獨家| 保利置業擬轉讓全資子公司 清理資產or集團指引？

來源： 風財訊

（作者|王婷婷 來源|風財訊）

5月11日，保利置業剛遇上“新麻煩”——去年已清出股權的澳門項目，就支付計算方式，生出新糾紛。

5月12日，保利置業就將開始掛牌轉讓其全資子公司湖北保利建築工程有限公司100%股權（以下簡稱“湖北保利建築”），信息預披露自5月12日起至6月8日結束。

“湖北保利建築”雖註冊地在武漢市，但工程項目多集中在華東地區，如上海的保利悦庭、保利星海嶼築、保利雲翔經適房、保利泗鳳路項目，蘇州的保利獨墅西岸、觀海國際等項目。

公司董事長也由保利置業集團(上海)投資有限公司黨委書記、董事長趙國昂擔任。

實際上，這家成立於1994年3月的建築公司，註冊資本1.2億元，在目前保利置業38家（境內）子公司中，屬較大規模（1億資本以上全資子公司僅15家）。

“湖北保利建築”本身也具備建築裝飾工程和建築總包工程的一級資質，可承擔單項建安合同額不超過企業註冊資本金5倍的房屋建築工程的施工。

而從審計報告來看，公司2018年的營業收入近1.5億、資產3.1億、營業利潤-560萬元，但截至2020年2月29日的最新一期財務報表顯示，營業利潤回正至781.8萬元，所有者權益也有所增長。

也即是説，這並非一家規模小、業績差、長期虧的“雞肋”公司。

但似乎，這家公司也不算非常優質的資產。從資產規模和營收能力來看，屬於典型的中型企業。在26年的國資控股經歷中，也曾生出一些體制毛病。

例如在2018年，“湖北保利建築”曾受國家審計署調查，發現其一名中層管理人員的親屬設立公司，承攬保利集團系統內的建築勞務工程等，涉及金額數千萬元。

這使其成為該次對整個保利集團的審計中，僅有的3家因內部管理層“指定”被受審計整改的公司之一。

值得一提的是，對於保利置業而言，轉讓股權的情況並不算多，其曾在2017年和2019年兩次掛牌轉讓重慶保利小泉實業有限公司51%股權，對此類非優質資產的處理並不順暢。

此次能否順利剔除“湖北保利建築”這一筆資產，還得看多方的受讓條件、價格如何談，一場漫長的交易才剛開始。

整合協議後2年 低調推進股權調整（小標）

對於此次掛牌轉讓，有機構分析師認為是“剝離非優質資產、降低資金壓力”，畢竟截止2019年底公司的淨負債104%，並不低；但也有業內人士認為是出於集團戰略調整需要。

保利地產董事長宋廣菊曾透露，保利置業會按照保利集團的指引來開展調整、作出新的戰略規劃。

實際上，集團對於保利置業，最大的調整安排，抹不開與保利地產整合的這一話題。

2017年12月，保利地產發佈《關於收購保利(香港)控股有限公司50%股權的議案》，收購保利(香港)控股有限公司50%股權。

2年過去了，整合一事似乎鮮有官方信息披露，但其間也不乏各類側面信息。

風財訊留意到，2017年保利地產間接獲取保利置業20%股權，彼時保利香港控股持有保利置業的股權為39.66%(實際擁有40.39%的表決權)，這一結構持續了多年。

及至目前，企業預警通信息顯示，保利香港房地產發展和房地產開發兩家公司，已經持有保利置業共100%股權，可以看出內部股權結構的持續調整。

2018年保利集團黨委書記、董事長徐念沙也透露，保利地產和保利置業一直處在股權調整的節奏中。要看進展，因為上市公司有獨立規則、獨立的經營運作的體系和制度。

其表示，資源向優勢企業配置，符合證監會的監管要求。

生存空間“內外擠壓”保利置業留下疑問（小標）

在這一整合的過程中，可以明顯看出保利置業和保利地產的差距越來越大。

2019年保利置業錄得銷售金額420億元（合約銷售金額約432億元），同比僅增長6%；並且由於過去三年預售增長疲軟，這使得未入賬銷售同比減少25%（2019年底僅300億元）。

在去年的銷售中，38%的份額由長三角區域貢獻，這是該區域近3年獲取的最大佔比，其他區域佔比則有不同程度的調整。

但其實保利置業“最賺錢”的區域，是香港。

保利置業集團主席張炳南表示，2019年公司收入399.44億港元，同比增長71.9%；股東應占溢利為38.33億港元，同比增長71%，主要就是由於結轉收入增加，集團在香港的首個獨立操盤開發項目於年內入賬。

不過從財報來看，保利置業香港的新增（待建）項目只有9.3萬平的“啓德6553”，在建則只有兩個項目共計6萬平方米建面，在公司內香港項目建面只佔1%份額。

也由此，高盛預測，來自香港項目對銷售入賬的佔比將逐漸減少，預期2020年營收和盈利會呈雙降，分別跌23%及33%。下調公司今明兩年每股盈利預測分別22%及2%；目標價自3.6港元下調至3.2港元。

“保利置業作為保利唯一的海外上市地產平台，香港份額稍顯逼仄，澳門項目遭遇退出，保利置業的‘境外擴張’使命，還需要更多時間檢驗，尤其在2020年疫情的特殊環境下。”上述業內人士就表示。

境外難把握，境內項目，根據協議和集團規劃，保利置業的境內所有新增項目，在雙方股權交割完成後，都將由保利地產為主來開發。

但實際上，保利地產和保利置業並非“一帶一”的關係。保利地產董秘黃海表示，保利地產不會並表保利置業，二者的財務是由保利集團合併。

因而後續保利置業的財報成績、股價走勢會怎樣，集團對保利置業和保利地產更詳細的規劃與劃分是什麼…市場還存在頗多疑問。

至少從目前資本市場的反應來看，截止5月11日收盤，保利置業(HK:00119)股價2.67港元，市盈率僅2.55，難言堅挺。

相較保利地產(SH:600048)15.75元的股價狀態和走勢，則差異明顯。不過H股地產股一向更為低估，二者都是大比例折讓，不宜直接比較。

（作者長期關注財經與地產，交流可聯繫WY_163_SC）