何劍波與觀點面對面：五礦的温度 | 博鰲20年
編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。
對於中國房地產而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對於博鰲房地產論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴隨着房地產一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。
歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產新媒體遍尋二十年來中國地產商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”系列採訪特稿。
未來，我們還將繼續見證。
觀點地產網 這是何劍波加入中國五礦的第二十八個年頭。
從校園到中國五礦，從五礦建設到五礦地產，不同的崗位與角色，讓何劍波有了許多感觸。他常説，他很熱愛地產這個行業，做這個行業很有成就感。
與何劍波的訪談安排在七月初的早晨，這是一個花開半夏、萬物盛裝的時節，但疫情反撲北京，心又開始惴惴不安。
相隔2000公里的我們，唯有通過互聯網訊號來交流。
何劍波是我們的老友，所以在這一方小小熒屏前，他也不顯拘謹，每個神情、每個體態就這樣毫無阻滯的投射與印證。
兩個多小時的採訪，何劍波侃侃而談，分享自己對行業、對市場、對五礦的看法。
在這個眼光長遠的央企掌舵人身上，我們看到了責任、睿智和對未來的樂觀。
談行業：每年都有新課題
有人説，人生就如一場戲，有悲歡離合，也有平坦崎嶇，但行業、企業又何嘗不是一出好戲？
2019年，貿易戰來襲，中美關係成為影響經濟的最大不確定性；2020年開年，新冠疫情爆發，大部分行業出現停擺，全球經濟不可避免受到衝擊。
何劍波感慨道：“每年都有新的課題”。
在他看來，疫情以及衍生出來的風險，可能比貿易戰更為嚴重、更不可控，但房地產是一個內需性行業，產業鏈都在國內，所以受到的衝擊不那麼大。
事實上，疫情“黑天鵝”對房地產行業造成的直接影響是二三月份的封城，各大企業停工停產、線下售樓部關閉，房地產的成交量也大打折扣。
“我們現在回過頭去看銷售曲線，基本上都是在2月份跌到最低，3、4月份回來一點，5、6月份就恢復正常了。”
他告訴我們，五礦地產今年二三月份的銷售額下跌了百分之七八十，但後面幾個月逐步恢復正常，整體來説，五礦地產上半年銷售額較去年同期有較大增長。
對於五礦的期中考成績單，何劍波是滿意的。採訪過程中，他滿臉笑意，提起五礦，提起房地產，他總是言語温柔、滿眼欣喜，似乎有説不完的誇讚。
何劍波告訴我們，他很熱愛這個行業。
“我給人們建了一個好的房子、好的小區，對每個人影響非常大，有很直接的成就感。”
他也始終認為，這個行業很有活力，現在還是一個朝陽行業，因為規模一直在增長，市場化程度很高，行業競爭態勢也不斷變化。
何劍波不是最早涉足地產的一批人。
但細細數來，他在地產行業也浸潤了十餘年時間，見過了行業高光時刻，也見過行業的低谷。
他説：“房地產就像一齣戲”。
戲中劇情波瀾曲折、起起落落，就如貿易戰，如新冠疫情，如企業初生，如企業成長，而戲中演員不斷克服難關，不斷演繹新的劇情。
何劍波認為，在這出戏當中，他和五礦“既是演員，又是觀眾”。
何劍波的情感隱藏在平穩的話語之中，我們靜靜的看着熒屏中這位地產人，他的眼眸中，彷彿有星辰大海，有春暖花開。
談地產：最基礎的是產品
何劍波的狀態很放鬆，鏡頭前的他聊得起勁，我們從行業聊到地產、聊到五礦，何劍波毫無保留的向我們表達他的觀點、他的看法。
“做地產最基礎的就是產品。”
