和65.0%。从数据来看，虽然在逐渐下降，但在行业内仍然偏高，物业企业人工成本一般占比为40%-45%。
负债和成本双重压力之下，正荣服务还被传出裁员消息，据报道，从2019年11月开始，正荣服务裁员平均每周裁一位，工作期在3年以上的会给予部分补偿。
重压之下，正荣服务更加需要IPO来补血。业内人士指出，正荣服务若是IPO成功，既可帮助其缓解资金压力，同时，充足的资金也可以帮助其提升服务质量和竞争力。借助IPO还可以提升其品牌影响力，对外拓能力也是一种增强。但是，目前来看，正荣服务的整体竞争力偏弱，关键还是要强化自身实力。
招股书中，正荣服务也表示，未来将扩大项目组合,探索战略投资、收购及合作机会，扩大业务规模及市场份额；保持创新,不断开发多元化的增值服务；通过提升信息技术系统,进一步提升管效率实现成本效益最大化；及持续吸引、培养及保留人才。
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