楠木軒

年報點評丨濱江集團:千億之後,盈利持續向好

由 嶽洪秀 發佈於 財經

  導讀:

  2019年首破千億,融資成本優勢顯著,佈局依賴浙江省內,外拓步伐有待加強。

  【首破千億,人均效能穩步提升】2019年濱江實現銷售金額1120.6億元,銷售增速明顯高於TOP30的平均水平,一方面在於合作撬動,一方面則是得益於人均效能穩步提升,人均銷售額貢獻約1.26億元,同比增長5.4%。2020年濱江將繼續保持1000億元以上銷售規模。

  【重倉浙江,2020年新增貨值不少於2500億元】2019年濱江拿地相對積極,全年新增土儲建面295.39萬平,權益建面佔比提升至51.6%,以提前鎖定集團應占的盈利空間。2019年底濱江土地儲備可售貨值約2500億元,未來還需進一步擴充土儲,同時加強省外佈局,改善土儲結構。2020年,濱江計劃新增30幅地塊,新增貨值不少於2500億元。

  【盈利穩健,小股操盤稀釋歸母淨利】2019年濱江實現地產開發結轉收入242.2億元,同比增長19.5%。受合聯營貢獻逐漸加大影響,集團淨利潤增速明顯優於毛利。小股操盤和合作開發比例過高,導致濱江少數股東損益佔比過高,從而稀釋了歸母淨利,2019年歸母淨利率為6.54%,低於行業平均水平。

  【融資渠道優化助推利率下行】2019年濱江融資成本5.6%,融資成本持續下行,主要是其不斷改善融資(渠道)結構。濱江總有息負債以銀行信貸為主,佔比約64.67%,以信用債為輔。2020年,濱江計劃加權融資利率再下降0.2pct。期末濱江持有現金120.17億元,淨負債率88.5%,現金短債比為1.14,短期償債壓力不大,債務結構安全。

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  銷售

  首破千億

  人均效能穩步提升

  2019年,濱江集團實現合同銷售金額1120.6億元,同比增長31.8%,增速明顯高於TOP30的平均銷售金額增速14.37%,目標完成率達112.1%,主要歸因1)持續推進小股操盤模式,通過合作開發以撬動規模增長。2)管理效率穩步提升,如果按房地產板塊員工889人計,2019年濱江人均銷售額貢獻約1.26億元,同比增長5.4%。

  據監測數據顯示,2019年濱江集團銷售均價為32,383元/平方米,同比大幅減少22.7%,主要是因為杭州銷售貢獻下滑,浙江省內其他城市銷售佔比上升所致。2019年杭州地區銷售額佔比約為61.25%,同比下降12.44個百分點。深耕區域、聚焦核心城市羣為濱江提高重點城市市場份額、創造價值收益的同時,需警惕局部市場及政策波動加劇風險的可能。


  2020年,濱江將繼續保持1000億元以上銷售規模,一季度濱江已累計完成銷售額156.23億元,疊加原本一季度就屬推貨、銷售淡季,而濱江推貨又均以長三角等疫情控制較好的高能級城市為主,預期4月能恢復到正常水平。

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  投資

  重倉浙江

  2020年新增貨值不少於2500億元

  2019年濱江投資相對積極,年內加大招拍掛和收併購力度,共新增28個項目,其中有5個是併購項目。2019年,濱江新增土儲建面295.39萬平方米,同比減少14.9%;土地成交總價為503.71億元,同比微增1.5%,拿地銷售比0.45,同比下降13.4pct,但仍高於同梯隊TOP30平均值0.32。

  按建面計算,2019全年對應拿地權益比為51.6%,同比大幅提升13.1pct。出於規模擴張的訴求,濱江之前依靠小股操盤等合作開發模式以撬動規模增長,但邁入千億梯隊後,為保持高質量增長,濱江適當提升拿地權益比,以期提前鎖定未來歸屬於母公司的盈利空間。

