北京時間7月24日，中國居住服務平台獨角獸企業貝殼正式向美國證券交易委員會提交了IPO招股書，計劃於北京時間8月13日晚間正式登陸紐約證券交易所，證券代碼為“BKBK”。而貝殼的上市也將成為中國居住服務平台第一股。
招股書顯示，貝殼此次將發行1.06億股美國存託憑證，相當於3.18億股A類普通股，同時設定15％的“綠鞋期權”。貝殼每1股美國存託憑證代表3股A類普通股，IPO發行價區間為17-19美元；在承銷商不執行“綠鞋機制”的情況下最高融資將達到20億美元；此次IPO的主承銷商包括高盛、摩根士丹利、華興資本和摩根大通；副承銷商包括瑞銀投資銀行、里昂證券、瑞士信貸及招商銀行。貝殼表示此次融資的金額將用於公司研發、投資、以及平台功能的基礎設施建設和一般企業其他用途。
同時招股書顯示，此次貝殼老股東騰訊、高瓴和紅杉均表示有興趣以首次公開募股價格認購貝殼此次IPO。其中，騰訊公佈至少認購價值2億美元的ADS，高瓴和紅杉則分別認購至少價值1億美金的ADS。同時富達國際以及與Fidelity Management＆Research Company LLC關聯實體也將分別認購2億美元ADS。若以每ADS18美元計算將佔其發行份額的41.9％。
企業概況
相比貝殼上市，似乎大家更熟悉的是鏈家。公開信息顯示，貝殼找房由鏈家網升級而來，是以技術驅動的品質居住服務平台，為用户提供二手房、新房、租賃、裝修和社區服務等居住服務。志在成為聚合和賦能全行業的優質服務者，打造開放品質居住服務生態。而此次貝殼的上市主體內則包括貝殼找房，鏈家、德佑及金融、裝修等業務。而貝殼找房在兩年內劍指紐交所，其彪悍的表現離不開鏈家在房地產中介行業18年的沉澱。
公開資料顯示，2001年9月，貝殼公司創始人兼董事會主席左暉創立北京鏈家房地產經紀有限公司。隨着時間推移，北京鏈家及其子公司發展各種業務，並在全國範圍擴展。
2016年11月，鏈家重組了原北京鏈家的子公司，以及其經營金融服務業務的北京宜居泰和科技有限公司。
2017年11月，鏈家成立天津小屋信息技術有限公司，以開展與增值電信服務相關的業務。
隨後2018年4月，鏈家上漲貝殼找房平台。業務涉及二手房、新房、租房、裝修、海外、旅居等多個方面，並自上線之後便開始高速擴張。
2018年7月貝殼找房在開曼羣島註冊貝殼集團成為其控股公司。隨後在2018年7月至2019年6月，貝殼控股集團成立了一系列中介控股實體，直接或間接持有貝殼天津投資有限公司和金貝天津技術有限公司。從而通過一系列的交易，北京鏈家的大多數原始子公司和所有營業分之機構全部由其開曼獨資企業和其他中國子公司全資持有。
隨後做為重組的一部分，北京鏈家和宜居泰和的大多數股東及其股東關聯公司按權益比例認購了貝殼集團普通股。同時也通過一系列交易，貝殼集團獲得了對於北京鏈家、宜居泰和和天津小屋的控制權。
融資歷史
做為一家成立於2001年，以數據驅動的全價值鏈房產服務平台。經過發展目前已進駐北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、青島、重慶、大連等28個城市和地區，全國直營門店數量超8000家，旗下經紀人近15萬人。
而作為貝殼集團的控股實體，天津小屋自成立以來總共實現了兩輪融資。而在早之前鏈家也經過了多輪融資。據天眼查數據顯示，其中包含像鼎暉投資，高瓴資本、華興資本、騰訊、百度、融創、萬科等。而在2018年初啓動的D輪融資中，包括像軟銀，紅杉碧桂園等等也競相參與。
鏈家融資歷史：
貝殼集團融資歷史：
公司業務
貝殼是住房交易和服務的領先集成在線和離線平台。是在中國建立行業基礎設施和標準的先驅，以重塑服務提供商和住房客户有效地服務和完善住房交易，從現有和新房銷售，房屋租賃，房屋翻新，房地產金融解決方案等服務。同時鏈家公司自2001年成立以來已有18年以上的運營經驗。廣泛的行業經驗為其提供了對市場，業務條件和客户需求的獨特見解，用來幫助為客户提供有效實用的解決方案。