對於房地產企業而言，2020年疫情爆發既是一次挑戰，也是一場大考。疫情不僅對經濟產生了很大影響，同時也讓大家對居住環境和生活方式有了更深刻的思考，這也在一定程度上催生了房企產品的迭代與更新。
何劍波對這個觀點表示贊同，他透露，五礦地產近期推出了智能健康體系，將從多方面提升住宅品質，並逐步應用到各個項目當中。
“從去年下半年開始，我們就着手進行產品升級，我們研究了很多標杆企業，今年又正好遇到疫情爆發，我們就加快了研究進程，最近整個體系已經做出來了，叫做5M智能健康體系。”
據觀點地產新媒體瞭解，五礦地產自2017年起就開始探索健康產品，2018年，該公司推出了產品價值體系的1.0版本，去年下半年，五礦再度進行產品升級，直到近期推出了全生命週期關懷的2.0版本。
何劍波告訴我們，五礦研究了很多標杆企業，併成立了自己的設計研究院，專門進行產品的研發。
“我們去年跟美國的IWBI，就是美國的well健康機構簽署了協議，把健康住宅的概念引入到我們的產品設計中。”
“我們的5M智能健康體系是和中國建築科學研究院聯手做的，借鑑了行業一些標杆企業的做法。”
他的語速變得快了起來，提起五礦在健康產品方面的探索和研究，他似乎有很多話想説。
他告訴我們：5M智能健康體系包含了健康生活、智慧系統、貼心管理、舒適環境、綠色材料五個方面；“5M”的名字由來是五個方面結合五礦地產英文名稱的首字母組成；M智能健康體系已經應用到成都西棠項目、南京溪山項目和香港項目當中……
何劍波如數家珍，在隨後的半個多小時當中，他向我們一一展示着五礦的“新成果”。
談企業：為人服務
採訪的間隙，我們留意到，在何劍波辦公桌後方擺放了很多資料文件，那些冊子一摞一摞的疊起來，整齊的排放着。
這種穩重、踏實的感覺，似乎描繪着五礦地產這些年的真實寫照。
何劍波提到，“誰也不會預料到疫情的發生，但是，即使疫情不發生，我們也應該追求更健康的產品。”
事實上，中國房地產行業經過了20多年的高速發展，如今已經駛入更為平緩的航道，近年來，隨着房地產行業洗牌加速，如今已經進入新的階段。
顯然，何劍波是清醒的，經歷了多年的洗禮，他清楚知道行業已經步入下半場，拼品質、拼服務的時代已然到來。
“央企做房地產要承擔社會責任，我們所有項目都應該是為人服務的，而不是為了其它目的。”
兩個多小時的採訪，“責任”、“品質”、“長遠發展”等字眼成為何劍波口中的關鍵詞，他告訴我們，房地產是一個家庭最重要的財產，佔據了一個家庭70%的資產，所以，作為地產人，就應該對業主負責、對消費者負責。
“這也是貫徹‘房子是用來住的，不是用來炒的’，房子不是一個投資品，它是一個居住的、有使用價值的產品。”
除了產品質量，五礦在其他方面也很講究，比如項目命名。何劍波以南京江寧的項目為例子，告訴我們：當時團隊為項目取了個名字，但他並不滿意，直到有一天，他在騎車途中看到路邊的山水，聯想起了項目周邊的環境，才有了後來的項目案名。
“項目的取名要自然，不能生造，取一個好名字，就相當於送業主一個禮物一樣”。
或許，在諾大的地產行業當中，五礦僅僅是千軍萬馬中的一員，何劍波的所思所想也不過是眾多聲音中的一條音軌，但正是這種認真、負責的態度，這種對細節的追求，能夠真正打動客户。
生於產品、長於產品，這是五礦對每一個項目的追求，更是五礦對企業自身的追求。
在何劍波看來，做企業是希望能夠做長遠，企業的品牌、口碑是需要一個過程去積累的，不是靠生硬的推廣告、做降價促銷能夠贏得的，而是要給客户提供實實在在的產品。
“我希望客户提起五礦地產，首先想到的不是有多龐大、無所不在，不是這樣的，我們是走精品路線。”
話畢，何劍波拿起茶杯淺淺抿了一口，而後，他再度強調：“希望大家説起五礦地產，就會想到做得好、做得精、貼心，這是我們的追求。”
生意經：不賺最後一個銅板
