编者按：7月31日，乐居财经推出《见地时间》栏目。邀请业内大佬、媒体大咖、资本达人现场纵论中国房地产热点。
《见地时间》本期话题：阿里增持易居
对话嘉宾：景晖智库首席经济学家胡景晖、中国企业资本联盟副理事长柏文喜、地产豪言出品人张文豪、北京万房标准信用评级有限公司CEO傅硕
主持人：乐居财经主编潘宇凌
文/乐居财经 如意
7月31日晚间，易居（中国）企业控股公司发布公告称，公司获阿里巴巴集团认购6.76%股份及10.32亿港元可换股票据。此外，双方还签订协议达成战略合作，阿里与易居将在包括线上线下房产交易、数字营销和交易后相关服务等领域展开深度合作。双方将成立合资公司，共同建立房产线上营销平台和数字化交易链路。阿里是合资公司控股股东，持85%股份。易居持15%。此外，易居还宣布拟收购在美股上市的O2O房地产服务提供商乐居56.19%股权。届时，乐居将成为易居的附属公司。本是易居股东的阿里，经过此次增持，将成易居第二大股东。易居阿里共建线上房产平台。
“这是贝壳在美股递交了IPO招股说明书之后，阿里和易居中国携手来抢赛道。”胡景晖表示，“整个行业的演化进程都加速了”。
“用一个词评价就可以了，就是前戏，英文就是Foreplay。易居和阿里合作只是行业加速整合的一个前戏。”张文豪直言。
据知情人士透露，阿里与易居合资打造的线上平台很快将会上线。“这将是一个与飞猪平行的业务平台。”
一直以来，“住”是一块互联网巨头们“最难啃的骨头”。此番易居和阿里牵手，意义非凡。周忻毫不讳言，“这不仅对易居未来的发展是一个重要里程碑，而且会是中国房产服务领域的一件有重要意义的事件。”
“让中国人住得更好”，易居的愿景20年从未改变。“让天下没有难做的生意”，是阿里20年坚守的使命。它们联姻，希望一起为人们居住相关性最高的行业做点事。
谈及周忻其人，“行业的永动机”是大家的共识，“周忻把自己定位为房地产交易服务领域里面的老黄牛也是一语双关。定义成老黄牛也能代表他跟他所接触的方方面面都维持了非常好的关系，这也让他有非常强的资源整合能力。”柏文喜表示，“这个是非常难得的”。
未来中国房地产服务业会呈现怎样的格局？傅硕认为，“将来一定不可能出现双头鹰的市场格局，也不会出现三国杀，一定是一个相对均衡的市场格局”。
以下为乐居财经主编潘宇凌与胡景晖、柏文喜、张文豪、傅硕对话精选：
阿里增持易居 联手抢赛道
潘宇凌：请各位用一句话点评此次阿里增持易居。
胡景晖：这是贝壳在美股递交了IPO招股说明书之后，阿里和易居中国携手来抢赛道。
柏文喜：贝壳赴美上市确实引发了赛道的变化。阿里是易居的老股东，老股东加大投资，说明阿里需要通过与易居的合作来强化在线房屋营销板块；易居则可借此机会推高股价，一举两得、各取所需。
张文豪：用一个词评价就可以了，就是前戏，英文就是Foreplay。这是行业进行整合，正式开始加速，易居和阿里合作只是一个前戏。
傅硕：主要是易居的姿态发生了变化，由原来的服务生转变为积极进取的战士。
平台共建 相互赋能
潘宇凌：刚刚讲到了行业整合加速，那么此次，易居选择阿里，要做中国房地产业最优秀的服务生的周忻，他看中了阿里的什么？
胡景晖：第一，阿里系最大的优势就是流量；
第二，数据。未来中国的发展除了利益、资金、技术、人力外，第五大生产要素就是数据。区别于腾讯的社交数据、百度的流量数据，阿里系大部分都是交易数据，可以说阿里是目前中国掌握交易数据的最大的信息平台；
