SOHO中國280億“賣身”生變?股價一度暴跌26% 潘石屹夫婦身家縮水近30億

去年淨利跌逾30%。

SOHO中國280億“賣身”生變?股價一度暴跌26% 潘石屹夫婦身家縮水近30億

近日,據彭博社報道,因疫情影響導致公司前景充滿不確定性,黑石關於SOHO中國私有化的洽談陷入停滯狀態。造成雙方談判的另一個阻礙是,最近債券市場的動盪引發市場對融資的擔憂。

上述消息傳出後,截至5月4日收盤,SOHO中國報2.75港元/股,股價暴跌25.68%,總市值142.99億港元,實控人潘石屹夫婦持股比例約為63.9%,4日下跌使其市值縮水31.6億港元。5月6日,SOHO中國收盤報3.06港元/股。此前,潘石屹、張欣夫婦以250億元人民幣財富名列《2020胡潤全球房地產富豪榜》第68位。

今年3月10日SOHO中國曾緊急停牌,同樣因外界報道其與黑石集團私有化談判一事。彼時,據路透社報道,黑石集團正與SOHO中國進行私有化談判,交易價值40億美元。黑石集團向SOHO中國提出的私有化報價為每股6港元,以SOHO中國3月9日收盤價2.98港元/股計算,黑石給出兩倍出價。3月10日,SOHO中國股價盤中突然暴漲,漲幅一度超40%後緊急停牌。

這則傳聞於3月11日得到SOHO中國部分證實,其發佈公告確認,正與海外金融投資者洽談,以探討戰略合作的可能性。但其也表示,截止公告日,尚未就是否進行潛在交易作出決定,並未與任何一方訂立實施潛在交易正式協議,“公司也無法肯定任何此類洽談將導致對股份作出全面要約。”

而針對此次與黑石集團私有化談判引發公司股價波動等事宜,SOHO中國回覆時間財經稱,“對此相關消息一律暫無回應”。

對此,海通國際發表報告表示,SOHO中國5月4日收市價2.75港元,低於公司3月初刊發潛在引入合作伙伴通告時的收市價2.98港元約8%,目前股價水平仍未反映潛在引入新投資洽談預期因素。報告還認為,黑石計劃私有化SOHO中國消息可引起投資者關注,而且SOHO中國目前估值較每股資產淨值7.89港元折讓達65%,估計仍有可能吸引其他機構投資者的青睞,再計劃對SOHO中國進行私有化。即目前SOHO中國折讓價比例大,或還引其它機構對其私有化。

SOHO中國280億“賣身”生變?股價一度暴跌26% 潘石屹夫婦身家縮水近30億

徹底離場?

潘石屹的退出或早有端倪。2019年6月28日, SOHO中國曾宣佈,在2019年將陸續在大宗交易市場推出在北京、上海可售物業涉及13個項目,金額約78億元。據悉,首次將推出SOHO東海廣場、SOHO中山廣場、望京SOHO、銀河SOHO和建外SOHO具體9個單獨標的物業,總建面合計約2萬平米。

對此,潘石屹也表示最後成交價格必定高於賬面價值78億元。“好長時間沒有做買賣了,咱們還得做點生意,賣點東西。”

隨後的2019年9月29日,SOHO中國公告,以7.61億元打包售賣其位於北京9個商業項目共計2583個地下停車位。據SOHO中國未經審核管理賬目,2019年6月30日,該等停車位的賬面淨值約為人民幣5.08億元。因此,這筆出售事項將給SOHO中國帶來約2.53億元毛利潤,相當於SOHO中國2018年度營業收入的14.7%。

2019年10月,據觀點地產網報道,針對SOHO3Q已將旗下11個項目打包賣給築夢之星一事,築夢之星內部員工表示確有此事。該消息援引築夢之星內部人士稱,築夢之星是以市場價格收購,收購的11個項目位於北京和上海。

SOHO3Q是SOHO中國2015年推出共享辦公品牌。據SOHO中國2015年年報,SOHO3Q在北京和上海已經建成了11箇中心,有一萬多個座位投入使用。到2018年SOHO中國還曾提及將SOHO3Q分拆單獨上市的的計劃。但隨着共享辦公一直找不到合適的盈利及運營模式,SOHO3Q面臨持續燒錢之下出租承壓難題。上述報道也表示,SOHO3Q創立至彼時一直處於虧損狀態。

