招商蛇口回覆深交所問詢，溢價主要系房產及土地增值所致

7月23日晚間，招商蛇口（SZ：001979）發佈關於深交所重組問詢函的回覆公告。

根據此前招商蛇口公告顯示，公司擬向深投控股購買其所持有的南油集團24%股權，交易總對價為70.35億元。在7月17日，深交所就重組事項發佈問詢函，涉及土地評估、交易價格、股價參考標準、股份來源等問題。

其中，收購資產溢價率備受關注。根據披露，在本次收購中，南油集團的股東全部權益評估值為 293.14億元，較賬面價值增值 64.36%。

對此，招商蛇口在回覆公告中進行了解釋。根據披露，南油集團具有主要資產之一為44.85%的招商前海實業股權，後者間接持有招商馳迪、前海鴻星兩家公司50%股權。其中，在本次收購中，招商馳迪賬面價值為433.36億元，評估價值為650.94億元，溢價率為50.56%。

具體來看，根據公告顯示，招商馳迪的長期股權投資部分出現較大溢價，達到3222.67倍。對此，招商蛇口表示，長期股權投資增值48.77億元，主要是由於持有啓明實業和啓迪實業股權增值，由於兩家公司持有的房產和土地大幅增值所致。

此外，對於增值率45.80%、對應增值169.81億元的其他流動資產，招商蛇口在回覆中表示，是由於賬面價值反映的是土地取得成本。具體來看，該土地是前海管理局按照招商局集團及前海平方等19家公司享有補償價值置換等價值的土地使用權出讓給招商馳迪，而評估值反映的是土地於評估基準日的市場價值，增值原因系期間地價上漲所致。

而針對交易所對於可能出現部分土地被收回或不能正常續期項目的問詢，招商蛇口表示，上述土地被收回或未能正常續期風險對於南油集團未來整體經營的影響將進一步降低。同時，公司經與深投控協商一致，在《購買資產協議》中約定相關補償條款，有利於上述或有風險在特殊情況下觸發時，維護上市公司及中小股東利益。