第三，目前还没有完全跑通的，支付通道。如果未来房产交易的资金监管、首付、贷款能够通过电子支付频道来走的话，显然阿里在这方面具有巨大的优势。这一点来讲，易居和阿里的携手，更有想象力。如果流量、数据、支付通道能匹配在一起，再加上易居现有的1万多家线下的门店布局，包括跟开发商的合作，未来的想象空间是很大的。
目前的资本布局大家要看清，腾讯是58的第一大股东，腾讯也是贝壳的主要的战略投资人之一，虽然目前58和贝壳直接竞争比较激烈，但如果往上溯源的话，都是马化腾的布局。这个时候我相信马云一定下决心去找到一个在大居住领域它的合作伙伴，选择依据我觉得是非常明智的。未来是在大居住领域，到底是腾讯更优还是阿里更优，后续非常有看点，我也非常同意，这是个前戏还远远没有达到高潮。
柏文喜：我认为易居就看中了阿里的三点：
第一，阿里对其的赋能作用，其一是引流，其二是数据化管理的提升，其三是支付方面的加持；
第二，阿里的钱，阿里毕竟是大户人家，钱多多；
第三，阿里的名，在资本市场中，阿里系的影响力要大得多。阿里增持易居后，包括通过易居增持了乐居，易居和乐居的股价都在上涨。
张文豪：同意两位的意见，实际要做成一这么大一个平台的话，需要很大的投资。此外，除了流量，阿里还有能力。互联网时代，线上改造线下，阿里平台已经成功改造或者部分改造了很多行业。马云说了，就只有房子我还搞不定，所以才有易居的加入，但是如果说有一个大平台能搞定房产的话，那就是阿里，它还有具有重构商业模式、改造行业的能力。
傅硕：对比来看最近三年易居和贝壳的金融净现金流走势，可以看到整个行业面临资金短资金的饥渴症，易居要想突破瓶颈，必须要借助外来资本。
潘宇凌：双方互相看中，交易才能够达成。易居看中了阿里，阿里必然也看中了易居。阿里是超级平台，易居在房产服务领域也是巨头，那么阿里看中了易居的什么特质或优势呢？
胡景晖：首先，从新房来看，周忻先生的布局很早，上市之前很多开发商都加持了易居。链家是以二手房为核心，易居和乐居跟新房的渊源要比链家更早，而且很早就具备了新房的占位和营销能力。易居二手房业务也选择了一个非常好的路径，很多年前就买了当时整个二手房交易的一个 ERP的系统，房友用这个系统又做了品牌的延伸。现在易居房友在全国以轻加盟的方式已有超过1万家门店，所以易居相对来讲，在新房和二手房的发展上是比较均衡的，而且布局都很早，切入也都很深。
第二，近期易居在技术上有很大的突破。去年李国平第一次讲到易居基于新房系统的一个房源共享的联卖体系；今年疫情期间，基于区块链技术，易居又推出了公盘链，打造了一个基于二手的联卖公盘。从应用上来讲，未来这两个技术还会继续打磨，但它们实际上都会深刻的改变这个行业在新房和二手房的联卖，真正把线下商家的营销能力充分的发挥出来。在技术模式创新上，易居对于阿里来讲也是一个非常好的选择。
第三，周忻先生也是资本市场的老司机了，在美股、港股都有过多次资本运作的经验。我们看到贝壳目前还仅仅是第一次IPO， IPO还没有最终达成，但是整个易居、乐居体系，在周忻先生的领导下，在资本市场的运作很成熟。未来怎么能够通过资本市场快速的去整合行业资源、能够在资本市场有更多的亮点，从这一点看，易居走得更早，相对来讲手法也更成熟一些。从阿里的角度来讲，选易居是一个非常非常好的选择。虽说阿里可能是个更大的财主，但是在垂直领域的话，谈不上说谁占谁的便宜，易居整个体系应该说是非常优秀的。