何劍波喜歡騎行，喜歡跑步。他認為，運動是一個很好的釋放壓力方式，對待生活和工作，他能以自己的方式把握好平衡，對待客户，對待合作伙伴，對待員工，他也有一套自己的方式。
“不掙最後一個銅板”，是五礦的生意經。
何劍波告訴我們，對待客户，五礦地產要始終遵循“消費者剩餘”的理念。
“我們的項目性價比控制得比較好，企業能夠掙得合理的利潤，但是又不過分壓低成本，還能保證產品的品質，客户能夠認可，實際上給了客户一定的溢價空間。”
何劍波帶着金屬細框眼鏡，穿着白色襯衫，像極了大學教授向我們緩緩敍述經濟學課本當中有關“生產者剩餘”和“消費者剩餘”的概念。
“不要利潤最大化，不要掙最後一個銅板，留一點給客户掙，讓他覺得物超所值。”他始終認為，這種買方與賣方之間的平衡，才是最有利於企業長遠發展的。
除了消費者剩餘，五礦與其他企業的合作同樣講究平衡。
近兩年，五礦地產加大了與同行之間的合作，比如廣州項目引入了招商，深圳項目引入了華潤置地，與此同時，五礦地產還與優客工場、中創公司、夢想置業等牽手合作。
這是一個合作共贏、資源共享的時代，這是一個優勢互補的時代。因此，房企之間的合作成為近幾年的常態。對開發商而言，降低資金成本、分散投資風險、擴大企業規模是抱團合作顯而易見的優勢。
但合作也是有前提的，“一枝獨放不是春”，合作各方能夠獲得更大的利益，才是合作的根本。
“我們的合作也是和氣生財。”何劍波提到：“合作不是零和遊戲，不是我賺錢了你不賺錢，而是要合力賺市場的錢。”
關於企業管理，去年，何劍波用“80班”向我們展示了五礦地產的温度和力量，這一次，他告訴我們，五礦不斷通過重構大運營管理體系來改善效率。
事實上，國企、央企留給外界的印象總是穩健、有秩序、責任重大；而民企則給人一種靈活、高效、創新能力強的形象。但近幾年，五礦不斷刷新留給外界的形象。
“過去是資源驅動型的業務模式，有好地自然就能賺錢；現在更多是管理驅動型，不斷提高自己的效能，這個很重要。”
何劍波告訴我們，五礦最近一段時間加強了管理，對管理團隊進行契約化考核，每個項目設定一個考核體系，每個人要交風險保證金，開盤能夠退回保證金的一部分，現金流回正就全退回，後面達到利潤指標再給相應的獎勵。
“我們一直強調團隊建設，要做一個有温度的企業，但也要給大家一定壓力。”
何劍波看得通透，對待任何事情，他總能一針見血指出最底層的規律。作為央企的掌舵人，他的性格、他的想法也潛移默化影響着五礦地產的發展走向。
兩個多小時的採訪，我們重新認識了何劍波，重新體會五礦地產的“人生哲學”。
以下為觀點地產新媒體對五礦地產有限公司董事會主席何劍波先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：您如何看待疫情對房地產的影響？
何劍波：沒想到新冠肺炎疫情影響這麼大，而且非常深遠，這個影響到現在還沒有看到全貌，還在不斷深化當中。最終會導致什麼結果，確實現在還不敢預測。
我們説，每年都有新的題目，去年在這個時點我們談的是貿易戰。今年這個時點就完全不一樣，我們談疫情以及衍生出來的風險，可能比貿易戰更為嚴重、更不可控。
貿易戰可以説是一種主觀發起的，是國與國之間的、雙向的一種經濟衝突。但是新冠疫情是這100年來都沒有遇到過的大危機。
為什麼説100年來呢？因為100年前我們還沒有全球化，整個世界還沒有密切地聯繫在一起。第一次世界大戰、第二次世界大戰後，整個世界格局發生了改變，冷戰過後全球化不斷加速，全世界才形成了一個地球村。
世界是平的，大家享受了全球化的繁榮，但是也造成了各方面影響，包括疫情的全球化、病毒的全球化，這個影響是非常大的。
房地產是一個內需性行業，產業鏈不像製造業那樣全球佈局，基本都在國內，是經濟內循環的重要組成部分，所以受到的衝擊不那麼大。
房地產受影響最大的是2-3月份，因為全國性封城，導致不能開工，售樓處也不能開，所以面臨了很大困難。
