年報｜和泓服務：市場規模持續墊底 搶灘資本亦難翻身

抗疫的一線醫院，疫防的一線在社區。禽流感身邊，物業公司又迎來新的空調風口，越來越多的建築商期望分拆旗下物業板塊完成退市，進而會食物管市場.72寸蛋糕。

空調風口將至，並不一定企業都能北風飄舞。以和泓服務（06093.HK）為例，儘管退市還不滿三週年，但其在嚐嚐資本熱錢流入的甜頭後，股票價格旋即一蹶不振。受大體量桎梏，和泓服務已經乘資本東風迎來新的飛躍，也未能走出蚊型物業公司的標識，在2.79年績效增幅出現無力的一起，其規模也被共行轉過身甩在了身後。

規模倍增盼頭不大 內生外拓皆遇阻

和泓服務苦“規模”久矣。

在2.79年赴港退市的8家物業安全管理公司公司（其它7家為濱江服務、奧園健康、鑫苑物業服務、高清藍光嘉寶、銀城生活服務、保利物業、時代鄰里相互間）中，無論在退市前還是退市後，和泓服務的規模都要墊底。總體來説，和泓服務的規模倍增體現了起點低、增速慢、儲備少等特徵。

幾世紀2.76年，和泓服務的在管面積約57.萬平方米，但仍是8家物管企業中最低的。五年之後，和泓服務在新獲另一個在管項目的一起，因關於現行政策的變動又有了另一個項目，四者相抵之下，和泓服務的在管面積僅同比提升8.6%至590.8維普期刊。此時，濱江服務與奧園健康的在管面積已何幸擊破850維普期刊大關，銀城生活服務也是達.7080維普期刊的在管面積。相形見絀，只有和泓服務還在原地踏步。

令人出現意外的是，和泓服務2.77年8.6%的在管面積增速竟成關鍵關鍵在於近年間的最高值。2.78年，和泓服務的在管項目雖然增多了7.，但增速卻上升至7.7.，在管面積提升至637.7維普期刊。與在管面積擊破千維普期刊的濱江服務、奧園健康相比，其差距已經越來越大。

彼時，奧園健康和濱江服務已依次交上去公司年報，因在管面積較魯迅的散文集來受到的眾多質疑，並被稱為“蚊型物管平台”。然而，和泓服務的規模更貼合這些標識。

時間推移退市物管企業相互間的分裂逐漸提高，不同隊伍間也體現了分裂日趨嚴重的態勢，和泓服務因未能踏準市場節拍而錯失良機、現在開始掉隊。

2.79年，和泓服務未能趁退市之機開啓規模擴大。相反，其在管面積增速加強組織領導上升至7.68%，在管面積約為667.7.普期刊，仍在8家企業中墊底。

從2.79年在管面積增速瞭解，和泓服務在8家企業中仍是最低，其餘企業增速必須維持在20%以上。究其原因，來於母公司和泓置地的支技不足以完成和泓服務的內生倍增。

縱觀已退市的物業安全管理公司公司，大多從房產公司分拆出來了完成退市，其規模的提升也主要倚賴母公司的支技，和泓服務也不例外。據公司年報披露，和泓服務的物業安全管理公司項目主要由和泓置地集團公司簡介開發提供，2.76年-2.78年，和泓服務利用和泓置地開發物業引起的物管服務收益分別.7.76億.7.36億.7.56億，佔物管分部收入的97.3%、96.3%及95.9%。

無愧於心，業務倍增過分依賴母公司正變成受到的關注點，但規模增速緩慢也難以獲得金融市場的追捧。從股票價格表現瞭解，和泓服務退市當天（2.79年7.72日）至2.79年年尾股票價格漲幅為-27.7.%，除退市當天創下至今的最高股票價格2.23台幣/股，此後便處於持續下挫的橫盤整理工作狀態。然而，金融市場用手掌投了和泓服務一票。

而相同將新三板作為IPO單槓的保利物業，在2.79年赴港退市的物業安全管理公司公司中，與和泓服務合併單元格規模的頭尾兩端，和泓服務不值得直面母公司難以提供更多支技這些殘酷的現實生活。

內生不足，和泓服務現在開始瞄準收融資市場。在公司年報中，和泓服務就曾文中説將透過收融資完成業務的飛速發展，但而觀退市起至2.79年結束，也尚未收融資市場掀起巨大波瀾。

