“人為刀俎我為魚肉”，這是中國不少租房者的體驗。一個原因是，中國對於租房者缺乏最起碼的法律保護。19日，住房和城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》發佈，其中對如何保障租房人的權益着墨不少，比如合同中沒有約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金;出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。那麼租房者的好日子要來了嗎?
要點速讀1在不少發達國家，租賃是主要的居住方式。買房不能彰顯階層，反倒是一種負擔。2中國的房屋租賃市場很不成熟，要想真正解決租房者的痛點，首先要保證充足的房源供應。政府必須把保障中低收入人羣、年輕人的居住需求視為公共產品。3一個缺乏法規制度和配套政策的住宅租賃市場，很難讓租房者感到安全。無論是從用户體驗還是市場規模來説，中國的租賃市場都明顯發育不足
對於大多數中國租房者來説，租房生活充滿了強烈的不安全感和種種屈辱體驗。痛點很多，最主要的有租價高企、租金隨意上漲、租客無故被驅逐、換房頻率極高等。據2016年的一份租房報告顯示，在北京，租客平均換房時間為11個月，大部分在8-14個月之間。
據住建部相關統計和調查，目前中國大概有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。但與龐大的租房羣體不符的是，中國的租賃市場規模實際上很小。目前中國年房屋交易額大概為15萬億，其中包括10萬億新房和5萬億二手房，而租金規模大概在1.1萬億，整個房屋交易額中租金收入佔比在7%左右。租賃市場呈現出供給數量少，供給品質差，租房的供應個體以個人為主，租客端續約率短，規模化運營機構發展不足的特點。對比日本，其房屋交易市場(商品房與自建房並存)的規模約在9千億人民幣左右，租金規模達到8千億人民幣，其租賃市場80%的房子都是通過託管的形式來實現，租客普遍租期較長，規模化運營管理水平高。
租住本應該成為一種生活方式。在不少發達國家，租賃是主要的居住方式，買房並不能彰顯階層，反倒是一種負擔，精英都以租好房為傲，代表國家是德國和日本。而中國租賃市場與交易市場的倒掛，則與中國的特殊國情有關。沒房就沒有安全感，就沒有免於傷害的權利;房價飆漲，幾年內買房人和租房人的資產差距和社會階層就拉開了差距;錢總要找到去處，不買房幹什麼?
要想真正解決租房者的痛點，首先要保證充足的、有品質的房源供應
意見稿將近一半的篇幅放在瞭如何保障租房人的權益上，也確實瞄準了隨意漲價、趕人等問題，但僅僅通過這些規定，很難實質性改變租房者的境遇。
一個成熟、穩定的住房租賃市場，必先保證多樣化、充足的房源供應。房源供應主要分為兩部分，一種是政府主導的公租房、廉租房，另一種是市場化的租房，機構和個人作為租賃市場房源供給主體，以機構為主，機構既可以持有和運營，也可以只負責託管，負責簽訂合同、篩選租户、代收租金以及房屋維修，完整的託管業務鏈條是保證租賃市場成熟的關鍵。
大多數擁有成熟租賃市場的國家，機構和政府是供房主體。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房(450萬套)佔24%，私人機構房源(410萬套)佔22%。日本的機構房源(包括機構自持和機構託管)佔83%，個人房源比例為17%。而據國家統計局公佈的全國第六次人口普查數據顯示，目前中國有25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。也就是説來自中國租賃市場的主要供房主體是個人，機構化水平很低。