半年過去，現在回頭看銷售曲線，基本上都是在2月份跌到最低，3、4月份回來一點，5、6月份恢復正常，所以房地產受到的直接影響還是二三月份的封城。
第二是長遠的影響，因為經濟原因，可能會影響大家的房屋購買能力。雖然眼下沒有太明顯體現出來，但是購房市場受很多因素影響，包括金融政策、房價控制、預期，當然也包括個人支付能力等各種原因，疫情也可能產生一定的影響。
長遠來説，經濟下滑是確定無疑的，這種情況下，我覺得對整個社會的收入、購買力會有很大影響。而且，大家對未來的預期是不是比較樂觀？如果這個預期比較悲觀，可能也會導致購買力的下降。
觀點地產新媒體：五礦地產受到的影響大不大？
何劍波：今年上半年還不錯，雖然二三月份下跌得非常厲害，銷售額跌了可能有百分之七八十，基本上就沒有開張，但是4-6月逐步往上漲，特別是五六月份，完成率都很高，所以整體上半年銷售額較去年同期有較大增長。
我看了一下整個行業的情況，上半年百強企業銷售下跌了2.7%，我們是增加了20%。當然我們基數比較低，不能跟太大的龍頭企業去比，人家都是幾千億，但是我們也很不錯。
相比去年，我們會有顯著的增長。一方面是市場原因，另一方面是項目的供應上來了，可售項目多了，自然銷售額也是往上走的。
市場再好，但是沒有貨賣也不行，所以今年還是有一個很大的不同，我們有很多新項目推出來。
觀點地產新媒體：五礦前兩年新增了很多土地儲備，也是集中在今年推出來？
何劍波：前幾年被高地價折磨得比較痛苦，我們調整了一下策略，在低位的時候拿了幾塊土地。
我們拿地是很慎重的，因為要精準拿地，不是為了完成任務而拿地，而是每一塊地都要拿好。
為什麼説在市場瘋狂的時候得冷靜？地產行業還是有很大風險的，特別是規模不大的情況下。當然規模大的企業，風險可能更大。
像我們這樣，拿錯幾塊地，會給企業帶來很大損失，所以我們做什麼事情，一直強調投資要精準，不能夠心浮氣燥，好像別人拿了自己也得拿，這樣做肯定會出問題。
我們事先都有一個目標價、授權價，也是運氣比較好，幾個時間點都抓得比較好，所以上半年這兩個項目做得比較好。
另外還有一個是南京的瀾悦棲原，上半年一個項目就賣了20億，出來都是秒光。
上半年表現比較好，下半年也有一些新盤會推出來，包括深圳坪山的項目，那個項目下半年能推出；還有成都項目、去年年底在南京拿的項目，案名定的是瀾悦溪山。
觀點地產新媒體：起的名字很有詩意。
何劍波：我們還是很講究的，他們原來取的名字我不滿意，我説我們一定要給業主取一個好名字。
項目的取名要自然，不能生造，造一個詞會很彆扭；取一個好名字，就相當於送業主一個禮物一樣。
觀點地產新媒體：五礦地產也在不斷探索綠色健康住宅產品，能否透露一下公司目前在這方面的探索情況？
何劍波：五礦地產多年來一直秉承一個理念：央企做房地產要承擔社會責任，我們所有做的項目都應該是為人服務的，而不是為了其它目的。
這也是貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”，房子不是一個投資品，是一個居住的、有使用價值的產品。所以我們做這個項目，從投資到設計、建造、服務，始終貫徹以人為本的思想。
2017年我們做過一個品牌發佈會，當時推出一個“五礦地產，新時代的城市理想”，當時歸納了四句話：讓建築尊重時空、讓建築迴歸自然、讓建築懂得生活、讓建築點亮城市，這就是我們在選擇和打造項目過程中遵循的基本原則。
不管在哪裏做項目，首先要想這個項目和這個城市的時空關係，跟城市歷史、文化是不是能夠結合在一起，而不是簡單地造一堆鋼筋水泥建築物扔給業主，這是讓建築尊重時空。
讓建築迴歸自然，就是怎麼讓建築跟自然融合起來，人來自於自然，最後要回歸自然，特別是現在對健康生活、生態環保的意識越來越強。在這方面，我們也要讓項目跟自然很好結合。