商業模式方面，貝殼集團由4部分組成，分別是：貝殼找房；ACN經紀人作業系統；德祐加盟商；其他中間加盟商。相較於原來鏈家網，貝殼的定位更加廣泛和開放，除覆蓋新房、二手房、租賃和家裝、金融服務等業務外，也允許鏈家體系外的外部房源進入，形成“自營+智能化平台”模式。
數據驅動的主要組件和協同優勢
2018年貝殼平台上線。當下已成為中國最大的在線及離線平台，用於住房交易和服務。同時，貝殼時候在中國建立行業基礎設施和標準的先驅，以重塑服務提供商和住房客户如何有效地導航和完善住房交易，從現有和新房銷售，房屋租賃到房屋翻新，房地產金融解決方案等服務。通過鏈家的大型店面網絡實現了一系列行業“第一”，包括通過ACN促進代理商合作以共享成功，建立“《房屋詞典》，推廣真實的房地產清單以及利用技術對流程進行數字化和標準化。更重要的是， 鏈家通過ACN，運營知識，數據和技術系統為基礎架構奠定基礎，無縫集成了已被證明可以大規模運行的在線和離線網絡，並進一步將鏈家的核心競爭力擴展到了貝殼平台，以便幫助包括鏈家在內的數百個房地產經紀品牌，以及他們的關聯商店和代理商取得成功。同時通過一系列努力創建了一個更具可擴展性的基礎架構，包括數字化和標準化三個關鍵組件，即數據，交易流程和服務質量，以專門解決行業所面臨的挑戰。
下圖説明了貝殼平台的組成和結構：
貝殼平台是面向住宅房地產行業和生態系統參與者的開放平台。它使包括購房者，購房者，房東和房客在內的住房客户能夠與高質量的房地產經紀品牌，商店和代理商一起享受順利的住房交易。平台不僅為房地產開發商提供了創新的銷售渠道，還使其他生態系統參與者可以從數據洞察力和技術以及廣泛的客户和代理商基礎中受益。通過平台促進經紀品牌，商店和代理商之間的合作，規範地道的房地產清單以及應用一系列合作規則，簡化整個房屋交易流程。同時為平台參與者提供各種服務模塊，與ACN一起構成適用於整個行業且對整個行業有益的可擴展基礎架構。包括SaaS系統，客户前端，以社區為中心的商店網絡，數據洞察力和技術應用程序，金融服務，培訓和招聘計劃以及交易服務中心。
為平台參與者提供的服務主要包括：
給住房客户：作為領先的住房交易和服務平台，提供全面的服務，以滿足住房客户不斷變化的需求。這些服務主要分為三類：與現有和新房屋銷售以及房屋租賃有關的經紀服務；簽署到完成的支持和金融服務，包括安全付款，代管，抵押便利服務，產權清算和擔保，過渡貸款和其他金融解決方案；家居裝修服務，例如室內設計師介紹和家居裝修工作。與經紀品牌，商店，代理商和其他服務提供商一起，
經紀品牌，商店和代理商：平台基礎設施向加入平台的所有房地產經紀品牌，商店和代理商開放。為平台上的品牌，商店和代理商提供三類服務：平台服務，以使平台上的經紀服務提供商能夠進行基於角色的自動佣金分配，並在其中使用我們的基礎架構及其不同模塊一種協作方式，包括SaaS，數據見解和技術，培訓和招募，簽到結服務等；品牌服務，使小型經紀商店可以加入著名的經紀品牌，並從更好的質量控制和潛在客户轉換中受益；金融服務，例如商業貸款，可幫助企業進行日常管理。
對房地產開發商：利用已建立的基礎架構和廣泛的住房客户基礎，充當新住房項目的強大銷售渠道，從而重構價值鏈並改變房地產開發商發現住房並與之互動的方式買家。同時為房地產開發商提供全面的銷售和營銷解決方案，包括經紀服務，銷售計劃，接待服務，在線營銷以及創新工具。
貝殼客户前端
貝殼客户前端，包括ke.com 網站，貝殼應用程序，貝殼微信迷你程序，可為住房客户提供相關的住房交易資源，並指導他們進行明智的住房交易決策。
豐富個性化的物業列表顯示