柏文喜：我认为阿里主要是看中了易居在房地产交易服务领域的能力和线下的资源。因为大家知道在衣食住行这4个领域里面，目前电商化最差的领域就是住房，房子的交易。在这方面，易居做了这么多年，无论在新房市场还是在二手房市场，他有非常多Know How的东西，可能是领域外的人不知道的，而阿里一直想进入到房地产交易服务这个领域。那么这一次大家可以看到，阿里和易居成立了一个合资公司，阿里自己要占到85%的股份，易居占15%的股份，很显然是阿里需要强化自己在房地产交易领域里面的话语权和参与度，要占领衣食住行中“住”的市场，它需要易居的专业经验、专业能力以及线下资源，等于反过来给阿里来赋能。
张文豪：非常同意胡总和柏总的看法。阿里这样一个大平台，在选择合作伙伴的时候，按常理来说是泛选择，他可能有多个对象，但是现在看来，从我们说过的理由中不难发现，实际易居是唯一选择。为什么？因为房地产之所以没有被电商彻底解决掉，其实跟房产本身的特点有直接关系，这个问题大家都知道，但是怎么解决这个问题大家是不知道的。知道问题先生有很多，但是解决问题先生可能不多。目前可供选择的对象可能就是易居，易居可能是唯一选。
傅硕：首先我们来看易居的优势，易居的优势也就是阿里看中的地方。从目前的市场格局来看，58、世联、我爱我家、贝壳，从早期的资本投入、资本布局来说，阿里只能选择易居。
第二，从易居是否值得阿里重度投入的角度来看，目前易居和贝壳之间咬得比较紧。从2017年到2019年的收入来看，易居和贝壳都呈现出一个增长的态势，但这个收入还是有区别的，贝壳是新房和二手房几乎各占一半，而易居的重点是在新房，他的新房优势比较明显。易居目前在市场上可以说是排在第二位，而阿里本身就是易居的基石投资者，阿里需要在第二名身上重度赋能，他现在目前只能这么做，而且易居也迫切的需要阿里。
周忻和他的易居
潘宇凌：第二个话题就是关于周忻，周忻和他的易居。业内普遍认为周忻擅长折腾，而且永不停息。他做新房代理、做大数据、做互联网营销、做二手房友，还做金融、做文化、做社区，最近还在做物业，围绕房地产的上下游开展创新业务。在赛道进一步加速的时刻，点评一下周忻先生。
胡景晖：周忻先生应该是一个行业的永动机，永远不停息。跟资本市场的对接、资源的整合、业务版图的扩展，周忻先生非常勤奋。
个人认为在整个行业内，周忻先生的姿态还是放得非常低的。他有几句话我印象特别深，他说“我是上海滩的老黄牛”、“我是房地产的服务生”，他做过基层业务、了解基层业务的，姿态放得非常的低，也愿意去跟一线的业务人员沟通，从个人风格上来讲，我觉得虽然是行业的一个大咖，但他工作勤奋反复对接资本市场，在资本技术模式方面也在不停的思考和创新。此外，他从未因为渠道、营销的优势，就与开发商做正面的碰撞。
2019年12月31日，我应周忻先生和丁祖昱先生的邀请，专门去上海参加了易居的跨年活动。我再见到周昕先生，仍然感觉就是一个行业老大哥的形象，对行业里各种合作伙伴，包括基层的员工都非常的亲切。这也让易居在整个行业里的形象是更具亲和力的。我还从来没有听到过业内人士说易居很有侵略性，或者让大家有不舒适的感觉。在我的印象中，周忻先生就是一个行业里面的永动机，又是一个资本运作的高手，但同时姿态又很低，是一个亲切的老大哥这样的形象，非常亲切。
柏文喜：周忻先生把自己定位为房地产交易服务领域里面的老黄牛是一语双关，因为定义成老黄牛，这样的话，他跟所接触的方方面面都维持了非常好的关系。这样的话，就让他有非常强的资源整合能力，是非常难得的。