讓建築懂得生活，指設計的各個環節，包括服務，和業主的居住體驗息息相關，要設身處地去想。我要求設計人員要想你住在裏面，有什麼需求，不應該有的需求不要做，但是必要的需求是必須要做到的，包括物業服務。
讓建築點亮城市，就是希望通過我們的產業、商業等，促進城市的發展。
所以我們當時提出新時代的城市理想，這是五礦地產的理想。
觀點地產新媒體：疫情過後，綠色健康住宅產品成為大多數人置業的首選，您覺得國內房地產市場出現的科技、綠色、健康住宅概念，是商業噱頭還是未來住宅發展趨勢？
何劍波：做地產最基礎的就是產品，2018年我們就推出了產品價值體系1.0版本，當時叫VIPLIFE。
從去年下半年開始，我們着手進行產品升級，研究了很多標杆企業，今年又正好遇到疫情爆發，就加快了研究進程，最近體系已經做出來了，叫做5M智能健康體系，這也是五礦地產全生命週期關懷的2.0版本，相當於是一個升級。
我們研究了很多標杆企業，包括行業的標準、國外的標準，交流、學習之後我們自己做了研發。我們去年成立了自己的設計研究院，專門做產品的研發。我們去年跟美國的IWBI，就是美國的well健康機構簽署了協議，把健康住宅的概念引入到我們的產品設計中。
我們的5M智能健康體系是和中國建築科學研究院聯手做的，借鑑了行業一些標杆企業的做法，我們也是主動向他們學習，以客户的需求為導向，從智能、健康、綠色這幾個維度出發，打造出我們的5M健康體系。為什麼叫5M呢？實際上就是5個方面。
第一個就是健康生活，包括了12個關鍵技術。主要是關注居住環境健康的營造，空氣、水、照明等等，打造一個潔淨、安心、健康的生活環境。
第二個是智慧系統，包括了45項關鍵技術，主要是關注居住環境的智能化，從機電設備的智能控制、智慧家居、智慧社區着手，打造智慧、高效、便捷的居住環境。
第三個是貼心管理，也用了18項關鍵技術，主要是關注為居住者提供貼心的環境，包括户內外的設施、户內的安全、社區的安防，打造安心、貼心、便利的居住環境。
第四個部分是舒適環境，包括13項關鍵技術。主要包括聲音環境、噪聲控制、供暖、空調、生活熱水等等方面，打造高品質的居住環境。
第五部分是綠色材料，包括了16個關鍵技術，主要關注為居住者提供健康、高效、綠色的設備和材料。因為現在很多用户，特別是年輕一代的人，非常在意環保，大家覺悟很高，哪怕多花點錢也應該有這個社會責任感。所以我們就從資源的利用、設備效能、材料環保等等方面去打造綠色、高效、健康的居住環境。
所以這5個方面，已經形成了我們整體的體系，我們每一個方面都找一個英文單詞跟它對應，健康生活是Merit，智慧系統是Mutual，貼心服務是Mindful，舒適環境是Merry，綠色材料是Master。五礦地產的英文是Minmetal land，M也是五礦英文打頭的字，把它們拼在一起，就是5M。
我們的15大核心要點、48項技術措施是非常具體的標準，做出來之後，還是結合綠色建築評價標準、美國LEED綠色建築標準，還有美國WELL健康建築標準，我們都按照它的標準來進行研發，我們也經過了中國建築設計研究院的專家論證，也得到通過。
現在不單單是我們做了這個標準，我們已經在很多項目上在實施了，一個是我們成都的西棠項目，另外就是南京溪山項目，還有一個是香港的項目。
疫情對經濟有很大影響，對大家的居住觀念也產生了影響，過去我們可能對居住要求不是那麼高，現在大家更講究居住環境健康。
通過疫情，大家發現家裏的功能、環境、健康很重要，我們的5M智能健康體系從年初開始就應用在各個項目上，這一塊也是我們對疫情帶來變化的應對。
我們會敏感地捕捉消費者需求的變化、觀念的變化，甚至主動引領。我們在健康建築這一塊走在了前頭，可能那個時候誰也不會預料到疫情的發生，但即使疫情不發生，我們也應該追求更健康的產品。