下面的展示貝殼應用程序的屬性列表和代理推薦的界面：
與可靠代理的即時交互
利用平台的大型代理商，能夠及時有效地為房屋客户提供服務。客户熱線和即時消息系統可在貝殼客户前端的各種接口上使用，以實現即時的按需連接。
綜合知識庫
房屋銷售流程中的交互式知識庫，其中包括買家資格，簽字，付款程序，代管，抵押，税收，產權清算，資金釋放，潛在風險和其他交易事項。還涵蓋多種交易場景的計算器，例如Beike客户前端上提供的抵押，房屋更改，繼承和預付款等多種交易場景。
簽署關閉支持和財務服務
通過在線和離線交易中心與金融服務業務部門貝殼金融的合作，為住房客户提供了全面的簽字到成交交易支持和金融服務。這些服務包括在各種情況下的安全付款，託管，抵押服務，產權清算和擔保，過渡貸款和其他財務解決方案。
線上線下交易服務中心
住房交易通常是一項壓力很大的工作，涉及許多步驟和程序手續。為了減少住房客户和代理商的麻煩，貝殼運營了N-Trading系統或NTS，這是貝殼上提供的全面的在線交易支持系統平台。除了全面的在線交易支持外，我們還建立了離線交易服務中心，以促進房屋交易，幫助房屋客户和代理商無縫，輕鬆地轉移產權並完成管理程序。
付款和託管服務
2014年，公司建立了在線支付平台eHomePay，提供住房交易中的數字支付處理服務。作為獲得許可的在線支付平台，eHomePay還會在平台上為參與者創建電子錢包。這些電子錢包有助於自動會計，結算以及從客户向房地產經紀商店和代理商的資金支付。
抵押便利服務
為了進一步提高交易服務中心的效率，貝殼與銀行和其他金融機構進行了深入合作，這是我們為促進抵押申請流程而提供的金融服務的一部分。
產權通關服務
通過信用風險分析和其他財務解決方案，幫助在平台上為房屋賣方清除產權。
額外的金融服務
將金融合作夥伴提供的各種合格的消費者理財產品推薦給客户，以支付住房交易後的費用，例如房屋裝修貸款和分期付款服務。
財務數據
作為當下中國最大居住服務平台，貝殼的收入主要來自住房交易和服務的費用和佣金。自開始運營以來，貝殼的營收經歷了可觀的增長，貝殼集團的收入從2018年的286億元人民幣增長60.6％至2019年的460億元人民幣。 截止2020年6月30日的六個月業績也從2019年的196億元人民幣增長39.0％至273億元人民幣。
2019年總淨營收為460.15億元
招股書顯示，2019年總淨營收為460.15億元人民幣，相比之下上年同期為人民幣286.46億元人民幣。其中，二手房交易服務營收為245.69億元人民幣，相比之下上年同期為201.55億元人民幣；新房交易服務營收為202.74億元人民幣，相比之下上年同期為74.72億元人民幣；新型和其他服務營收為11.73億元人民幣，相比之下上年同期為10.20億元人民幣。
毛利潤為112.68億元人民幣，相比之下上年同期為68.70億元人民幣。
銷售和營銷支出為31.06億元人民幣，相比之下上年同期為24.90億元人民幣。
淨虧損9.04億元人民幣，相比之下上年同期淨利潤7140萬元人民幣。
2020年前六個月業績為273億元人民幣
招股書數據顯示， 2020年第一季度總淨營收為272.6億元人民幣，相比之下去年同期為人民幣196億元人民幣。其中，二手房交易服務營收為125億元人民幣，相比之下去年同期為126.4億元人民幣；新房交易服務營收為139.76億元人民幣，相比之下去年同期為64.76億元人民幣；新型和其他服務營收為7.29億元人民幣，相比之下去年同期為4.89億元人民幣。
現有和新房屋交易以及新興和其他服務中的GTV
平台上的商店和代理商的數量
資產負債表數據
合併現金流量數據
股權結構
