在國家發改委、證監會等相關主管部門大力推動下，2021年基礎設施公募REITs市場成功開啓且平穩運行，標誌着我國公募REITs市場建設邁出了關鍵一步。“基礎設施試點項目質量高、運營管理人信譽度高起到了良好的示範作用。在此基礎上，鼓勵更多優質成熟項目入市，擴大公募REITs市場規模、促進基礎設施REITs高質量、可持續發展成為下一個階段眾望所歸的目標。”全國政協委員、中信資本控股有限公司董事長兼首席執行官張懿宸表示。
張懿宸委員介紹，作為實體經濟活動重要載體，商業不動產是城市經濟發展大類基礎設施的剛需組成部分，承擔着滿足城市經濟活動和居民生活需要，向城市居民和各單位提供基本經濟生活及消費空間服務的重要作用，是國民經濟第三產業可持續發展的重要基礎設施保障，在保就業、促消費、穩增長方面發揮着重要作用。
張懿宸委員認為，商業不動產的投資、經營、估值、退出等邏輯均和住宅有本質區別。當前業界的一個突出痛點是，在新冠肺炎疫情仍在持續的背景下，有關調控政策精準性不足，沉澱大量資金的優質資產無法通過證券化等形式實現資本的良性循環。
“在堅持‘房住不炒’的大前提下，我建議有關政府部門研究考慮將商業不動產納入基礎設施領域公募REITs擴容試點的範疇，通過對其進行合理的估值、定價、發行、二級市場交易，實現價格發現，引導資源有效配置，為我國金融供給側改革提供有力抓手。”張懿宸委員説。
對此，張懿宸委員提出四方面建議：一是將基礎設施公募REITs穩步擴容到商業不動產範疇。短期和長期都將有助於降低系統性金融風險。但要堅決杜絕變相為新住宅開發輸血。可在試點期嚴格篩選和控制原始權益人範圍，要求承諾募集資金不投資於新住宅開發項目，對交易結構設定、募集資金再投資等實施嚴格監管，防止資金流入新住宅開發，保證投資者權益，形成良性資金循環。
二是鼓勵增量回籠資金在基礎設施領域良性循環以促進投資的可持續、高質量發展。一方面鼓勵增量回籠資金投向所有基礎設施公募REITs所涵蓋的資產類別，確保原始權益人將回收資金用於承諾的新基建項目投資，保證投資者權益並增強投資者信心。另一方面通過設立Pre-REITs前置儲備及培育優質資產，待運營成熟穩定後，通過公募REITs退出並進行再投資，以實現資本良性循環。
三是參照基礎設施公募REITs標準和經驗，加速推動形成一批在寫字樓、商場、酒店等方面有較強專業能力和公認市場口碑的運營管理機構和基金管理人，以市場化方式競標有退出需求的商業不動產資產；同時鼓勵社保、險資、企業年金等“長錢”參與投資REITs，打造盤活存量資產、降低實體經濟槓桿的經典樣板，有效引導市場預期。
四是切實做好市場教育和輿論引導。REITs與支持房地產是兩個概念。提供更多流動性好、收益和風險匹配的證券化金融資產對改善當前以住宅為主的居民資產配置結構有積極作用。應引導市場和輿論儘快形成共識，在推出政策前做足鋪墊和引導，確保好政策得到好評價。