因為我希望客户提起五礦地產，首先想到的不是有多龐大、無所不在，而是希望大家説起五礦地產，會想到做得好、做得精、貼心，這是我們的追求。
觀點地產新媒體：何總的戰略眼光很長遠。
何劍波：做企業希望能夠做長遠，企業的品牌、口碑是需要積累的，不是靠生硬的推廣告、做降價促銷能夠贏得的，而是給客户提供實實在在的產品，物有所值。
房地產雖然不是投資品，但毫無疑問是一個家庭最重要的資產。我們通過家庭調查研究顯示，家庭資產的70%都是房產。既然是家庭財產的絕大部分，我們就一定要對業主負責，對消費者負責，一定要做到物有所值，還能升值，比別人升得快。
所以一定要從項目規劃開始，到設計、質量和服務，每個環節都把握好。
我們項目性價比控制得比較好，企業能夠掙得合理利潤，但又不過分壓低成本，還能保證產品品質，客户能夠認可，所以實際上給客户讓了一定溢價空間。
我一直跟團隊説，我們不要利潤最大化，不要掙最後一個銅板，留一點給客户掙，讓他覺得物超所值，這就是我們的生意經。
我們學經濟學，這叫做買方的消費者剩餘，就是説買一個東西，覺得物超所值，在心理上是有一個消費者剩餘的，就是覺得賺了。
賣方也有賣方剩餘，這之間要達到平衡，不要把最後一個銅板都掙了，賣出去第二天價格跌了，不利於企業的長遠發展。
我們要看得更長遠一點，把這些基礎打好，將來才可能會更好。
觀點地產新媒體：近期，五礦地產有幾筆收購母公司資產的動作，原因是什麼？通過母公司注入資產，會為五礦地產帶來哪些利好？
何劍波：考慮的還是自身發展，五礦自身整合發展空間也很大。
我們前幾年做了託管，把五礦原來非上市的一些資產都交給上市公司託管，經過這幾年把問題解決了，產權理順了，現在條件也具備，就打算進行收購。
這是一個比較大的動作，五礦地產原來叫五礦建設，在香港起步的時候資產是比較少的，過去通過幾次集團注資，把一些資產注入進來，再加上在資本市場的集資，慢慢發展起來，所以這一次也是過去長期工作的延續。
注資對上市公司有很大的支持和促進作用，注入進來之後，增加了約303萬平米土地儲備，上市公司土地儲備將增加到將近800萬平方米。
土地儲備過去比較少，一是土地儲備質量比較精，沒有拿不好的土地。基本上是量入為出，要做多少飯，就買多少米，足夠兩三年的開發。
這次收購之後，土地儲備有了比較大的增長，而且收購資產質量很好，其中一個是天津未來城項目，那個項目土地儲備約有181萬平米，差不多是最大的一個城中村改造項目，現在拆遷已經做完了。
為什麼到今天才注資？因為這已經是一個成熟項目，而不是拿一塊生地給上市公司去做拆遷。
還有長沙、泰安、湘潭這些地方的項目，土地儲備加起來大概有122萬平米，這些項目也都在開發中，能給我們帶來一個及時的銷售額和收入，對上市公司可以説是一個立竿見影的利好。
觀點地產新媒體：規模方面，五礦地產有哪些計劃？
何劍波：做大是每個企業的內在需求，其實大家都想做大，做千億、做萬億更好，但是要看自身條件。
在現有條件下，或者説能夠找來一些資源的前提下，能做到最好，這就是最佳狀態。
做企業的目的是什麼？是給股東創造價值、給社會創造價值。怎麼創造價值？就是長期、持續、健康的發展，不斷提高利潤水平，提高股東回報，就是創造價值。
回報的辦法很多，需要競爭力，提高成本控制能力，這些方面都有，發展過程中，經營質量提高了，競爭力增強了，規模自然而然會增長。所以，把持續、健康的發展做好了，規模會增長，規模增長最後是一個結果。
觀點地產新媒體：其實就是一個水到渠成的事情。
何劍波：説得太對了，水到渠成的結果。
中國搞市場經濟的時間並不長，還沒有真正的百年老店，今天的企業有多少能夠傳承一代、兩代、三代人？在社會變化那麼大的情況下生存下來，還能發展、傳承下去，絕對不能有浮躁的心理。
