住房租賃長效機制重塑樓市格局
近日，上海市發佈《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，指出上海到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應、規範化管理的住房租賃市場體系。
截至目前，一線城市住房租賃政策已全部下發。據不完全統計，未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。業內人士認為，推進房屋租賃將成為重點城市樓市調控政策主要方向，在此背景下，市場供應格局將被重構，房地產行業將從重購輕租到租售並舉轉變，從而促使房地產真正迴歸居住屬性。
資料圖：樓市。孫睿 攝
定位 購租並舉迴歸居住屬性
上海市住建委相關負責人表示，未來將逐步扭轉長期以來房地產市場重購輕租的結構性問題，讓住房更好地迴歸居住屬性，滿足不同層次、不同人羣住有所居的需求，有效抑制房地產市場非理性過熱情緒，推動房價與租金趨穩。
“具體方向是，房地產行業將以滿足新市民住房需求為出發點、以建立購租並舉的住房制度為主要方向、以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障。”上述負責人表示。
上海住房租賃新政指出，上海市將通過依法保護承租人穩定居住權、落實税收優惠、提高住房公積金使用效率、完善引進人才租房補貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施，着力構建超大城市租賃宜居生活。
此外，通過新增用地建設、商辦房屋按規定改建、引導產業園區建設、穩妥有序開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種途徑，增加租賃住房供應，改善住房供應結構，為實現租有所居的目標提供實物保障。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，新政指出存量商辦物業可以改造為租賃用房的導向，一方面將提升租賃住房供應水平，另一方面，對於一些高庫存或者有爭議的商辦物業來説，也是庫存去化、改變經營模式的指引。
中原地產市場總監張大偉表示，如果説託底蓋帽抑制投資，為一二線熱點城市樓市降温是2017年上半年樓市調控政策的主要特徵，那麼2017年下半年樓市主要方向是建立完善的住房租賃體系。
張大偉説，到目前為止全國已經有超過8個省份20個以上城市發佈了租賃新政。從政策內容看，主要是增加供應，減少選擇租賃居住的阻力。
“主要手段有兩種。”張大偉表示，租賃政策一類是直接影響房源供應，比如，供應70年產權的出租房用地，包括北京、上海等城市比較積極。另外一類是針對租購同權的政策，增加租房者獲得的權益。
張大偉認為，發展住房租賃市場，建立租購併舉的住房制度，不僅是房地產長效調控的政策之一，能夠鼓勵租賃消費，穩定租賃關係，賦予租房者更多的權利，更可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。
主攻 一線城市成租賃主戰場
記者發現，除了租賃試點外，外來人口眾多、住房需求難抑的一線城市成為建立租賃體系的主戰場。據不完全統計，未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。
具體來看，今後五年北京將建設150萬套住房，其中租賃住房將達50萬套。上海方面提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應占比約為31%，推出租賃住房共計70萬套。廣州方面，未來五年廣州將推出825萬平方米租賃住房用地，預計可供應租賃住房15萬套。
深圳方面，“十三五”期間，深圳將建設40萬套人才住房，超過特區成立近40年來的總和，其中70%為租賃住房。此外，不僅要求企業建設過程中進行配建不低於20%的自持租賃住房，並將收儲100萬套城中村房統一租賃。除人才住房和保障性住房外，還將通過新建、改建、收購、租賃、資產劃轉等方式收儲不低於10萬套房源，開展住房租賃業務。
9月11日，廣州同時推出六宗地塊。據悉，位於廣州開發區的一地塊要求用於建設工業企業員工租賃用房，租賃對象須經黃埔區人民政府審核同意，項目建成後必須整體確權並自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。海珠區琶洲區域地塊也要求土地項目建成後，受讓人自持物業不得低於項目計算容積率總建築面積70%，自持物業必須整體確權，不得分割銷售。
9月13日，上海集中出讓分佈於浦東新區、長寧區、徐彙區的四宗租賃住宅用地，起始樓面均價僅為7725元/平方米，其周邊房價均超過10萬元/平方米。溢價率均為0。北京方面已累計成交20宗70年產權租賃土地，合計租賃土地面積高達131萬平方米。
值得一提的是，為能真正提供低價租賃住房，深圳還恢復了已停止近30年的劃撥用地模式。9月1日，深圳出台完善土地供應管理若干意見，明確指出，對於只租不售的人才和保障住房將實行劃撥用地，產權歸國家機關所有。同時要求，除福田、羅湖、鹽田區外，其他行政區、新區、前海深港現代服務業合作區應於2018年6月底前至少供應一宗地塊，用於全部建設自持租賃住房或商務公寓。
張大偉認為，這是從土地供應開始房屋全面迴歸居住屬性的體現。因此，樓市未來五年將迎來大量限價、租賃等多層次住房，以滿足不同層次人員需求，增加供應後，市場價格有望降低。新城控股高級副總裁歐陽捷也認為，政府推出租賃土地是為了解決房價過高問題。
鼓勵 REITs試點或加速推進
值得注意的是，上海新政指出，將支持企業發行債券、不動產證券化產品，加快推進房地產投資信託基金(REITs)試點，鼓勵保險機構合理運用保險資金等。
北京出台的租賃住房改革方案中，提出引導和支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務。繼續推進公共租賃住房開發貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數量。主動向中國銀行間市場交易商協會推薦住房租賃企業或項目，支持其發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地產投資信託基金(REITs)發展的優惠政策，協調與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業利用房地產投資信託基金融資。
深圳租賃新政也顯示，在住房租賃企業的信貸支持方面，將鼓勵商業銀行和資本市場對住房租賃企業提供信貸支持、股權投資。鼓勵符合條件的住房租賃企業通過IPO、債券及不動產證券化產品等方式融資，穩步推進房地產投資信託基金(REITs)試點。
杭州租賃試點方案中也表示，鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，對住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。金融管理部門要積極支持住房租賃企業開展房地產投資信託基金(REITs)試點，吸引社會化投資，多渠道籌集資金。
事實上，目前證監會正在加緊研究制定面向個人投資者的公募REITs產品的相關政策法規，其中，租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。
中國房地產業協會金融專業委員會副秘書長荊蘭竹在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，REITs是中小投資者在投資房地產實體外，享受房地產紅利的有效渠道，投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。