僅就幾個大城市而言，住宅租賃市場的供應量明顯不足。據鏈家研究院《租賃市場系列研究報告》，北京有800萬流動人口，270萬套租賃需求，但實際上只有150萬套供應。由於供給數量少，機構化水平低，導致供給質量參差不齊，居住品質得不到保證。
典型的德國公租房
德國是住宅租賃的樣本市場。為了保證充足的住房供應，解決中低收入人羣的住房難題，德國每年都建大量的廉租房，廉租房建設的補貼主要是由聯邦政府支付;鼓勵集體建房，即住房合作社建房，但所有合作社建設的房屋必須用於出租而不是出售;也鼓勵居民自己建房，並給予貸款、税收上的優惠，但房屋建成後必須出租給符合要求的低收入家庭。
基於土地產權制度的不同，鼓勵集體建房和私人建房用於出租對中國沒有參考意義。把保障中低收入人羣、年輕人的居住需求視為公共產品，建造公租房、廉租房或許才是一條可行之路。但老實説，公租房的名聲並不好，不少地方的公租房申請門檻高，對外來人口極端不友好，地理位置過偏，公共交通不便等不利因素，讓租房者無所適從。
至於機構化供房。相比較個人房源，機構化供房一般都能提供穩定的品質預期，品牌化的長租公寓也更符合年輕人的審美和需求。機構化供房一般又有兩種模式，一種是單純託管，可以通過佣金和後續的管理費盈利。另一種機構自持+運營，但土地成本高，租金回報率過低，對於資產持有者來説很難從出租中賺錢，這是制約機構自持住宅用於租賃的主要因素之一。2015年美國新增公寓94%用於租賃，在日本，許多公寓樓從設計階段開始，就是確定是出租的不是出售的。而在中國房地產“麪粉貴過麪包”的現狀下，雖然政策要求開發商自持一定比例住宅，房屋從建設時便確定租賃用途的趨勢正在顯現，但目前來看，仍遠遠難以滿足需求。
房租不隨意上漲是美好的願望，但不能只寄希望於房東自覺
意見書中規定，合同中沒有約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。對租客來説，租金隨意上漲，無原則地上調租金，確實是當下侵犯租客權益的典型行為之一，嚴重影響租客預期，加重租客負擔，導致租賃的短期化。成熟的租賃市場，大多鼓勵讓房屋的所有人延續性、持續性的把同一個房屋租給相同的住户，這對承租方和租户都是一種保護。
這就不得不提到租金管制了。德國的“租金管制”政策一直為人津津樂道，流傳最廣的説法是“房租漲幅三年內不得超過20%。房租超出‘合理價位’的20%將被視為‘房租超高’的違法行為，會被課以鉅額罰款”。這個政策聽起來有些違背自由市場，但卻是真的。2012年底，德國議會通過一項法案，允許政府對房租的漲幅做出限制——三年內不得超過15%，以前則是20%，新法案於2013年5月正式實施。
但“租金管制”到中國能否執行得了就不好説了。以北京為例，北京的房租到底算不算高?如果以絕對值來看，北京的房租當然算高，這主要是樓市價格上漲帶動的。但如果從租售比來看，北京房子的租金並不算貴，畢竟價值千萬的房子，一年的租金也就十來萬左右，租售比(年租金收入和房價收入的比例)差不多是1：100。從投資的角度看，這個收益率並不高，房東漲租的心態迫切。租客仍是弱勢羣體，在合同締結中缺乏話語權，合同條款多是有利於業主的，自然也無法掌握租金調整的次數和幅度。
租房市場將是一個風口，但靠什麼給租房者安全感?
鏈家研究院2016年發佈的《租賃崛起》報告預測，未來3~5年，中國將有約2億人進入租房市場，租金規模將超過1.5萬億元人民幣;2025年租金規模將到達2.9萬億，租賃人口2.3億;2030年將達到4.6萬億，租賃人口達2.7億。
國際發達租賃市場人口都很龐大，他們通常具有30%以上的租賃人口，而中國的大城市的租賃人口比例還遠遠低於這一數字。
中國租賃市場的潛力巨大，但一個市場的繁榮依賴於多方面因素。最基本的土地政策，城市户籍制度，法治水平和社會整體誠信，缺一不可。否則，很難讓租房者相信“房子是租來的，但生活不是”。