今年對五礦來説是很重要的，很多業績可能不能立馬從利潤上體現出來，但是會從規模、銷售、項目佈局、資產整合上體現出來，會為明年往後的時間打下一個非常好的基礎，會有一個很顯著的發展，這個我們都是很有信心的。
觀點地產新媒體：融資方面，最近公司債券利率有所走低，對於未來的融資規劃，公司是如何計劃的？
何劍波：按照計劃做，特別是今年1月份的時候，我們在香港做了60億港元的融資，應該説是非常及時的，在疫情之前幾天做完。
好企業從來不缺錢，因為錢總是向好的項目、好的企業流動，但是對於每個企業來説，要控制自己的資產負債表，這是非常必要的。如果負債率太高，就可能是個風險很大的企業。
觀點地產新媒體：對公司的管理有什麼新的變化？
何劍波：過去是資源驅動型的業務模式，有好地自然就能賺錢；現在更多是管理驅動型，不斷提高自己的效能，這個很重要。
前些年最熱的時候，地產行業太浮躁，就是因為賺錢太容易。五礦是做產業的，有很多製造業、礦產行業，從做產業來説，管理必須精細化，賺的都是針頭線腦的一點錢。所以，我覺得向管理要紅利，在這個階段來説非常必要。
我們去年做了一個比較大的動作，就是管理提升。主要提升運營效率，重新構建了大運營管理體系，大運營涵蓋了從投資、開發到銷售各個環節的管控。
去年拿了幾個項目，今年上半年這幾個項目的效率提高很快，過去可能12個月開盤，現在很多項目8-9個月開盤，而且還有疫情的影響。
我們加強了管理，現金流回正時間要求更加嚴格，對管理團隊也進行契約化考核。每個項目都會定一個考核體系，每個人要交風險保證金，總經理交得多一點，下面的人交得少一點。交完之後，會確定開盤大概就能退多少，現金流回正全退，達到利潤指標再給與相應獎勵。
對員工不算是特別苛刻，但是要給大家一點壓力。效果非常好，有好幾個項目效率大大提高。
我們一直強調團隊建設，要做一個有温度的企業，但也要給大家一定壓力。比如説剛才説的為股東創造價值，為客户創造好的產品，為員工創造好的平台，所以我們關心培養每一個員工，從中層骨幹到基層骨幹，每個人都進行很好的培訓、培養，即使在疫情這麼嚴重的情況下，我們也沒有裁員。
公司和員工要同舟共濟，但是如果員工表現不好，不管有沒有疫情，該淘汰的就得淘汰。員工進了公司，我們有一個承諾，只要好好幹，就能跟公司一起發展，不能沒有理由把人家裁掉，這是國企的一個基本觀念。
但是如果員工工作不合格，不管工作多少年，該裁掉就得裁掉，這是市場化要求。
我不贊同有的企業發展快時一下招很多人，不行的時候又全部裁掉。其實很多人願意到五礦來，他們認同企業的文化。
我們的員工整體非常穩定，士氣也很高，疫情耽誤的工作，大家在後面兩個月都追回來了。
觀點地產新媒體：何總作為中國房地產行業的見證人，您如何看待中國房地產行業的起起伏伏？從業期間，您最大的感觸是什麼？
何劍波：我很熱愛這個行業，這個行業跟城市發展、跟我們對美好生活的嚮往是緊密聯繫的。
我為什麼做這個行業？給人們建了一個好的房子、好的小區，對每個人影響非常大，有很直接的成就感。
另外，這個行業很有活力，不是一個夕陽行業，甚至還是一個朝陽行業。為什麼叫朝陽行業？第一，規模一直在增長，第二，行業競爭態勢的變化也很明顯，過去十幾年不斷有一些新的企業能夠脱穎而出，還有一些老的企業，以前發展得很好、排名很靠前的企業，如果不努力的話，也會掉隊。
這個行業就像是江山代有人才出，各領風騷數百年，一段時間可能有些企業很好，但是過幾年勢頭可能就下去了；有的企業原來默默無聞，但是好好做可能又追上來了。
我覺得房地產就像一齣戲，你方唱罷我登場，我們既是演員，又是觀眾。
另外，這個行業的市場化程度很高，能夠發揮大家的才能。不管是當老闆，還是當管理者，還是員工，沒有那麼多清規戒律，不是那麼死氣沉沉，因為都是市場化競爭，沒有行業准入、技術壁壘，大家只要有好的思想、好的想法，認真去幹，總是有成功的機會。