任志強:"只租不售"難以解決城市人口居住全部問題

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　　任志強 ：

　　離開金融和税收工具

　　企業自持租賃不可持續

　　在租售並舉的調控理念下，房地產向居住屬性轉向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出現了開發商100％自持地塊用於出租的現象。

　　企業市場化競價拿地自持出租物業，資金從何而來，運營模式如何獲利，是否可持續？就這些問題，《中國新聞週刊》專訪了華遠集團原董事長任志強。

　　中國新聞週刊：你認為，在中國住房市場中，商品房、租賃房、保障房的合理比例應該是怎樣的？

　　任志強：國際上成熟的大都市、發達城市的租賃市場，佔比大致在40％~50％之間，但它絕不是一個國家標準住房政策，因為一些小的城市根本不需要租賃市場。

　　相比於美、英、法等國家，中國租房佔比小。平均來看，中國租房人口户數比大概在21％左右，美國和英國都在35％左右，法國則達到39％。紐約的租賃市場佔到50％，北京的租賃市場目前大約佔20％，還大有潛力。

　　所以，在租賃住房政策問題上，不應該一刀切，而要根據城市人口容量和發展特徵來決定。

　　我的一個基本判斷是，未來中國的租賃人口占比大約三分之一左右，就是城市裏面大概有三分之一的户數通過租房解決居住問題，三分之二通過自有住房解決居住問題。

　　但每個城市的租賃市場佔比不一樣。一線城市大約40％~50％，二線城市大約20％~30％就夠了，三線城市有5％~10％就夠了，再到下面幾乎就不需要了。

　　租賃房的量化比例，全國並不需要統一。各地可根據城市化進程制定精準政策投放和管理，政策可以留有適當冗餘調整空間。

　　中國新聞週刊：除在農村集體土地上建設租賃住房外，還有企業通過市場招拍掛方式競得土地，建房自持出租，你對此怎麼看？

　　任志強：無論是在農村集體土地建設租賃房，還是房地產開發企業競拍城市國有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一個補充，只能在大城市或人口淨流入特殊城市解決部分人的居住問題，而不是問題的全部。

　　企業通過競拍方式獲得城市國有土地建房僅用於出租的做法不可持續。若不引入金融和税收支持，從長遠看，有可能執行不下去。

　　按照現行政策，這種做法有不合理的地方。第一，企業競地價是價高者得，競地價的結果是租金一定很高，房租是不是也得價高者得？

　　國際慣例是，房地產建築投資，財團貸款期限最高20年，一般情況下，本息收回的期限最長14年，中國是含建設期7~8年收回本息，這是比較好的投資。

　　所以租金價格要滿足企業資金回報需求，不然像萬科這樣的上市公司也扛不住。不可能在土地價高者得的情況下降低房租，只有國有單位才可以，等於是給租房補貼。

　　第二，租金高了誰會租，租給誰？現在建設租賃住房，各試點城市出台的政策是為了吸引優秀人才，如果不是這樣，房子租給誰？以北京為例，一方面限制人口，外遷低端產業，低端產業就業人口就減少了，房子租給誰？另一方面出台優惠政策，吸引高端人才，這是矛盾的。

　　目前示範性較強的上海張江地塊，張江獲得的土地成本遠遠低於市場價，萬科則是通過市場招拍掛競地價競得土地，成本不一樣。萬科在北京的永豐地塊目前尚未有動作，一旦藉助銀行貸款動作起來，未來萬科的財務報表會很難看。

　　4月12日，工作人員在北京燕保·馬泉營家園公租房項目登記處對市民提交的申請材料進行初步審核。北京燕保·馬泉營家園、燕保·高米店家園兩個公租房項目提供公租房房源400套，其中30%面向具有穩定工作的非京籍無房家庭。圖/新華

　　中國新聞週刊：在你看來，企業自持只租不售的政策如何才能持續？

　　任志強：這項政策若一定要持續下去，只能用REITs（不動產投資信託基金或房地產投資信託基金），也就是用金融和税收實現不動產證券化的方式。REITs可以解決房地產企業融資和收益問題，企業自持物業僅用於出租若採用銀行貸款，那是走不通的。

　　REITs最早出現在2003年的18號文件，當時我參與文件討論時提出引入建立REITs，很多人反對，最終沒寫入18號文件正文，但提出醖釀後發展的意見附在文後。

　　2008年，政府工作報告正式提出房地產投資信託基金，並選擇了三個城市試點，最終確定兩個城市做了把個人住房貸款轉換為房地產投資信託基金的嘗試，此後至今再無動靜。

　　建立房地產投資信託基金，不是中央政府沒想法，不作決定，2008年政府工作報告説得很清楚，只是沒細則，所以就沒有執行下去。

　　直到去年6月份，國務院發文把REITs這個英文寫到了文件中，要穩步推進房地產信託投資基金試點。

　　REITs用於持有收租物業，是把承租人的租金按一定期限向投資人進行分配，按期分紅、上市流通、免税優惠、限制開發。這種有價證券可以在市場上流通，可以幫助持有收租物業企業融資，但並非直接作為融資渠道。

　　若沒有REITs（房地產投資信託基金），這項政策基本執行不下去，沒有哪個房地產開發企業能扛得住銀行融資成本。

　　類似上海張江地塊，與集團客户定向合作，將50年租賃權轉換給國有單位。即便是國有企業，數量少還扛得住，若大規模鋪開這種方式，國有企業也肯定不行。

　　萬科競得永豐地塊，也想走與大企業合作這條路，比如找小米公司整租，但這種變相買房合作方式沒被批准。未來萬科有可能做升級服務，配好傢俱家電，升級成酒店式人才公寓出租，由政府指定租户。

　　中國新聞週刊：從國際經驗來看，你認為中國該借鑑哪些國家的經驗？

　　任志強：我個人更推崇德國的方式。德國房價合理，房價收入比偏低，保持了長期穩定的房價，在全球“獨善其身”，德國國家標準租賃市場的政策經驗值得借鑑。

　　德國是按照住房合作社的方式建立租賃住房市場，其居民私人持有住房大約40％，大部分居住需求，採用税收調控租賃住房供應量和租金漲幅，國家保障住房合作社的收益高於一般投資，比如國債、股票。有不到20％的租賃住房由REITs持有，均是以長期穩定的租金收益為主，我們將其稱為社會化租賃，既不是單位的，也不是政府的，因此德國沒有炒房的概念和空間。

　　此外，歐洲的意大利、法國，美洲的美國、亞洲的新加坡的一些經驗都可以借鑑，儘管這些外國經驗不能解決中國租賃市場的全部問題。

　　下半年中國20餘城市"加法"調控樓市 租賃唱主角

　　中國樓市傳統旺季“金九銀十”首周，多地樓市成交遇冷，其背後是各地不斷加碼的房地產調控。2017年下半年以來，包括北京、重慶、煙台、深圳等在內的20多個城市再現“密集調控潮”，更多以增加供應、鼓勵租賃等“做加法”的方式推動房地產市場平穩發展。

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