天宁寺塔是北京城区现存最古老的地上建筑。据著名建筑学家梁思成先生考证，天宁寺塔的建造年代为辽代大康九年。据1992年大修时发现的辽代建塔碑可知，此塔建于辽天祚帝天庆9年至10年，即公元1119-1120年。天宁寺塔塔高57.8米， 为八角十三层檐密檐式实心砖塔。整体结构自下而上为：基座、平座、仰莲座、塔身、十三层塔檐、塔顶、宝珠、塔刹。基座呈八角形，分为上下两层。下层基座各面以短柱隔成6 个壶门形龛，内雕狮头。上层略内收，每面为5个壶门形龛，内浮雕坐佛，上下层转角处均浮雕金刚力士像。仰莲座共3 层，上承塔身，塔身四面设有半圆形券门，门两边雕有金刚力士、菩萨、云龙等，雕像造型生动、栩栩如生。十三层塔檐逐层收减，呈现出丰富有力的卷刹。整座塔造型俊美挺拔，雄伟壮丽，体现了辽代建筑艺术的高超水平。
塔为密檐式砖塔，平面呈八角形，通高 57.8 米，塔基为方形平台。底部为须弥座，在须弥座束腰部位的壸门雕有狮兽头，间柱上浮雕缠枝莲纹，转角处雕金刚力士像。须弥座上又加一道束腰，其壸门内雕刻坐佛像，间柱及转角处均雕有金刚力士像。基座上部是平座，勾栏、斗栱均仿木结构,再上施三层仰莲座承托塔身。塔身四正面辟拱门，门侧砖雕天王像。余之四面为直棂窗，窗侧砖雕菩萨像,形象生动,是辽代雕塑艺术的精品。塔檐为飞檐叠栱十三层，逐层收迭，使塔的外轮廓形成缓和弧线。每层塔檐下施仿木结构的双抄砖雕斗栱。塔顶用两层八角仰莲上托小须弥座承宝珠。天宁寺塔在整体造型和局部手法上表现了辽代密檐砖塔的建筑风格，是研究中国古代佛塔的重要实例。同时该塔又是研究辽代南京城址地理位置的重要依据。