张文豪：我换个说法。周忻先生应该是个快乐忙碌的小蜜蜂。
为什么呢？小蜜蜂在花丛中飞来飞去、传播花粉，看起来不是一件大事，但首先这是一个美丽快乐的事业，其次，就是实际它的意义是很大的，蜜蜂传播花粉对生态系统的构建、保持活力，意义非常重大。个人感觉周忻先生好奇心非常突出，这一点对终生学习这个原则来说，是非常大的优点。还有一个低姿态，我觉得他对员工他考虑的比较周到，这个周到其实比较难的，比如说你表现得很善良，其实这很容易，但周到很难。
傅硕：一句话评价周忻，就是：你还是你，我还是我，不一样的烟火，不红脸、不翻脸的烟火，身段柔软的烟火。我来解释一下，周忻做大蛋糕、分大蛋糕的能力是超级一流的。这种做蛋糕的能力，使得他身边的朋友都是老朋友，老朋友多于新朋友，这个背后是什么？是一个人在构筑生态边界的能力。而且在构筑边界的同时，产生交集、创造收入，能够守住生态边界，这种自律意识是超一流的。在相处的过程中尽管碰到各种问题，大家依然能够在一起，而且能够守住各自的边界，寻找最大公约数往前走，这一点的能力是超强的。在在做跨界的时候，都是长时间的好朋友，这一点是非常难得。
易居的未来
潘宇凌：易居跟阿里携手共建平台之后，易居未来可能是怎么样的，有什么样的道路可以走？
胡景晖：首先，新房在未来的3~5年之内，在中国还是房地产的一个重要角色。易居会继续发挥在新房方面多年的行业积淀和优势，联卖公盘会更好的落实下去。
第二，长期来看，未来的大方向是二手房。目前，北上广深二手房交易量都超过了新房，接下来很多新一线城市或者强二线城市，未来3~5年也会逐步迈入二手房为主的时代，相信易居会加强二手房布局，会更加的发力。
第三，未来房地产很重要的方向还是数据和系统，数据可能是能够让房地产行业的交易提速提效和标准化的一个非常重要的领域。在数据领域，阿里是有很强的优势的，而易居也有足够的行业垂直的切入，包括易居现在做的二手房加盟系统、公盘区块链，再加上阿里的云计算大数据能力，此次易居和阿里的合资公司也更聚焦在数据领域。未来有很大的可为空间。
第四，金融方面。实际上房地产本身和金融有着非常密切的联系，包括周忻先生本人跟钜派，还有一些金融类的互联网应用也很早布局。阿里有支付宝、蚂蚁金服的金融通路和支付通道，未来在合规合法有牌照的前提下，怎么能够通过房地产更多的让金融能够得到更好的应用。未来不管是商业地产还是长租公寓，实际上房地产的金融化或者说更多的通过 Reits这样一个间接投资形式，让老百姓分享中国经济长期发展的这样的一个红利，也是一个很有为的空间。
第五，阿里本身是一个物品交易的平台，所谓大居住已经远远超出了房屋的新房二手房交易、房屋租赁，实际上看到了未来上下游的延伸。易居跟阿里携手，借助阿里这样一个物品交易平台，未来跟居住相关的家居、家具、家电、家居用品，这个也有很大的特别空间。
第六，易居很早布局了社区。近期很多在港股上市的物业管理公司，疫情期间股价大涨，实际上通过这一轮疫情，越来越多的让我们意识到了物业管理、社区商业、社区服务的商业模式，未来会越来越有价值。如果未来跟阿里的电商物流系统、物品交易衔接，更多的在社区管理、物业服务、社区商业，包括电商的最后一公里等方面发展，也有很大的空间。这样的一个布局，从业态到商业模式上来讲，整体来看更丰富。
柏文喜：易居目前已经在房地产交易服务领域形成了比较完整的生态圈，通过与阿里的合作，如果对自己仅仅是一个提升性的作用的话，我认为易居可能还会继续以独立的身份来往前发展。
