01
過去40年算得上是好時代，從1980年到2019年，GDP平均增速是9.5%，其中有14年增速超過10%，1984年、1992年、2007年的增速都超過了14%，從2015年開始進入了“6”時代，增速從6.91%降到了6.1%，今年因為情況太特殊，結果自然也不能太樂觀。
增速降低當然有基數越來越大的因素，但客觀上得承認，那個最好掙錢、全民財富大增長的時代正在遠去，雖然那時候問題也不少，但你會越來越懷念它。
現在，6億人月收入不到1000元和城鎮家庭户均資產327萬，可能都是現實。
貧富分化逐漸加速，雖然大家財富積累的方式不同，但對於普通人來説，基本離不開的就是買房。過去這些年，十年十倍的房價還真不是開玩笑，前些年還曾有過論戰，結果看空房價的謝國忠一派慘敗，而聽了他們的話堅定不買房的人在這些年也錯過了一個財富增值的週期。
現在又到了一個十字路口，看多的人還在瘋狂買房，看空的人也在找各種證據論證房價即將下跌。比如最近傳的很火的“斷供潮”。
02
真相是這樣的嗎？
那就得看看這些説法的來源。他們所依據的，是阿里法拍房的數據，“2017年該平台的拍賣房只有9000套，2018年是2萬套，2019年飆升至50萬套，今年7月初已超過118萬套”。
所以結論是，兩年半時間，阿里平台上全國法拍房的掛牌量漲了128倍，所以斷供潮來了。
這麼説的人呢，缺少常識。
●羅馬不是一天建成的，互聯網平台的各種數據也不是一天堆起來的。阿里法拍房平台是2012年開始試點的，最早接入的是浙江省法院系統，之後逐步擴大，2014年法院入駐數量達到了500多家，2017年達到了2000多家，現在是3400多家。
也就是説，2017年9000多套法拍房是2000多家法院貢獻的，現在118萬套法拍房來自於3400多家法院。
●你可能會説，這個數量增長也很可怕啊，這裏還有個誤解，這118萬套法拍房是這麼多法院、8年來積累的數量，同期的存量房超過300億平米，按户均面積100平米算，118萬套法拍房的佔比0.39%，還屬正常範圍。
●而且法拍房的來源除了按揭違約，更大量的是民間借貸違約，這兩年法拍房數量增加，大部分原因是債務問題，經濟下行，收入下滑，流動性變差，糾紛增加，老闆就會拿房子抵債。
看出來了吧，事實跟他們説的完全不一樣，6月初的時候有一個截屏很火——
很多人看了很慌，其實稍瞭解銀行業務就知道這個假得離譜，多數銀行的一個網點，貸款用户數量過千都不易，一個網點斷供1.3萬，那房貸用户得接近百萬户了，户均貸款100萬，這一個網點房貸1萬億，2019年全國房貸餘額44萬億，沒哪個銀行的單一網點能幹到這個規模。
03
為啥這些誇張的信息會有人制造、有人傳播呢？
因為盼望房價大跌的人太多了！
尤其是普通人家的年輕人，想要上車太難了，即便是頂級名校的金融博士，現在在房價面前也是無可奈何，以前湊夠六個錢包還能湊夠首付，現在對於大城市的普通人來説，六個錢包真不夠了。
大家都知道，人會陷入信息繭房的困境，我們會習慣性地被自己的興趣、觀點所引導，尋找支持自己觀點的信息，尤其是現在各種信息平台強化“興趣推薦”，如果你認定斷供潮存在，房價會大跌，那會有越來越多的類似信息會推薦給你，強化你的認知，很多人的生活就此被改變了。
所以，在每個十字路口，瞭解真相、趨勢最關鍵，像房價，我們都承認地價佔了很大部分成本，買地在賣房之前，你完全可以通過觀察地價看出未來幾年的房價大趨勢。
如果你留意過去半年一些熱點城市的賣地情況，只有有一個印象：土地賣瘋了！
數據也支持，我們總結了一些熱點城市的上半年賣地情況，大致是這樣的，最後一欄的增速值得關注：
最近幾年賣地最多的杭州，半年賣地收入1564億，土地均價比去年增加了27.8%；
北京2019年全年賣地1699億，今年上半年賣了1144億，而且土地的均價增長了71.6%；
珠三角的熱點城市廣州、佛山、東莞土地均價上漲幅度都超過40%；
