撇開中介與房東私籤陰陽合同，去派出所被告知房子落不了户，孫子讀不了名校
花500萬買了“假學區房”，王老伯懵了
本報記者 江嘉宜 徐叔競 文/攝
“花了近500萬元，卻買了個假的學區房。”近日，杭州一位70多歲的王大伯給錢江晚報寫了一封近5000字的長信，訴説了買學區房受騙的“血淚史”。
為了讓孫子讀名校，王大伯用兒子的名義買了套行知小學和十三中的“學區房”，花了將近500萬元，最後卻發現這套房子只有50年產權，根本落不了户。王大伯不僅多花了很多冤枉錢，想讓孫子讀名校更是打了水漂，這位患癌的老人家一説起這件事情，就捶胸頓足，情緒激動。
原房東楊女士當時出示給王大伯看的户口本上，楊女士的户口確實是落在文萃苑這套房子裏的。
花了近500萬元
卻買了個“假”名校學區房
“孫子現在3歲，再過幾年就要上小學，所以想買一套學區房。”王大伯説，他和老伴把周邊的二手房中介門店差不多都看了一圈，説明了要買學區房的需求。今年3月份，鼎家地產的經紀人小張給他打來電話，説耀江文萃苑有套房子在賣，最接近王大伯的需求，房東房產證、户口本都在的。
小張帶着王大伯去看了文萃苑的這套約160m2的房子，四室兩廳兩衞，帶豪華裝修。看完房后王大伯很滿意。“去看房的時候，房東楊女士客廳的茶几上擺放着很多中介的名片，她一個勁地跟我們説房子很搶手，好些中介公司看中她的房子，要是我不買很快就會被別人買走。”第一次買房的王大伯沒啥經驗，聽説房子很搶手，心裏有點着急。
不過他最顧慮的還是户口問題，畢竟讀名校首先就得要落户。王大伯回憶説：“為了打消我們的疑慮，房東楊女士拿出了户口本原件，並一再説你看我的户口就落在這套房子裏的，你們的户口也一定可以遷進來的。”
這套房子，房東掛牌價格是450萬元，折算下來單價僅28000元/m2左右。
“要是這個價格買到一套行知小學的學區房，簡直是撿了個大便宜。”簽訂房屋轉讓協議前，王大伯心裏還暗暗高興，想着總價最好還能再優惠些。房東楊女士告訴他，價格上最多再便宜2萬元，但她可以通過其他方式幫王大伯“省”回一部分房款。
所謂的“省”，一是跳單，跳開中介公司，賣家直接跟房東簽訂《杭州市房屋轉讓協議》；二是簽訂陰陽合同，備案的購房合同簽訂的總價為348萬元，按這個價格交税能省不少，但實際成交的總價為448萬元。因為楊女士告訴王大伯她是杭州某本土房企高管，從事房產行業多年，對房產的事情很熟，因此王大伯對她深信不疑。“買這套房子，我們光增值税、契税等雜七雜八的費用，加起來就交了近50萬元。”再加上448萬元購房款，王大伯買這套房子總共花了近500萬元。為了湊房款，身患癌症的王大伯四處借錢。
然而，王大伯一家最終發現買的這套文萃苑房子竟然是“假學區房”。“我跟兒子到轄區派出所遷户口，結果被告知因為這套房子的性質是非住宅，按政策規定是不能落户的。”王大伯説，早知道這房子是不能落户的，他絕對不會四處借錢東拼西湊，湊足全款買這房子，最令他氣憤的是，楊女士作為房地產業內人士，明知道文萃苑這套房子現在是落不了户的，卻一步步算計好，讓其掉進陷阱。
耀江文萃苑小區。
名校學區房小區內的非住宅
二手房價格極低
耀江文萃苑是西湖區知名的名校學區房之一，行知小學加十三中的配套，是不少父母夢寐以求的學區房。
“來我們這看房的都是衝着學區來的。”豪世華邦文萃店經紀人周理強告訴記者，“但這種50年產權的房子，我們一般不太碰，不能落户就沒有市場，就算價格便宜也很難賣的。”
