地產商都想放棄了，復星旅文還寄希望於賣房增收？

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近日，復星旅遊文化集團（下稱“復星旅文”）發佈了2021年度財務報告，根據財報信息顯示，2021年復星旅文共收入約92.61億元，同比增長31.18%；淨虧損為27.12億元，與2020年同期淨虧損25.74億元相比，同比擴大5.35%。

圖片來源@復星旅文2021年財報

放在疫情大環境下，復星旅文交出的成績單並不算壞，儘管集團處於持續虧損狀態，但主營業務呈現出向好態勢。復星旅文也在財報中指出，隨着2021年下半年各國疫苗接種計劃的推行及國家邊境在逐漸解封，集團全球各地業務已初見覆蘇跡象。

值得關注的是，疫情之下業務的復甦仍存在不確定性，支撐復星旅文收入快速增長的原因之一還在於物業銷售。2021年復星旅文旅遊相關物業銷售及建造服務的收入同比增長355.8%至21.37億元。其中，旅遊相關物業銷售收入主要來自太倉復遊城、麗江復遊城及棠岸項目的物業單位交付。在2021年年度線上業績發佈會上，復星旅文管理層還曾明確表示，相信太倉跟麗江2022年的銷售可以得到滿意成績。

這樣的信心與2021年文旅地產項目的整體表現不甚相符，在“去地產化”趨勢下，文旅項目依靠“賣房盈利”的紅利逐步減弱，行業整體邁入低增長高質量發展新階段，復星旅文的樂觀預估與期待，能成真嗎？

從業務角度拆分來看，復星旅文收入由三部分構成，分別為度假村及旅遊目的地運營、旅遊相關物業銷售及建造服務以及旅遊休閒服務及解決方案。

其中，復星旅文度假村及旅遊目的地運營實現收入62.1億元，較上年同期增長8.1%，該部分業務核心收入貢獻來自於Club Med，作為以家庭為中心的一價全包休閒度假服務提供商，Club Med項目分佈全球。

圖片來源@復星旅文2021年財報

受疫情影響，2021年上半年幾乎都處於停滯狀態，到了下半年，隨着市場復甦，Club Med營業額出現快速反彈，實現營業額46.4億元，較2020年同期增長180.1%，全球牀位平均入住率也較上年同期增長5.9個百分點至62.2%。

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從區域恢復情況來看，按一致匯率計，Club Med在歐非中東地區、美洲地區的營業額較上年同期分別增加14.3%、31.3%，亞太地區同比減少30.9%。不過，Club Med在中國大陸業務復甦勢頭較為強勁，2021年營業額同比增長了15.5%。

復星旅文的另一項主營度假酒店品牌三亞·亞特蘭蒂斯2021年的業績表現也很亮眼，其2021年實現營業收入14.55億元，較2020年增長18.6%，其中客房收入較2020年同期增長18.6%，其他經營收入較2020年同期增加18.7%。

從遊客接待量的整體情況來看，2021年三亞·亞特蘭蒂斯表現也同樣優於去年，到訪客户由2020年同期的4.6百萬人次增加至約4.7百萬人次。此外，三亞·亞特蘭蒂斯2021年房間入住率較2020年同期提高21.7個百分點至89.1%，客房平均每日房價為2,925.7元，較2021年同期增加約11.2%。

復星旅文旅遊相關物業銷售及建造服務收入為21.37億元，較上年同期增長了355.8%，該部分收益主要來自太倉復遊城、麗江復遊城及棠岸項目的物業單位交付。

根據財報信息披露，2021年下半年，復星旅文位於麗江復遊城內的Club Med麗江度假村、麗江復遊城愛必儂度假公寓、湖區營地均投入運營。截至去年12月31日，麗江復遊城已累計獲得約2.85萬平方米建築面積的銷售許可證，可售套數482套，已交付套數42套，並確認約5090萬元的收入。

報告期內，太倉復遊城項目已累計獲得約162,000平方米建築面積的銷售許可並全部用於預售，其中累計949套可售物業單位已獲預售，預售貨值為人民幣2,485.2百萬元，已經交付的單位有560個，確認收入13.3億元。此外復星旅文在三亞·亞特蘭蒂斯也交付了棠岸7個單位，確認收入6.28億元。