但是如果通过和阿里的合作，有一个飞跃性的提升，很快落地阿里对房地产交易服务这一板块的理想，那么很有可能阿里会继续增持易居股份、把易居纳入到阿里体系之内，因为按照阿里的天性，它是喜欢控股的、喜欢对合作方进行强控制的。
张文豪：我有两句话，第一句，易居未来可能成为共建平台的一个权重比较显性的股东，这个前景我觉得不错。第二句，将来在形成大的局面之后，易居必须思考如何保持自己的独特价值，目前的长处是垂直领域，未来要保证一个完整的运营姿态商业模式。
柏文喜：易居未来如果做得很好，还是可以在阿里体系之内保留独立运营状态和易居的品牌的。
傅硕：谈到易居的未来，首先要看易居当前的角色和位置，目前形成了一个什么格局。从公告里面能够解读出两个信息，第一，易居在和阿里的谈判当中是处于强势地位的；第二，阿里也有意做强做大易居，强化易居。这里面从它的现金书写，而不是直接增持股份，能够看出是有意在扶持一易居。
第三，我们再看重点来看合资公司的时候，很多人看到了阿里的资金、技术以及阿里的idea，但是很多人忽略了易居的后台价值，其对行业的熟悉，掌握的行业信息、行业专业知识，这些对阿里在构筑“住”的闭环的时候是非常重要，甚至说是非常关键的。所以说新的合资公司，其后台其实是两个，一个是阿里，一个是易居。
易居将来的定位，可能是合资公司反向收购易居，打包整体上市，这是一个常规化的想法。只有整体打包上市，才能够将易居+阿里这两个后台在“住”的领域的价值最大化。整体上市背后是一个整体“住”的生态圈的上市， PE、估值会得到全面的强化。至于说易居并入合资公司之后，是有各种可能，但总体来看，合资公司反向收购易居，整体打包上市，是一个大概率事件。
行业加速 房地产服务业前景如何
潘宇凌：即将上市的贝壳和现在的易居，两者有怎么样的差距？从最近的行业加速来看，未来中国房地产服务业会是怎样一个竞争格局？
傅硕：基本上在看易居的时候，我们忽略了运营数据，很多人过多的关注于财务数据，运营数据是基石，财务数据是结果。运营数据构成了资本市场估值的关键。
我们来看一下第一组数据，2.1万亿GTV，易居是1.2万亿GTV，差了0.8万亿。第二组数据， 37万经纪人、3.8万门面，这组运营数据是很关键的。这组运营数据相当于一个中台，叫做中台数据，是易居和贝壳的一个差距的关键。这种差距在短时间内要想改进，要想提升，除了资本，除了互联网技术，除了我们的创新手段还需要另外一组数据，就是楼盘字典，楼盘字典的房源2.2亿，移动端 mau 272万，2009年VR的浏览量是4200万。这三组数据我们称之为前、中、后，是构成了易居和贝壳的全面正面PK的三组关键数据，正是这三组关键数据的发酵，才呈现出我们看到的财报数据。
我们来看第二组商业模式的构建，贝壳在对外输出的时候，已经至少形成了一整套完整的独立思考的一种商业模式。
易居在描述它的三条产业产品线的同时，是赋予了各自的赋能能力。易居把三大产品线融合在一起，形成一个拳头。从贝壳和易居的最近三年的收入走势中，我们能看到贝壳是明显的往上走，特别是在2019年，其中比较大的贡献就是新房。在2017年和2018年，易居和贝壳的增速是差不多，但是量级是有明显的区别。
贝壳在强调做大规模的同时，是牺牲利润的，也就是说它要在尽短的时间内，做大规模、抢占市场的占有率，这是贝壳的核心诉求，所以把盈利能力放在了第二位。而易居虽然是处于第二的位置，但是心态比较好，有钱赚，收入利润比较平稳，这显示出在2019年之前，两家公司不同的进取心以及进取心背后由于商业模式的不同，带来数据的差异。