全國房價冠軍城市深圳，土地均價漲幅9.8% ……
很多人看完可能覺得有點疑惑，土地價格怎麼上漲這麼多？房價也要跟着一起漲這麼多？
這裏面有幾個問題需要解釋的：
●這裏的土地包含多種用途，有住宅也有商業和工業用地，當然最貴的就是住宅用地，一般來説，住宅用地面積佔比43%，但是出讓金的佔比達到88%，如果住宅土地供應占比高，均價自然就上去了；
●增速較大的城市，像北京，去年有很多土地位置比較遠，而且很多是“兩限房”的土地，所以價格上不去，而今年的很多地塊位置好，而且沒限制，所以價格蹭蹭就上去了，上半年樓面價前五的地塊，全部來自北京：
當然，這是個例，但全國平均算下來，上半年樓面價同比漲16%！這個幅度很驚人。
04
土地價格會怎樣影響房價呢？
這就涉及一個概念，叫“地價房價比”，顧名思義就是看地價在房價中的佔比。
這個統計的數據差別很大：
有些官方研究機構的結論是地價在房價中佔比23%，也就是説，地產商拿了大頭，房價約為地價的4.34倍；
地產商則紛紛表態地價佔比在50%之間，言外之意就是“利潤大頭他們沒拿”，房價約為地價的2倍；
好在現在各種數據的透明度比較高，地價房價比的均值差不多是34%，也就是房價約為地價的3倍。
像前面的北京分鐘寺的地王，樓面價76168元，幾年後的房價自己估算吧。
當然這些地王肯定不是普通人的菜，但是房價有點“一人得道雞犬升天”的意思，區域新龍頭的價格會不同程度拉動周邊存量房的價格，如果地價普漲，還盼着房價價格回落，還是挺難的。
現在通過一些事情已經能看出這種趨勢了：
●疫情嚴重，但是很多城市放鬆調控的努力都是一日遊的政策，所以高層對房價的大方針不會變；
●上半年累計調控措施出台了304條，歷史最多，因為貨幣寬鬆，預計調控措施會更為嚴格；
●調控增加是因為熱度大增，有能力的人都在搶房，“無腦搖”、“萬人搖”之類新聞少數是中介和地產商炒作，但老百姓(行情603883,診股)的買房熱情不用懷疑。在上半年兩個月基本沒幹活的情況下，top50的房地產公司總銷量和去年同期基本持平。
説了這麼多，具體的建議是什麼呢？
很簡單，對於有能力的人來説，比如有錢不知道怎麼投資的人，比如那些在熱點城市打拼的“邊緣剛需人羣”，可能目前資金差一點或者對於還貸壓力比較畏懼的人羣，如果竭盡全力可以保證生活可以繼續，那現在的窗口期是值得珍惜的。
理由除了上面説的地價，還有一些其他的因素：
●像餘額寶收益都跌的沒法看了，背後原因就是錢多了，央行三度降準、LPR兩度下調，房貸利率會趨勢性下移，前些日子討論“房貸換錨”的話題很火，大家還很猶豫怎麼操作，但實際上很多銀行的實操裏都是默認直接換了；
●上半年房子賣得火，也是有原因的，像很多地方允許企業賣地延期或者分期繳納土地款，放寬了預售標準，有些地方完成25%以上投資即可申請預售；
●有的城市推出了購房補貼、税費減免、人才補貼政策，簡單粗暴有效……
05
很多人對房地產未來的價值趨勢存疑，買房虧損的報道也不少，這就真需要分分地方了。
短期來看，上半年的熱潮中不為所動的城市是需要多看少動的，他們的特點是房價還在跌、地價也在跌，典型代表就是山東雙子星，青島和濟南。
但多數有活力的一二三線城市裏，房地產仍舊是最穩健的資產，十年十倍的日子沒有了，但是保證每年3-6%的穩健收益還是沒問題的，尤其是中國的房子還有一些額外的權利，比如教育，比如金融，各大銀行力推的信用貸成本不低，多數都超過了15%，如果是房產抵押，現在成本不到6%，對於普通人來説，算得上是最便宜的負債了。
其實縱觀各種資產增值方案，最主流的就是三類：
●1、提升個人估值，依靠能力變現；
●2、金融資產增值；
●3、房產增值；
對於普通人來説，過去30年，買房是最容易的致富渠道，未來，這也將是最穩健的財富保值手段。
只是這個渠道對不少人已經關閉了，對於那些還有條件的人來説，值得努力一下。