「以案説典」被拆遷人對拆遷安置房享有的優先權優於建設工程價款受償權
裁判要旨
建設工程價款優先受償權屬於法定權利，它優先於普通的民事權利，其立法目的在於保護建設工程承包人的合法權益，維護交易安全性。但優先受償權的行使也有其條件和限制。交付全部或者大部分款項的商品房消費者對於建築物的物權期待權優於承包人優先受償權，被拆遷人安置補償權益優先於其他購房人及其他權利人的權利。故被拆遷人對建築物的權益優先於承包人的優先受償權，在承包人申請對涉案房屋強制執行的時候，被拆遷人享有排除執行的優先權。
基本案情
原告王某聰、王某林共同承建了某村中和國際城東臨六棟安置房及一棟門頭房的建設，後因A村民委員會拖欠其工程款，王某聰、王某林向本院提起訴訟，2019年11月6日本院就原告王某聰、王某林與被告A村民委員會建設工程施工合同糾紛一案作出(2019)魯0881民初21XX號民事判決書，其中第四項判決:原告王某聰、王某林對涉案工程享有優先受償權。2020年2月10日本院作出(2020)魯0881執1XX號執行裁定書，對涉案房屋進行了查封。後桂某朋、桂某振於2021年4月向本院提起執行異議，本院於2021年5月12日作出(2021)魯0881執異10號執行裁定書，裁定中止對A村民委員會中和國際城A排11號東户房屋的執行。原告對該裁定不服，在法定期限內向本院提起執行異議之訴。
另查明，被告桂某朋、桂某振系紙坊村集體組織成員，其父親桂某華在A村民委員會有兩處房屋，後因某村拆遷，兩處房屋均在拆遷範圍內，經結算，兩處房屋分別補償34664元、124251.5元，A村民委員會於2013年5月18日、5月28日向桂某華出具房屋拆遷補償款收據二張，該補償款可用於折抵拆遷後所購房屋的購房款。2013年5月14日交購房款10000元。上述三張收據中均有記載“20號樓西單元四層四户，儲藏室/車庫4號車庫”等內容。2013年6月27日桂某華向A村民委員會交購房款90000元，2014年1月25日桂某朋向A村民委員會繳納購房款60000元，2015年4月16日桂某朋、桂某振與A村民委員會簽訂《商品房買賣合同》，合同約定購買A村民委員會大門東側東延7號樓，房款339561元。2018年9月28日A村民委員會向桂某華出具40773元補助租金借據一張。
還查明，拆遷後因急需用房，2019月3月15日桂某朋、桂某振的父母就涉案房屋與原告王某林簽訂《臨時借用房子協議》，約定向原告繳納10000元保證金後使用房屋七天，後桂某朋、桂某振及其家人在涉案房屋居住使用至今。
裁判結果
曲阜市人民法院於2021年12月1日作出(2021)魯0881民初24XX號民事判決:駁回原告王某聰、王某林的訴訟請求。
案例解讀
建設工程優先受償權的權利主體為承包人，本案是由申請執行人提起的執行異議之訴，意在推翻案外人桂某朋、桂某振的執行異議。被告提出的執行異議認為涉案房屋是被告的拆遷安置房，應排除執行。根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》(法釋[2002]16號)規定:“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。……”。該條明確了建設工程優先受償權無法對抗買受人的物權期待權，立法目的旨在保護房屋買受人的合法權益，維護社會與交易穩定。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)第七條第一款規定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。即被拆遷人享有優先取得安置房屋的權利，能夠對抗其他購買人。該條表明被拆遷人對補償安置房優先於普通購買人。立法目的旨在保護被拆遷人的合法權利。
通過比較分析，本案被告即被拆遷人法益保護相對於普通購房人以及承包人的權利更具緊迫性，因為被拆遷人如果喪失對涉案補償安置房屋的佔有、使用，便會由拆遷之前對房屋的所有權轉為普通債權，由原先的物權保護轉換為普通債權保護，有違公平原則。因此，相對於承包人的優先受償權，被拆遷人的權利更具優先性和緊迫性。故被拆遷人對拆遷安置房享有排除執行的優先權。
相關法條
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)第七條第一款
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條
《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》(法釋[2002]16號)第一條、第二條
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條
法官簡介
張學燕曲阜市人民法院王莊法庭法官
【來源:曲阜法院】
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