2018年7月貝殼找房在開曼羣島註冊貝殼集團成為其控股公司，作為離岸控股公司。隨後在2018年7月至2019年6月，貝殼控股集團成立了一系列交易，直接或間接持有貝殼天津投資有限公司和金貝天津技術有限公司。北京鏈家的大多數原始子公司和所有營業分之機構全部由其開曼獨資企業和其他中國子公司全資持有。
下圖顯示了本次發行完成後的公司結構，包括其重要子公司和VIE，假設承銷商沒有行使購買額外美國存託憑證的選擇權。
持股分佈
在貝殼集團的主要股東中，公司創始人兼董事長左暉持有公司46.8％的股份，其中包含547348915股A類普通股以及全部B類普通股；騰訊持有12.3％的股份，軟銀持有10.2的股份，高瓴資本持有5.3％的股份。
在IPO之後，公司董事長兼創始人左暉持有42.4％的股份以及82.8％的投票權，騰訊持有11.1％的股份以及3.3％的投票權，軟銀持有9.3％的股份以及2.8％的投票權，高瓴資本次有4.8％的股份以及1.4％的投票權。
企業高管
左暉：公司創始人，自公司成立以來一直擔任董事會主席。左暉長期致力於中國房屋交易和服務業20年。自2001年創立北京鏈家以來，一直擔任北京鏈家董事會主席。他還創立了從事長期公寓租賃業務的Ziroom Inc.公司。此外還曾在多個社會組織任職，如2013年起擔任中國房地產估價師及代理學會副會長、2016年起任中國房地產商會副會長、中國工商聯第十二屆常務委員會常務理事2017左先生於1992年獲得北京化工大學計算機與應用專業學士學位，2008年獲得北京大學EMBA學位。
彭永東：公司執行董事兼首席執行官。作為貝殼公司聯合創始人，自2018年12月起擔任本公司執行董事。曾任鏈家網科技有限公司，後於2017年更名為貝殼找房科技有限公司，2010年起更名為北京鏈家副總經理。在此之前，彭先生在2006年至2010年間擔任IBM戰略與變革高級顧問。2001年至2004年，他在貝爾擔任高級經理。2001年獲得浙江大學電機工程學士學位，2006年獲得清華大學IMBA學位。
行業前景
根據CIC報告，就GTV以及2019年現有和新房銷售以及房屋租賃的交易數量而言，中國擁有全球最大的住房市場。根據CIC報告，2019年現有和新房銷售及房屋租賃市場總額從2000年的0.5萬億元人民幣增至22.3萬億元人民幣，預計到2024年將以6.6％的複合年增長率增長至30.7萬億元人民幣。
持續的城市化：根據CIC報告，中國的城市化率在2019年達到60.6％，預計到2030年將增至約70％，同時至少增加1.5億城市人口。
對優質住房的需求：根據CIC報告，截至2019年12月31日，中國城市地區已有近20％的房屋是1990年之前建造的。這些建築物中許多都維護不善或存在固有的質量問題。此外，根據CIC報告，中國約有15％的家庭仍與其他人共用廚房等公用功能室。在中國，預計到2024年，城市地區的年人均可支配收入將以7.7％的複合年增長率增長，達到約人民幣6.14萬元。
穩定的政策環境：隨着中國住宅房地產市場的快速增長，過去有幾輪旨在緩解市場波動的政策週期。自2016年以來，中國政府一直強調“住房是為了生活，而不是為了投機”，以阻止投機性市場行為。政府將繼續在不同城市採取“因地制宜的不同政策”。這有望繼續引導市場朝着更加穩定的發展和穩定的增長邁進。
現有房屋交易越來越重要
經過20多年的快速發展，截至2019年12月31日，中國的住宅房地產市場在市區的建築面積累計約為339億平方米。現有房屋數量龐大，加上城市的人口流入和土地供應有限預計這些地區將支持中國現有房屋銷售和房屋租賃的增長。
成屋銷售：根據CIC報告，中國現有房屋的平均住房週轉率在2019年為1.1％，定義為現有房屋銷售數量佔現有房屋總數的比例，而美國約為3.8％。CIC報告顯示，2019年美國600萬套房屋中約有88.3％為現有房屋，而中國為23.8％。差距表明中國現有房屋銷售潛力巨大。