記者瞭解到，文萃苑的住宅，豪世華邦今年7月成交過一套，均價為45000元/m2，而面積小一點的房源均價甚至達到51000元/m2。而非住宅的價格卻天壤之別，目前文萃苑有兩套非住宅房源掛牌，掛牌價僅為22000元/m2。也就是説，如果王大伯知道這是非住宅而購買的話，其實可以少花100萬元。
周理強告訴記者，不但文萃苑有這種類型的房子，耀江文欣苑、華海園等都有少量房源是非住宅性質的。“購房者來看房時，我們都會明確告知這房子不能落户，讀不了書。一般有學區需求的客户就會避開這類房源。”
據悉，這些少量非住宅房源，當初出讓時的土地性質多為綜合用地。還有一位業內人士告訴記者，早年確實有些小區低樓層的房子因為日照原因通不過、採光不達標，只能當非住宅性質的房子使用。
不幸的是，王大伯購買的耀江文萃苑的房子，恰好就是這批少量的非住宅房源。在王大伯已辦出的產權證上，註明了房屋性質為非住宅，產權年限到2051年9月17日。
只是讓王大伯百思不得其解的是，房東楊女士當時將自己的户口本拿給他看過，楊女士確實是落户在文萃苑該房源內的，這使他相信這是一套學區房，而忽略了房子的性質為非住宅。錢報記者從王大伯提供的户口本複印件上，確實看到當時户主楊女士的名字，落户時間為2006年8月18日。
隨後，記者向轄區派出所户籍處諮詢。相關工作人員告訴記者，2008年5月15日浙江省公安廳印發了關於《浙江省常住户口登記管理規定(試行)》的通知，其中第二章分户立户登記第八條明確規定，“非住宅用房和違法建造的房屋，不予立户。”通俗點説，就是大眾普遍知曉的40年和50年產權的商業性質房源，買了也是不能落户的。
而楊女士落户時間在2006年，也就是在《浙江省常住户口登記管理規定》通知出台前兩年。一般而言，新出政策都不會溯源，但2008年之後有房屋買賣行為的，下一任買家按照新政策嚴格執行，不能落户，更別提小區所對應的學校。
記者聯繫上房東楊女士。楊女士不願多説，只表示合同裏清楚寫着房子性質為非住宅。“我只説了户口落在這套房子裏，但沒説過這是學區房。”
跳開中介和房東籤陰陽合同
因小失大，王大伯教訓慘痛
王大伯現在最後悔的就是，當初不該為了省下一筆中介費，跳開中介直接跟房東簽訂《杭州市商品房轉讓合同》，導致現在進退兩難，不但學區房沒有着落，還多花了上百萬元冤枉錢。
不僅王大伯，不少買二手房的購房者都希望能省下一些中介費。以王大伯購買的這套房子為例，總價448萬元，如果按照豪世華邦的收費標準，中介佣金不打折的話在11萬元左右(各家中介的打折力度各不相同)。為了省下這筆費用，不少購房者跳過代理中介，直接與房東商議好籤訂合同，或者是找小中介走走流程。
還有一些買家，為了省税費或多貸款，會跟賣家簽訂陰陽合同。相關部門三令五申明確禁止陰陽合同，因為無論對買賣雙方來説，陰陽合同都存在巨大風險。
此前錢江晚報《記者問律師》欄目就曾多次寫過類似的案例，因為省中介費、簽訂陰陽合同等情況，導致買家權益受損。
在業內人士看來，王大伯在買房的過程中本來有多次機會可以終止購房合同挽回損失，但因對買房知識瞭解甚少，又跳開中介直接與房東洽談，最終釀成如此局面。
儘管王大伯手中留有相關短信、發票、合同等信息資料，但因買房過程中沒有相關錄音，證明確實是房東楊女士惡意欺騙，即便走法律程序，勝算也不大。
在這裏，錢報再次提醒廣大二手房購房者，最好在房管局的二手房監督管理平台上，通過正規中介買房，避免被騙。