據財新網報道,2019年10月,SOHO中國考慮以80億美元出售中國多個辦公大樓權益,這也被市場認為是潘石屹將要退出中國的信號。按照潘石屹張欣夫婦的計劃,將SOHO中國的核心資產“八大金剛”全部出售,即北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO,以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項目全部出售,這8個項目總價值500億-600億元,SOHO中國將以分批打包方式尋求出售,計劃所有交易在未來兩年內完成。

截至2019年6月末,SOHO中國持有9個項目,除去不在出售列表中的朝陽門SOHO,若出售項目交易達成,則意味着潘石屹將SOHO中國在境內的資產幾乎全部清倉。

當時涉及到的買家,也是後續多次消息中將私有化SOHO中國的黑石集團。彼時消息也稱,潘石屹和張欣計劃在與黑石達成交易後保留少部分股份。受此消息觸動,SOHO中國當日盤中漲幅也曾一度達到27.07%。

值得注意的是,潘石屹隨後開始密集註冊海外公司。天眼查資料顯示,從2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹一個月內註冊7家公司,且公司股東均為註冊在境外的公司,註冊資本從150萬元至2億元不等。新註冊7家公司經營範圍中,1家涉及境外投資和科技開發,其餘6家均為企業管理。

潘石屹此前也多次購置海外物業。2011年開始,潘氏夫婦通過家族信託投資了大量海外資產,曾斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓,後又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權,接着耗資7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。

淨利下滑超30%

官網顯示,SOHO中國成立於1995年,由SOHO中國董事長潘石屹和首席執行官張欣聯手創建,2007年10月8日,SOHO在港交所上市,融資19億美元。2012年,原本以“散售”為主的SOHO中國,宣佈從“散售”向“自持”轉型時,其主要收入來源也從賣樓轉為收租。

但提出轉型後,SOHO中國並沒有停下“賣樓“的節奏。自2014年後,SOHO中國幾乎每年都有物業資產出售。具體來看,2014年,公司以52.3億元出售上海SOHO海倫廣場和靜安廣場,30.5億元出售凌空SOHO一半項目:2015年9月,對價84.93億元將外灘地王股權轉讓給復星;2016年7月,對價32.97億元將SOHO世紀廣場出售給國華人壽;2017年6月,35.73億元出售虹口SOHO,50.08億元出售凌空SOHO。

2018年3月,潘石屹曾明確表示未來不再出售資產,但到2019年6月,SOHO中國再次宣佈將旗下總價值78億元13宗物業資產出售。據SOHO中國公告顯示,2014年以來,其已經累計出售物業資產近300億元。

在提出從“銷售”向“自持”物業轉型,仍大量出售物業的背後,是SOHO中國業績的逐年下滑。2012年,SOHO中國營業額為153億元,同比上升169%,淨利潤達到106億元。隨後的2013年-2019年,其總營業額分別為142.6億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元、19.63億元、17.21億元、18.47億元,2019年其營業額只有2012年的12%。

營業額一路下滑的同時,其年度淨利潤也不斷“腰斬”。此前六年間其年度淨利潤分別為 74.36億元、41.51億元、5.63億元、9.09億元、47.91億元、19.49億元、13.20億元,其中2019年其淨利再度大幅下滑超30%。

值得注意的是,在轉型後,SOHO中國租金收入從2014年佔比7%到2018年佔比100%,但其出租率卻在下降。從2019年年報來看,SOHO中國在北京、上海的9個項目中,除SOHO天山廣場上漲2%以外,其餘多個項目出租率都有一定下滑,其中,前門大街項目在此前出租率連續兩年達到100%後也在2019年出現下降。

SOHO中國280億“賣身”生變?股價一度暴跌26% 潘石屹夫婦身家縮水近30億

針對商辦回報率低等問題,潘石屹不止一次表示這種生意確實難做:“在北京,SOHO中國的租金回報率不到3%,但銀行貸款的資金成本超過了4%,這幾乎是地產業最低的資金成本,但在此情況下,這意味着全年的物業經營仍然會虧損2%,這個生意怎麼做呢?”

版權聲明:本文源自 網絡, 於,由 楠木軒 整理發佈,共 3202 字。

轉載請註明: SOHO中國280億“賣身”生變?股價一度暴跌26% 潘石屹夫婦身家縮水近30億 - 楠木軒