房屋租金：中國的房屋租賃也開始發揮更大的作用。相對較高的住宅物業價格使中國城市地區的租金成為更經濟實惠的解決方案，尤其是在通常擁有大量移民人口的一線城市中。根據CIC報告，2019年中國約有13.3％的人租房，到2024年，這一比例預計將增至14.9％。
新房銷售：經過20年的顯着增長，新房銷售的GTV預計將從2000年的0.3萬億元人民幣增加到2019年的13.9萬億元人民幣，並有望以2.3％的複合年增長率適度增長，到2024年達到15.6萬億元人民幣。
對其他家庭相關服務的需求增加
中國住房交易的增長以及對優質生活的需求不斷增加，為其他與家庭相關的服務提供了重大機遇。根據CIC報告，2019年中國其他家居相關服務的市場規模約為人民幣7.9萬億元，預計到2024年將增至約人民幣15.0萬億元。家居裝修市場被定義為總支出翻新現有房屋和新房的資金，預計將從2019年的約2.9萬億元人民幣增長到2024年的4.1萬億元人民幣。房地產金融解決方案市場規模在2019年估計為2.9萬億元人民幣，隨着住房客户和經紀服務提供商對便捷可靠的金融解決方案的需求不斷增長，預計到2024年將增長到6.6萬億元人民幣。除了2.9萬億元的房地產金融解決方案市場外，代管服務的市場總規模在2019年達到3.7萬億元，預計到2024年將增長到6.9萬億元。此外，當地社區的人口密度高優質生活的需求也為其他許多與家庭相關的服務鋪平了道路，例如維修和保養，智能社區，物業管理和社區護理服務。2014年，此類服務的市場規模約為人民幣0.9萬億元。
不斷增長的住房交易和服務市場
CIC報告顯示，中國通過經紀服務出售和租賃的房屋的GTV總額從2014年的3.2萬億元人民幣增加到2019年的10.5萬億元人民幣，預計2024年將達到19.1萬億元人民幣。以GTV計，經紀服務在中國所有房屋交易中的滲透率從2014年的33.0％增至2019年的47.1％，並將在2024年進一步增長至62.2％ ，根據CIC報告。特別是，中國現有房屋銷售市場的擴張預計將推動通過經紀服務銷售的現有房屋的GTV從2019年的人民幣5.9萬億元增加至2024年的人民幣10.8萬億元。另一方面，滲透率的預期增長經紀服務在新房銷售中的比例從2019年的25.5％上升至42％。
隨着通過經紀服務出售和租賃房屋的滲透率和GTV的增加，經紀服務的佣金收入也從2014年的人民幣636億元增加至2019年的人民幣2,515億元，並有望進一步增加至人民幣507元。 2024年將達到80億。
企業風險
在中概股集體遭遇困境的當下，貝殼找房逆勢謀IPO的舉動顯得頗不尋常。從2018年11月貝殼大中華南區COO張海明透漏貝殼上市已經過去了快兩年的時間。左暉控股的貝殼帶着鐐銬瘋狂擴張，但隨着其宣佈IPO上市後，此前同投資方簽訂過對賭協議也浮出水面。
有媒體報道稱，在2016年鏈家的B輪融資時，鏈家承諾若公司未能在B輪交割日後5週年內完成IPO，投資人有權在該情形發生後的任何時間要求回購。回購價格為基本投資價格＋每年8％的回報。這也意味着，若鏈家未能成功上市，不僅需要償還融資的金額還要額外給付8％的利息。而資料顯示，2017年至2019年，貝殼找房三年間實現淨虧損分別為為5.38億元、4.28億元、21.8億元，合計超過31億元。而在2020年內虧損仍未改觀。招股書現實貝殼找房在2020年一季度淨虧損12.31億元，虧損額度已超2019全年虧損總額的一半。
同時此前有媒體報道稱，2018年的鏈家新一輪融資中，包括華平投資在內多家投資機構認為鏈家估值過高，擔心存在泡沫放棄參與其融資計劃。同時中國的房地產市場早已由黃金時代步入白銀時代，甚至是青銅時代。慘淡的二手房交易市場也使得往年熱鬧非凡的“金九銀十”如今熱度不再。甚至以萬科為首的房地產龍頭都僅以“活下去”為目標，依靠租賃和二手房交易維生的些許房屋中介又還能有幾許風光呢？所以貝殼着急出海上市，這背後既有對賭協議的壓力，更有貝殼找房內部逐漸緊繃的資金鍊條，同時也有其估值壓力的問題，最後選擇在恰當時機做恰當的事，但這一切都是從公司的角度出發，也可以説從左暉的角度出發。