张文豪：我有一个看法就是说现在的贝壳和链家，因为它这次上市是ALL IN，所以似乎应该拿之后的易居与阿里的合资公司来和现在的贝壳去比可能更合适一些。
至于中国房地产服务业现状和未来，我觉得贝壳上市实际是个标志性事件，他对同行来说有两个影响，一个是竞争压力加大了，还有一个是示范效应，如果贝壳IPO成功的话，行业大整合真的快开始了，而且是不整不行，现在几乎没有选择。
大戏开始后，大家会看到演法是不一样的，但是最后条条道路通罗马。如果说阿里和易居的合作非常成功的话，未来的中国房地产服务行业可能是一个比较平衡的生态。
柏文喜：目前房地产交易服务领域出现了两对选手，一个是阿里+易居，一个是贝壳+腾讯，他们的商业模式是不一样的。所以在比较的时候，如果只是比较运营数据或者财务业绩，实际上意义是不大的。因为目前他们要么已经是上市公司，要么马上就要挂牌上市，未来要比的是谁的市值更大，谁的成长性更强。前者的商业模式是垂直服务，后者是做的是平台，两家的打法和玩法不一样，所以应该从市值和成长性方面来比较，看他们差多远。
第二个问题，我认为这两对选手的两个不同的商业模式，很快可能会加速房地产交易服务领域寡头时代的到来。两个寡头，一个寡头就是垂直服务领域，就是阿里+易居 ，另外一家就是平台化的贝壳+腾讯。
胡景晖：第一点来讲的话，大家要看清这两个背后的平台属性，腾讯绝大部分还是社交，在流量、客户粘性方面，会给到贝壳支持；但阿里本身做电商、做交易，在二手房未来是主导的前提下，从交易属性上来讲，阿里对易居的助力会更大、更直接一些。
第二，我觉得未必是这两家，比如，京东的房产板块，今年京东要转向直播带货，目前还没有看到大的发力，但未来怎么样不确定；头条系也是异军崛起，推出了一个房产垂直的板块，叫幸福里。再往下看一层，我爱我家，作为目前A股主板市场唯一的房地产经纪类上市公司，顺利完成了三年对赌，实控人谢勇也是资本市场的老司机，所以是不是后续还会有发力和动作？未来这个格局怎么样还真的不好说，上升空间很大。
中国房地产市场蛋糕还很大，谁来切还不确定。所以我特别喜欢一句话叫一切过往皆为序幕，好戏还在后头。
傅硕：我认同文豪总刚才的观点，无论是一手还是二手，在“住”的领域，首先一个属性叫社会属性，民生价值是第一位的。第二位才是资本价值市值管理。所以在谈到将来市场格局的占有率的时候，我认为寡头是不存在的；第二，从现实的角度讲，寡头时代是不现实的，至少在相当长的一段时间内，寡头是不会出现的，只能说谁在局部市场会占有局部优势，以及在某个阶段会有领先，将来一定不可能出现双头鹰的市场格局，也不会出现三国杀，一定是一个相对均衡的市场格局，只是谁在一个局部市场局部阶段占有领先的地位，这是我对于房地产加互联网的现状和未来的认识。
潘宇凌：简单总结一下，贝壳IPO、阿里增持易居，使得房地产服务行业在加速。这个20万亿的市场，也是衣食住行当中，在电商化或者互联网改造当中，是最后一个还没有被完全改造的市场。刚刚胡总讲得也好，一切过往皆为序幕，现在才刚刚开始，相信巨头们都会有所反应，有所动作，有所谋篇布局。
接下来整个市场还会有更好的发展，不管怎么变，我还是用周忻先生他在给员工的一封信中的一句话，“希望我们这个行业大家一起努力，让中国人能够住得更好”，这个是最后的一个宗旨。
今天的见地时间第二期到此结束，感谢大家。