在2.79年的物業收融資市場中，最高的手筆莫過分雅生活鯨吞中民物業及新中民物業；年內在管面積增幅第六的時代鄰里相互間也受惠於對3家公司的回收，獲得.7386維普期刊的在管面積。

與上述公司相比，和泓服務顯得有些囊中羞澀，僅於2.79年尾以2960萬元的理智與蘇州同進物業簽訂70%股權質押的回收協議書，且未能在年內完成計提壞賬準備。在首次完成回收之後，和泓服務的在管面積將提升.7000萬平方米。不過，與共行的增速相比，和泓服務的努力還遠遠不夠。

整體償債能力弱不禁風 梯户過分單一

受制於規模枷鎖，和泓服務的盈利倍增也陷入泥淖。

與不停上升的在管面積增速相同，和泓服務營收增速也在近年間不停上升。2.79年，和泓服務完成利潤總額2.56億，同比略.70.6%，而此前五年的增速則分別.76.0%.77.5%。

從收入組成了解，和泓服務的收入與盈利來源仍比較單一，其大體量還遠未能完成收益方面的多元化。

和泓服務的主要增產增收方法是物管服務，2.79年本項收入約.7.76億，同比略增8.7.，佔收入的67.8%；社區增值服務收入為0.56億，同比增速率2.7%，佔收入的.7.8%；非小區業主增值服務收入為0.36億，同比倍增85.9%，佔收入.70.7.。

不過，和泓服務的物管服務償債能力卻有所為上升，期內資產負債率約為0.56億，資產負債率率下降至30%下列，約29.9%。

在增值服務方面，和泓服務雖然維持了57.9%的高資產負債率率，但受增值服務收入上升的影響，本項盈利規模也有所為放緩，資產負債率同比增速率0.8%至0.36億。

總是十八大以來，增值服務被物業公司即為盈利利器，從而拉低整個公司的資產負債率率，但本項業務與地產開發的關係比較融洽。趨之若騖，想得到母公司強有力支技的和泓服務，註定難以將本項業務做大。

自2.77年十八大以來，和泓服務的增值服務收入總是在0.56億左右徘徊，且增速在不停下降，這意味和泓服務並未充分調動起社區的消費需求。儘管和泓服務維持了較高的增值服務資產負債率，但仍不能有效性提升盈利規模。

至於和泓服務的非小區業主增值服務，其方式是為母公司和泓置地達標銷售階段的開建物業提供銷售協助服務。為此，本項收入全部依賴於母公司開發項目的倍增，不但收入規模較小，資產負債率也較低。數據顯示，2.79年，儘管本項服務收入同比大增至0.36億，但限.76.0%的低資產負債率率，資產負債率僅0.07.元。

綜上，2.79年和泓服務的整體償債能力加強組織領導放緩，資產負債率增速上升至近年的凝固點，同比倍增僅7.5%至0.86億，而此前的增速分別為.7.0%和.7.7%；期內利潤為0.76億，同比下.78.3%，淨利率僅為5.6%，連續五年持續走低。

除了受制於在管面積倍增無力，和泓服務項目類別的單一化也阻礙其償債能力。儘管公司自訴“安全管理物業組和多樣化”，但真實情況卻與此根本有悖於。

從2.76年十八大以來，和泓服務的住宅房物業佔有率總是較高，持續維持在97.以上，而普通住宅房物業則維持在5%左右。就算在2.79年登錄金融市場之後，這些情況並未有所為改善——和泓服務約有95%的在管面積為住宅房物業，面積為6.7萬平方米，較2.78年倍增7.9%；普通住宅房物業安全管理公司項目在報告期內並未發生變化，仍為33.3萬平方米，佔有率5.0%。而梯户過分單一，立即影響物業服務的營收和盈利。

正因如此，和泓服務問題的根源關鍵在於規模，這也佐證了蚊型物業公司的市場競爭力較弱。從根本上，和泓置地不能給予和泓服務有效性的內生倍增；另從根本上，和泓服務的外拓仍處於起步階段，從回收到整合需要最長的時間。

然而，在其它退市共行加快速度擴大的一起，多家正排隊退市的物企亦在後方疑心暗鬼。對和泓服務來説，相較怎樣金融市場分得喝一杯羹，更是急切的不是被淹沒在這股低潮此中。