此外持續不斷對貝殼找房壟斷的質疑，也是其獵取更高估值的阻礙。有多家媒體報道稱，貝殼調整了基層經紀人們的薪酬架構。按最新績效，經紀人的業績被劃分為門檻業績和獎勵業績，並給予3個不同的提傭比例。壓縮內部經紀人支出的做法更被認為資金趨緊的表現。其次貝殼被市場以及行業詬病的還包括涉嫌壟斷和“既是參與者又是“管理者”的雙重角色。貝殼找房問世後，房產中介經紀公司數量大幅增長，然而轉型在行業內並沒有得到一呼百應。大品牌房產經紀公司中，我愛我家、中原地產均明確拒絕加入該平台。此前曾和鏈家一起抵制端口費漲價的多家房地產經紀公司、開發商及平台服務商，也選擇一起抵制鏈家。另外58同城持續發力，阿里巴巴入股易居也以房地產中介行業第三大勢力的身份出現都將成為鏈家的強勁競爭對手。
除此之外，貝殼在合作模式方面貝殼的加盟模式中發現ACN手段沒法擺平經紀公司之間、經紀人之間在房源、客源合作方面出現的大量糾紛。貝殼找房先後推出“店東委員會制度”及“陪審團制度”，賦權給合作伙伴，共同參與平台決策，自治自理。存在 “既當運動員又當裁判員的問題”矛盾也一直存在。 2019年，58集團聯合我愛我價、中原地產、21世紀不動產等，成立“反貝殼聯盟”。同年9月，金華百家房地產中介機構代表簽署《反殼聯盟條約》，530家門店喊出:反對壟斷，抵制不良競爭。雖然在後續過程中，“反殼聯盟”逐漸有了分崩離析之勢，但是如何面對競爭對手的聯合打擊，對於貝殼來説也是一個值得思考的難題。
寫在最後
當下的貝殼，GTV是僅次於阿里的中國第二大商務平台。從種種成績看，貝殼找房詮釋了互聯網+房產中介的升級力量。正如創始人左暉所言：“多年來我們深深意識到，房地產服務業作為一個‘前工業化’的行業，卻有着大量的機會和空間被互聯網和大數據進行深度重構。”換言之，通過互聯網橋樑，貝殼跨入了一片有待顛覆的藍海，實現高增長。
我們知道，無論是從電商、社交、金融、教育等在早期重構時，都經歷過一陣“野蠻生長”。跑馬圈地的規模打法、燒錢效應，使行業速度與質量常有“逆向而行”。滿滿浮躁感中，滋生不少亂象。關鍵在於，粗放之後如何由規模向質量蝶變，真正發揮產業升級者力量。縱觀全球資本市場，無論亞馬遜還是阿里、騰訊，之所以能從獨角獸蜕變為真正偉大企業，一個核心邏輯在於他們在借力互聯網的同時，能很好分解陣痛、快速自我修復完善，用創新高效重組業務、業態、產品、模式，形成核心蝶變力，從而躋身行業重塑與引領者。同時相比我愛我家等其他房地產中介相比，鏈家源於互聯網思維下的貝殼找房，可以説拿了一手好牌，比如騰訊微信錢包九宮格中還為其特設了一個獨立入口。但在目前整個行業的不利形勢下，貝殼起手的好牌是會送它上去還是下去猶未可知。
另外，中國房市受中國經濟情況影響，從而會影響到房市交易業務，中國購房政策的變動將會對房市交易業務產生較大影響。同時在疫情與股市動盪的時候上市，不是什麼好主意。更何況中概股已經成為美股做空機構們的獵殺目標。而近期地緣政治關係緊張，中企在美上市更可能會受到一定程度的打壓。
但，無論是貝殼連續三年虧損的背後，惡意泄露個人信息、管理混亂、虛假房源、欺詐消費者等投訴不斷。左暉都已經沒有太多時間了，當初的五年對賭協議已經剩下最後一年，如果無法上市成功，後果難以想象。貝殼上市只是一個開始，留給它的難題依舊存在，如何在房產經紀領域做出傲人的成績，還需要企業投入更多的精力和心血。貝殼還有着更多的難題等待解決。
當然，沒有任何人天生完美，即使強如阿里、騰訊。當下的貝殼需要持續的迭代完善、精進心是根本。正如左暉常掛嘴邊的那句話：“做難而正確的事情”。