  濱江始終堅持“聚焦杭州,深耕浙江,輻射華東,開拓粵港澳大灣區,關注中西部重點城市”的核心城市圈深耕戰略,2015年首入上海,2016年首入深圳,2018年首進上饒,2019年新增土儲則都集中在浙江省內。其中杭州地區新增土儲建面佔比達53.71%,浙江省內其他城市佔比約46.29%,這當中不乏有金華、台州、温州等可承接外溢效應的三四線。濱江持續深耕杭州及其周邊重點三四線城市,以鞏固浙江省內區域優勢,但未來還需加強省外佈局,平衡發展。2020年,濱江計劃新增30幅地塊,新增貨值不少於2500億元。

  截至2019年底,濱江土地儲備總可售貨值約2500億元,可保障未來2年左右的發展需求,濱江應該繼續把握拿地窗口期積極補充優質土儲。土儲建面區域分佈上,濱江持續深耕浙江省內,杭州佔比47.32%,浙江省內(除杭州)佔比43.46%,浙江省外佔比9.22%。

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  盈利

  盈利穩健

  小股操盤稀釋歸母淨利

  2019年,濱江實現營業總收入249.55億元,同比增長18.18%,其中地產開發結轉收入242.2億元,同比增長19.5%。此外,濱江加快回款回籠速度,並表的預收賬款中購房款餘額同比增長120.7%至 555.41億元,已售未結資源充裕,可覆蓋當期地產結轉收入2.3倍。 

  濱江實現毛利潤87.59億元,同比增長16.05%,綜合毛利率為35.1%,同比略減0.65pct;期內實現淨利潤為39.73億元,同比增加26.04%,淨利率15.92%,同比增加0.99pct。淨利優於毛利指標,主要得益於合聯營項目對淨利貢獻大幅提升,2019年濱江實現合聯營投資收益由虧轉盈,約2.17億元,佔利潤總額的4.02%。 

  2019年,少數股東損益佔比同比減少2.45pct至58.94%,歸母淨利同比上升34.03%至16.31億元,歸母淨利率為6.54%,低於行業平均水平,主要是合作和小股操盤比例較高。

  2019年末,濱江適當提升派息比例,擬每10股派現金紅利1.32元(含税),預計現金分紅金額(含税)達4.11億元,同比增長20%,佔歸母淨利的25.18%,較2018年大幅提升9.84pct。若以4月24日濱江股價計算,對應股息率3.2%。

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  償債

  融資渠道優化

  助推成本下行

  2019年濱江融資加權利率5.6%,同比降低0.2pct。融資成本持續下行,主要得益於濱江不斷改善融資(渠道)結構,2019年有息負債餘額同比增長22%至318.61億元,以銀行信貸為主,佔比約64.67%,以信用債為輔,中票、公司債和短融分別佔比約18.83%、8.34%和8.16%。2020年,受貨幣政策放鬆,市場利率下行通道打開,濱江計劃融資利率再爭取下降0.2pct,年初至今5次發債利率加權成本僅為3.72%,已接近央企融資利率水平。

  濱江未使用授信額度充裕,備用流動性較強。截至2019年底,濱江未使用銀行信貸授信額度為231億元,而已獲批尚未發行的公司債、短融和中票額度分別為27、21和17億元。

  2019年,濱江淨負債率88.5%,雖較期初減少9.44pct,財務安全邊際進一步提升。槓桿率下行,一方面得益於濱江持續推進小股操盤模式,期內少數股東權益佔比同比提升5.09pct至26.08%,帶動淨資產同比增長16.04%;另一方面得益於期內加快回款速度,持有現金同比大幅提升67.14%至120.17億元,帶動淨借貸(總有息-現金)僅同比增長4.9%。至2019年底,濱江現金短債比為1.14,長短債務比為2.03,短期償債壓力不大,債務結構安全。

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文章來源:克而瑞地產研究