截止報告期內，復星旅文第三核心業務旅遊休閒服務及解決方案收入則為9.8億元，去年同期為9.3億元。該部分業務包含Thomas Cook託邁酷客、愛必儂、泛秀、迷你營（miniversity）等，以輕資產和數字化平台模式為主。其中，託邁酷客中國業務2021年的營業額同比增長95.1%，實現訂單數量比2020年全年增長約3倍。託邁酷客英國自2020年正式重啓運營後，訂單數量更是增長近60倍。

值得關注的是，在復星旅文財報披露數據中，旅遊相關物業銷售及建造服務是去年復星旅文毛利率最高的業務，期內實現毛利9.96億元，佔總毛利的38.8%，毛利率為46.6%，而度假村及旅遊目的地運營、旅遊休閒服務及解決方案的毛利率分別為23.5%和12.8%。

圖片來源@復星旅文2021年財報

而在2021年業績會上，復星旅文高層解讀財報時也有提及看好太倉及麗江項目2022年的地產銷售前景。復星旅文首席財務官蔡賢安表示，儘管現階段疫情多少會有一定的影響，但是總體來講，還是非常有信心的。“首先是太倉方面，接下來只要是疫情比較緩和，我們的銷售還是會非常良好的。從麗江來看，去年9月Club Med開業後帶動了整個麗江的氛圍，相信太倉跟麗江今年的銷售可以得到滿意的成績。”

打着文旅地產項目的旗號，做房地產開發企業的業務，是很多旅遊集團及房地產集團在運作文旅項目時常常會受到的質疑，而有關於復星旅文，早在三亞·亞特蘭蒂斯項目開業時，就遭遇這樣的拷問。

在復星旅文推出三亞·亞特蘭蒂斯項目時，就因配套銷售棠岸樓盤，被認為是打着旅遊項目的旗號拿地。彼時復星旅文董事長、首席執行官錢建農給出的回覆是，在亞特蘭蒂斯項目中推出住宅地產項目，僅僅是因為亞特蘭蒂斯項目投入資金大，回報週期長，出於平衡現金流和給股東交代的原因，通過銷售房產項目回收資金，而復星旅文要做的模式和地產毫無關係。

他還曾表示，“我們的物業產品本質上是有投資導向的度假產品，與傳統房地產公司相比，客户羣體不一樣，定價也不一樣。”

在麗江復遊城項目上，復星旅文也複製了這樣的配套物業銷售模式，並期許麗江復遊城能夠成為下一個“三亞·亞特蘭蒂斯”。但從實際運營成效來看，只能説理想很豐滿，現實則不一定。據最新財報披露，截至2021年12月31日，麗江復遊城已獲得約28,500平方米建築面積的銷售許可證，可售套數482套，已售套數目前為62套，銷售貨值為0.82億元，而該項物業目自2020年就已經開啓銷售。

另一項目太倉復遊城相關物業開售時間與麗江復遊城大致相同，也於2020年就已經啓動，相較於麗江復遊城，太倉復遊城的預售情況稍好一些。

根據財報信息，截至2021年12月31日，太倉復遊城已獲得約162,000平方米建築面積的銷售許可（1,424套可售物業單位，其中560套為自2021年6月起取得）並全部用於預售，其中累計949套可售物業單位已獲預售，預售貨值為人民幣24.9億元。

只是這樣的預售成績，與當初三亞·亞特蘭蒂斯棠岸樓盤相比，仍有一定差距，當年配套物業銷售為其回籠資金約70億。

影響項目運營以及配套物業銷售的因素是複雜的，一方面疫情會對市場大環境以及消費者消費觀帶來直接影響，另一方面，項目選址以及與所在區域的經濟發展水平都存在聯繫。麗江復遊城或者太倉復遊城是否有機會成為復星旅文成功運作的下一個“三亞·亞特蘭蒂斯”，不好做預測，但可以肯定的是，在國家倡導“住房不炒”，不斷給地產企業加“緊箍咒”的大趨勢下，“賣房”的生意只會越來越難做，想要依託於物業銷售刺激業績的增長，驅動性也難以長久。

