導讀：
2019年首破千億，融資成本優勢顯著，佈局依賴浙江省內，外拓步伐有待加強。
【首破千億，人均效能穩步提升】2019年濱江實現銷售金額1120.6億元，銷售增速明顯高於TOP30的平均水平，一方面在於合作撬動，一方面則是得益於人均效能穩步提升，人均銷售額貢獻約1.26億元，同比增長5.4%。2020年濱江將繼續保持1000億元以上銷售規模。
【重倉浙江，2020年新增貨值不少於2500億元】2019年濱江拿地相對積極，全年新增土儲建面295.39萬平，權益建面佔比提升至51.6%，以提前鎖定集團應占的盈利空間。2019年底濱江土地儲備可售貨值約2500億元，未來還需進一步擴充土儲，同時加強省外佈局，改善土儲結構。2020年，濱江計劃新增30幅地塊，新增貨值不少於2500億元。
【盈利穩健，小股操盤稀釋歸母淨利】2019年濱江實現地產開發結轉收入242.2億元，同比增長19.5%。受合聯營貢獻逐漸加大影響，集團淨利潤增速明顯優於毛利。小股操盤和合作開發比例過高，導致濱江少數股東損益佔比過高，從而稀釋了歸母淨利，2019年歸母淨利率為6.54%，低於行業平均水平。
【融資渠道優化助推利率下行】2019年濱江融資成本5.6%，融資成本持續下行，主要是其不斷改善融資（渠道）結構。濱江總有息負債以銀行信貸為主，佔比約64.67%，以信用債為輔。2020年，濱江計劃加權融資利率再下降0.2pct。期末濱江持有現金120.17億元，淨負債率88.5%，現金短債比為1.14，短期償債壓力不大，債務結構安全。
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銷售
首破千億
人均效能穩步提升
2019年，濱江集團實現合同銷售金額1120.6億元，同比增長31.8%，增速明顯高於TOP30的平均銷售金額增速14.37%，目標完成率達112.1%，主要歸因1）持續推進小股操盤模式，通過合作開發以撬動規模增長。2）管理效率穩步提升，如果按房地產板塊員工889人計，2019年濱江人均銷售額貢獻約1.26億元，同比增長5.4%。
據監測數據顯示，2019年濱江集團銷售均價為32,383元/平方米，同比大幅減少22.7%，主要是因為杭州銷售貢獻下滑，浙江省內其他城市銷售佔比上升所致。2019年杭州地區銷售額佔比約為61.25%，同比下降12.44個百分點。深耕區域、聚焦核心城市羣為濱江提高重點城市市場份額、創造價值收益的同時，需警惕局部市場及政策波動加劇風險的可能。
2020年，濱江將繼續保持1000億元以上銷售規模，一季度濱江已累計完成銷售額156.23億元，疊加原本一季度就屬推貨、銷售淡季，而濱江推貨又均以長三角等疫情控制較好的高能級城市為主，預期4月能恢復到正常水平。
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投資
重倉浙江
2020年新增貨值不少於2500億元
2019年濱江投資相對積極，年內加大招拍掛和收併購力度，共新增28個項目，其中有5個是併購項目。2019年，濱江新增土儲建面295.39萬平方米，同比減少14.9%；土地成交總價為503.71億元，同比微增1.5%，拿地銷售比0.45，同比下降13.4pct，但仍高於同梯隊TOP30平均值0.32。
按建面計算，2019全年對應拿地權益比為51.6%，同比大幅提升13.1pct。出於規模擴張的訴求，濱江之前依靠小股操盤等合作開發模式以撬動規模增長，但邁入千億梯隊後，為保持高質量增長，濱江適當提升拿地權益比，以期提前鎖定未來歸屬於母公司的盈利空間。
濱江始終堅持“聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，開拓粵港澳大灣區，關注中西部重點城市”的核心城市圈深耕戰略，2015年首入上海，2016年首入深圳，2018年首進上饒，2019年新增土儲則都集中在浙江省內。其中杭州地區新增土儲建面佔比達53.71%，浙江省內其他城市佔比約46.29%，這當中不乏有金華、台州、温州等可承接外溢效應的三四線。濱江持續深耕杭州及其周邊重點三四線城市，以鞏固浙江省內區域優勢，但未來還需加強省外佈局，平衡發展。2020年，濱江計劃新增30幅地塊，新增貨值不少於2500億元。
截至2019年底，濱江土地儲備總可售貨值約2500億元，可保障未來2年左右的發展需求，濱江應該繼續把握拿地窗口期積極補充優質土儲。土儲建面區域分佈上，濱江持續深耕浙江省內，杭州佔比47.32%，浙江省內（除杭州）佔比43.46%，浙江省外佔比9.22%。
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盈利
盈利穩健
小股操盤稀釋歸母淨利
2019年，濱江實現營業總收入249.55億元，同比增長18.18%，其中地產開發結轉收入242.2億元，同比增長19.5%。此外，濱江加快回款回籠速度，並表的預收賬款中購房款餘額同比增長120.7%至 555.41億元，已售未結資源充裕，可覆蓋當期地產結轉收入2.3倍。
濱江實現毛利潤87.59億元，同比增長16.05%，綜合毛利率為35.1%，同比略減0.65pct；期內實現淨利潤為39.73億元，同比增加26.04%，淨利率15.92%，同比增加0.99pct。淨利優於毛利指標，主要得益於合聯營項目對淨利貢獻大幅提升，2019年濱江實現合聯營投資收益由虧轉盈，約2.17億元，佔利潤總額的4.02%。
2019年，少數股東損益佔比同比減少2.45pct至58.94%，歸母淨利同比上升34.03%至16.31億元，歸母淨利率為6.54%，低於行業平均水平，主要是合作和小股操盤比例較高。
2019年末，濱江適當提升派息比例，擬每10股派現金紅利1.32元（含税），預計現金分紅金額（含税）達4.11億元，同比增長20%，佔歸母淨利的25.18%，較2018年大幅提升9.84pct。若以4月24日濱江股價計算，對應股息率3.2%。
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償債
融資渠道優化
助推成本下行
2019年濱江融資加權利率5.6%，同比降低0.2pct。融資成本持續下行，主要得益於濱江不斷改善融資（渠道）結構，2019年有息負債餘額同比增長22%至318.61億元，以銀行信貸為主，佔比約64.67%，以信用債為輔，中票、公司債和短融分別佔比約18.83%、8.34%和8.16%。2020年，受貨幣政策放鬆，市場利率下行通道打開，濱江計劃融資利率再爭取下降0.2pct，年初至今5次發債利率加權成本僅為3.72%，已接近央企融資利率水平。
濱江未使用授信額度充裕，備用流動性較強。截至2019年底，濱江未使用銀行信貸授信額度為231億元，而已獲批尚未發行的公司債、短融和中票額度分別為27、21和17億元。
2019年，濱江淨負債率88.5%，雖較期初減少9.44pct，財務安全邊際進一步提升。槓桿率下行，一方面得益於濱江持續推進小股操盤模式，期內少數股東權益佔比同比提升5.09pct至26.08%，帶動淨資產同比增長16.04%；另一方面得益於期內加快回款速度，持有現金同比大幅提升67.14%至120.17億元，帶動淨借貸(總有息-現金)僅同比增長4.9%。至2019年底，濱江現金短債比為1.14，長短債務比為2.03，短期償債壓力不大，債務結構安全。
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文章來源:克而瑞地產研究