【編者按】 作為中國資本市場的一個新產品，基礎設施REITs的發展需要凝聚市場合力，在實踐中循序漸進。“上交所REITs”專欄的開設，旨在打造開放平台，就改革發展中遇到的焦點問題，集市場百家之言，合力推動完善。
近年來，我國經濟逐步進入高質量發展階段，增強對存量基礎設施資產的有效經營和配置，提升供給質量，成為基礎設施領域的重要發展方向。基礎設施公募REITs的推出是完善我國基礎設施和公共服務，擴大內需及供給側改革的產物，既是資本市場的改革創新，也將為基礎設施建設注入新的活力。
金融服務實體經濟的重要改革
REITs的實質是優質不動產的上市。對於現階段我國資本市場而言，在基礎設施領域推動試點，並在交易所發行和上市交易，是落實金融供給側結構性改革的重要內容，是深化資本市場改革的重要舉措。
一是可以盤活存量，落實供給側改革。宏觀方面，通過盤活存量資產，有助於落實“三去一降一補”，也有利於化解信貸市場的期限錯配和高槓杆風險，提高直接融資比重。微觀方面，企業在獲得增量融資的過程中，可以繼續保持對基礎資產的控制，通過適當結構安排還可以有效降低槓桿，改善財務健康狀況。
二是提供中等收益、中等風險資產，充分體現普惠性。REITs具有流動性高、收益穩定、安全性強等特點，有助於投資者的多元化資產配置，豐富投資選擇，具備較高的配置價值。
在發展和實踐中漸進完善
2007年監管部門就成立了REITs專題研究小組，從私募破冰、成熟到如今的公募啓航，始終是堅持在發展中解決問題。監管文件明確“公募基金+資產支持證券”的產品架構，是從立法成本、設計難度和可操作性等方面綜合考量後的優選結果，力求在現有制度上儘快推動產品落地。當前階段，應重點關注和解決好以下問題：
一是夯實基礎資產准入。試點階段，篩選優質的基礎資產是REITs市場賴以健康發展的基礎。首先，基礎資產需具備獨立性，基礎設施的權屬應當清晰明確並具備可處置性。其次，基礎資產需具備良好收益，符合市場預期，能夠持續、穩定產生現金流。此外，運營基礎設施的企業應當信用穩健，具備豐富的運營管理經驗，從而保障REITs的持續健康運作。
二是優化內部治理結構。當前“公募基金+資產支持證券”的產品架構需建立各管理人各司其職、職能清晰、管控到位的治理架構。首先，基金管理人需加強物業管理職能的配置。現階段下，部分基金管理人運營管理經驗不足，有必要通過適當形式引入外部管理團隊，強化投資和管理能力。其次，要協調好各層級管理人的權責義務，實現管理職能合理分配、權責利清晰，核心是要壓縮SPV（特殊目的載體）層級，借鑑公司治理的實踐，通過契約安排，夯實股東大會、董事會、投決機制和日常經營管理的關係。
三是完善發行定價機制。REITs的實質是優質基礎設施的發行上市。試點階段，公募REITs將比照股票網下詢價機制定價，定價後比照LOF基金模式發售，採用“戰略配售+網下詢價發行+公眾投資者”的方式發行。後續可結合我國資本市場參與主體的核心訴求，建立以專業機構投資者為主的市場化定價和配售機制，進一步研究評估定價方法、理順定價流程、增強報價約束等，引導市場良好穩定預期。
四是推動税收優惠政策。REITs產品在結構搭建過程中可能會涉及基礎設施的剝離和重組，產生税費負擔。結合前期類REITs市場的探索，通過適當的税收籌劃，可以在一定程度上解決額外税負問題。在當前制定更具針對性的税收優惠政策尚不成熟的情況下，市場主體在推進項目的過程中要充分發揮地方政府的主導作用和各方的協調作用，並在未來持續推動相關問題解決。
推進公募REITs試點進程
上交所高度重視REITs市場的發展工作，努力打造“中國版”的REITs市場，近年來積累了一定的經驗和優勢。2019年，上交所場內基金、資產證券化的市場規模佔全市場的比重達到了74%和52%，私募REITs經過長期探索，基礎資產類型不斷豐富、市場運行穩健。截至2020年8月底，已有34單類REITs產品在上交所發行，規模567億元，覆蓋倉儲物流、產業園區、租賃住房、商辦物業、高速公路等多種不動產類型。同時，首單基礎設施私募REITs、可擴募REITs等市場創新，為試點公募REITs積累了豐富的實踐經驗。
試點以來，上交所第一時間成立聯合工作小組，對各項工作做好部署，有序推進。一是抓緊完成REITs發售指引、指南等配套規則的制定。二是建立由證監會、交易所共同開展審核工作的聯合審議機制，實現同步申報、同步審核，並做好REITs相關係統的技術開發工作。三是協調相關參與機構推動優質項目申報，加大培育推廣力度，儲備後續項目。下一步，上交所將進一步做好與地方國資、税務等相關部門的溝通協調，配合推動解決REITs中的重點問題。同時，加大力度做好投資者教育和市場培育工作，協助推動相關政策出台，為市場長期健康發展營造良好環境。