對此錢建農在業績會上也談到，麗江復遊城的開發跟亞特蘭蒂斯不一樣，是邊開發邊經營，因為麗江本身是比較成熟的目的地和區域，單個項目也可以先投入運營，這樣的模式更有利於現金安排等方面，近期復星旅文會強化麗江和太倉兩項目的建設和推廣速度。

而在新項目推進上，錢建農介紹復星旅文去年已經跟三亞和海南省政府簽訂了一個復遊城意向，復遊城就在亞特蘭蒂斯對面，希望打造跟亞特蘭蒂斯完全不同的一些業態，其中很大一個板塊是消費，因為消費中心建設是海南自貿港的一個非常重要的內容。

三亞·亞特蘭蒂斯 圖片來源@復星旅文公眾號

對於剛剛舉辦過冬季奧運會的中國來説，滑雪產業得到更進一步的發展，在《中國冰雪運動發展規劃（2016-2025年）》和《國家冰雪場地建設設施規劃（2016-2021）》等政策的支持下，2021年我國冰雪行業市場已達到5788億，較2020年增長了51.88%。

在談及2022年核心業務佈局時，除了現有在運營的業務，復星旅文也將深度佈局滑雪生態系統作為重要方向之一。根據其披露信息，自2016年至2021年期間，復星旅文每年在阿爾卑斯山至少新開設一家山地（滑雪）度假村，並在亞太地區積極拓展相關業務。

截至2021年底，Club Med於全球運營20家山地（滑雪）度假村，其中15家位於歐洲，4家位於亞太，從2022年年初到2024年年底，復星旅文會計劃新開九家山地（滑雪）雪度假村。並計劃未來以Casa Cook及Cook’s Club系列品牌在中國籌開三家滑雪酒店，屆時，復星旅文在中國及中國周邊將佈局9至11家滑雪度假村及酒店。

除此之外，復星旅文也在做客源結構的進一步優化，錢建農認為，中高端旅遊具有韌性，在當前地緣政治和通脹環境下，旅遊業需要面對的是疫情和成本壓力的多重挑戰，從過去幾十年的運營經驗來看，品牌高端化的產品將受到歡迎，而且有利於抗通脹風險。

具體到業務領域，2021年復星文旅對旗下部分度假村進行了升級改造，同時關閉了部分不盈利的度假村，比如法國Tignes Val Claret度假村、意大利Cervinia度假村和摩洛哥Agadir度假村等，未來還將在全球範圍內完成13個現有度假村的擴建、翻新。

而對於2022年業務的展望，復星旅文管理層也持樂觀預期，一方面是國際目的地多國進行了防疫政策調整，逐步開放邊境恢復跨境旅行，另一方面國內堅持動態清零政策，但整體疫情防控成效較好，局部爆發的疫情相信也會很快得到控制，對於佈局全球業務的復星旅文來説，海外與國內市場都有利好可期。

據3月5日數據，復星旅文截至2022年上半年累計預訂量較2021年上半年營業額增加約304%，恢復至2019年上半年營業額的92%。其中1-2月，復星旅文全球度假村入住率達到61.1%，其中Club Med錄得營業額較2021年增長426%，恢復至2019年的81%。

從業務來看，復星旅文2022年可謂是迎來“開門紅”，但不容忽視的是，在年報數據中其負債率依然居高不下。根據數據，2020年末復星旅文的負債總額為332.53億元，而2021年年末增至342.93億元，負債增加超過10億元，復星旅文負債率也從2019年的77.09%升至2021年的91.98%。

在現金儲備及融資情況相關問題上，蔡賢安業績會上給出的解答是，從融資和現金儲備的流動性來講，復星旅文在2021年年底是相對健康的水平，尤其是在融資端口，基本上維持在跟2020年持平的情況，未來還會爭取流動性和總體槓桿上取得平衡，一方面會為持續發展提供足夠的現金或者是融資支持，但同時也會考慮流動性健康情況。

參考資料：

• 觀點網《錢建農：雖受疫情影響 但復星旅文整體增長趨勢不變（實錄）》