附左暉致股東信：
感謝您花時間閲讀這份招股説明書，我想通過這封信，向您分享我們如何看待這個產業、如何看待我們這個組織及如何面向未來。
產業互聯網的重度改造
我們是一個18年和2年的組織的結合體，多年來我們深深意識到，房地產服務業作為一個“前工業化”的行業，卻有着大量的機會和空間被互聯網和大數據進行深度重構。正是這種結合體讓我們在過去的18年的時間裏，對這個行業進行了從標準化到線上化的徹底改造，並形成了今天嶄新的商業模型—貝殼。
這種改造是圍繞着三個主軸展開的。
1、所謂的“前工業化”就是行業缺乏基本的規範和標準，支持行業發展的基礎設施完全不具備，從業人員行為不規範且大量流失，消費者怨聲載道。我們通過大量的基礎數據標準和基礎服務規範的建設，對這個行業基本完成了“物”的標準化、“人”的職業化和“服務”的規範化的改造。
2、第二個主軸就是線上化。因為具備了良好的數據基礎，我們在中國第一次提出並可以做到線上真實和高濃度的信息展示，這幫助我們在這個極低頻的行業裏通過數據品質獲得了線上的入口優勢。同時我們將線下雜亂的數據電子化，以推動全流程的線上化，這種線上化進程不僅僅涵蓋了交易流程，也正在滲透到按揭和產權環節。同時，面對着全新的線上化的作業方式，傳統的經紀人會顯得無所適從，我們通過大量的教育訓練，以及招募大學畢業生，來對行業“人”的供應鏈進行再造。
3、線上化創造了大量的交互場景，交互帶來了有價值的數據，數據給消費者和經紀人帶來了效率和體驗的提升，從而創造了更多的有意義的交互，形成了良性循環。而公司通過數據帶來了知識的快速迭代，創造了更多的價值。
做難而正確的事
在中國，很多行業都有三件事情同時發生：行業非常複雜且基礎很差，效力極低；從業者和消費者體驗都很不好；行業有着巨大的市場規模和增長速度。三件同時發生的事情會使得所有從業者都面對短期的“大”機會的巨大誘惑，不對效率和體驗做任何改善也能獲得可觀的增長。
我們這個組織的獨特性在於，我們堅定的選擇長期利益，選擇做“正確”的事情而不是快速成功的事情，我們對走捷徑有天然的反感。我們也意識到“正確”的事情往往比較艱難，需要長期對行業基礎設施進行改造，從而提升效率和消費者體驗，再獲得商業的長期回報。
做難而正確的事，是我們理解並相信的成功之道。而最困難的就是，一個“正確”的決定往往帶來的不是收益的增長而是下降，當然這種下降是階段性的，過了這個階段自然會進入長期增長的通道，但是就是這個下降的階段使得組織面對大量的考驗，我們稱為“無產出期”。
我們引以自豪的就是，我們的團隊多年來培養了大量的具備這種核心理念的管理人員，他們都經歷過一次次的艱難的“無產出期”，之後迎來了長期增長和消費者的正反饋，從而更堅定了這種信念。
在我們即將IPO之際，我們特別希望和投資者溝通我們這方面的信念，我們不僅僅對企業短期財務表現有信心，我們更關注長期能力的培養和建設，哪怕這些能力得到財務的回報很漫長，我們甚至對越困難和越漫長的回報越有興趣。
全新協作網絡ACN和全產業覆蓋
人們對自己的居住會有越來越高的要求，新冠疫情更加深了這種認知。我們的商業模式就是仰賴於覆蓋在社區周邊的經紀人們，日復一日對消費者傳遞有價值的市場信息，幫助消費者實現“更美好的居住”。隨着信息技術的發展，互聯網和大數據的滲透，讓我們有機會建立更復雜且更高效的，經紀人之間的合作網絡ACN，我們可以通過定義經紀人自身的特點，以及與作業區域和能力的匹配和線下的物理社區的屬性之間的關係，設立更多的業務角色。使得在一個服務上多個經紀人共同高效合作成為可能，我們往往會在一筆交易中實現5個以上的角色共同參與，這給了經紀人實現了大量參與交易的機會並得以在行業中沉澱下來，能夠真正的長期服務社區，獲得更多的機會。
ACN相信什麼？我們相信高度協作會提升每一位參與者的帶寬。而協作本身使得經紀人與經紀人之間的零和博弈變成win-win的共生關係，從而使得為消費者提供優質服務成為可能；我們相信優質的服務必將帶來消費者的正反饋，同時又會激勵服務者提供更好的服務，一個基於品質的正循環一旦建立將無比強大；我們相信ACN的底層規則需要強大的平台保證，只有建立經紀人與經紀人之間、經紀人與平台之間的信任，才能建立與消費者之間的信任；我們還相信，擁有一支超過10,000人、服務時間超過7年並有着共同信任的管理者團隊是這一切的基礎，是我們的核心資產。
我們將不動產住宅的全產業鏈分為製造、交易、居住和以金融為代表的服務支持四個領域。我們認為通過線下的經紀人的深入服務及線上的數據所建立的消費者認知，我們有可能在全產業鏈中都創造全新的價值。
服務者價值和A+E
在線上對傳統服務行業大規模滲透的過程中，我們認為服務者的價值會更加凸顯而不是削弱。服務者通過更多工具和數據的武裝，通過線上線下服務場景的交匯運用，可以更專業的服務消費者。這就是服務的全新組合Agent+Engineer，E將數據帶來的知識包裝為工具，不斷的訓練A，並幫助A服務好消費者。
我們多年來一直將經紀人做為我們的用户和產品，我們一方面鼓勵和支持他們用專業和有操守的方式服務消費者，另一方面我們不斷的培養和支持這個羣體進行知識升級，並着力保護他們的利益。我們希望這些服務者能夠擁有職業尊嚴—有尊嚴的服務者，有尊嚴的服務者才會為消費者提供有價值的服務。
正是對行業的複雜性的充分認知，我們有一種堅定的理念，我們不僅僅需要對線上的高度投入，同樣需要對線下的重度鏈接。和線下服務者的簡單連接，並不能使得面對消費者的正向循環的產生，也不能真正的影響線下服務者服務行為的改變，當然也不可能帶來平台的調度和服務能力不斷提高。
永不滿足，專注於創造更大價值
我們提交這份招股説明書的同時，新冠疫情還在全球發展。為什麼還是按原計劃啓動IPO進程而不是推遲一段時間，某種程度上也反映了我們這個團隊的特質：我們尋求對內歸因，儘量降低環境的干擾因子。我們更認為一個成功的IPO取決於公司的價值而非其他。
如何能夠推動企業不斷前行，我們認為不是來自於競爭或者環境的變化，而是我們是不是一直能夠為產業創造核心的不可取代的價值，為此我們永不滿足。
我們會不斷思考5年後的b點，並排除掉到達這個b點最容易的那些路徑，來倒逼組織成長；我們會對消費者做出大量承諾併為此付出巨大代價，來倒逼組織成長；我們會不斷進入產業新的領域並選擇“又髒又累”，而一旦成功就有巨大機會的方向，來倒逼組織成長；我們會用online倒逼offline的服務者成長，也會用offline的服務者倒逼online的工程師深入產業。
對技術和理性的執着，並不掩蓋感性之光
我們痴迷於技術對產業的改造，理性的抽象幫助我們認清本質，科學的管理體系有助於我們提升效率。
同時，面對一個規模巨大的服務者和消費者，以及大於100天的服務週期，能夠感性的理解和感知服務者及消費者的內心，能夠具象的落實每一項服務細節同樣是成敗關鍵。
創造社區價值
我們的生意是基於社區的，我們構建了巨大的線下服務網絡和服務者羣體，我們致力於提供更多非商業的價值來實現“更美好的居住”，我們通過免費的打印，教社區裏的老人使用智能手機，代送代存快遞，舊圖書的收集與捐贈，甚至疫情期間的社區值守等等工作，來幫助和引導平台上的夥伴們認知與踐行我們的使命。
再次感謝您花時間來讀這封信，我並不認為我們是一家今天的認知裏很酷的公司，今天這樣的企業大多是以平行的方式快速的構建新世界。我認為我們是一家用很酷的理念和很酷的手段，對傳統的、沉重的、又髒又累的商業，垂直的進行大刀闊斧的改造和升級的組織，我們是一家幫助傳統的行業重生、昂首從舊世界邁進新世界的的組織，我們會是在面對未來的認知中更酷的企業。