地產商迎來曙光，信用事件温故知新

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房地產行業終於迎來曙光！隨着本週廣州、山東等地區紛紛出台利好房地產行業的消息，地產與基建板塊明顯回暖，更有媒體喊出了“穩樓市需謹防市場過快上漲”的口號。

回顧2021年，中國房地產市場經歷了從上半年政策收緊到下半年積極維穩的轉變。

2021年1月1日“三道紅線”和房地產貸款集中度管理制度正式生效，兩項政策對房企融資端起到強有力的限制，大量房企國際評級頻遭下調，境外美元債違約風險迅速傳導至境內，房企流動性迅速收緊。

2021年開年以來，房地產信用債違約債頻頻高發，違約金額居高不下。為遏制房市風險惡化蔓延，9月以來，中央及各部委持續釋放維穩信號，信貸環境邊際改善，房企融資環境逐步轉好，但信貸環境邊際改善傳導至市場端仍需過程，按揭放款和開發貸等資金到位尚需時間。

數據來源：Choice數據

房地產信用債事件層出不窮，Choice推出債券-大事提醒功能為投資者7*24*365實時監測債券的重要事項，提示投資者部署投資和規避風險。

拿近期發生展期的21陽光城MTN001<102100220.IB>來看，早在2022年1月21日大公國際的評級報告中指出：

陽光城部分境內及境外債券展期反映其流動性緊張，且近期到期、付息或行權債券償還資金來源存在較大不確定性，集中償付債務壓力加大；同時，陽光城公司治理結構的穩定性下降，其母公司陽光集團面臨流動性風險以及訴訟、仲裁、資產被凍結、所持子公司股權多次被動減持等不確定事項。故調降了陽光城集團股份有限公司的主體信用評級和21陽光城MTN001債項信用評級。當天中債估價收益率也發生大幅上漲。

緊接着中誠信國際、東方金誠均關注到公司股東泰康人壽保險有限責任公司及其關聯方通過協議轉讓及大宗交易方式合計減持所持公司 9.41%股份，本次股權轉讓後，泰康人壽及其關聯方對公司的持股比例下降至 3.997%。同時，泰康人壽及關聯方提名的董事陳奕倫先生和姜佳立先生、公司股東華夏人壽保險股份有限公司提名的董事仲長昊先生、上海嘉聞投資管理有限公司提名的執行董事長兼總裁朱榮斌先生均辭去職務。

大事提醒—信用評級預警事件多維度挖掘發債主體的償債壓力、財務數據、經營數據、治理結構變動，大事提醒頁面提煉的事件摘要和事件原因平鋪展示，便於用户直觀掌握評級變動的情況。

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最後於2022年1月29日宣稱利息無法按期支付，同天公佈債券持有人會議決議，未通過變更“21陽光城MTN001”兑付方案的議案—將本次付息日展期至2023年1月29日。當天中債隱含評級由CC調整至C。

2022年2月8日的債券持有人大會中，表決通過了變更“21陽光城 MTN001”兑付方案的議案—將本次付息日展期至2022年7月29日。

大事提醒—違約相關事件動態跟蹤，從持有人會議議案、兑付公告、展期等違約進展的各類公告中提煉事件核心，剖析出清晰的違約時間線。

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今年一月底以來，10Y國債和10Y國開債收益率穩步上行，主要原因是近期房貸利率政策變動消息頻出導致市場寬信用預期有所升温，但考慮目前樓市銷售仍然較弱，擴內需要求下後期政策或延續鬆動趨勢，這可能意味着較悲觀的寬信用預期將繼續修正，債市短期或還存在着下跌空間。但目前地產政策轉變大多集中在三四線城市，居民購房意願並不強烈，房地產行業的實際改善仍需加大政策力度，屆時寬鬆貨幣環境可能吸引配置力量並帶動今年債市反彈。

Choice梳理了近期房地產行業的放鬆政策：

2021.12.17

廣州 ：部分銀行下調房貸利率，如郵儲銀行廣州分行自12月9日下調首套房和二套房房貸利率20bp

2022.01.12

北海 ：購買二套房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付比例由60%下調值40%

2022.01.20

自貢：實行“認貸不認房”，放寬住房套數認定

2022.02.13

四川：根據養育未成年子女負擔情況實施差異化租賃和購買房屋的優惠政策；支持人口淨流入的大城市和省政府確定的城市多渠道籌集保障租賃房房源；深化户籍制度改革，試行以經常居住地登記户口制度

2022.02.16

雲南 ：實施“興滇英才支持計劃”，五年左右培養引進一批新能源、新材料、數字經濟等領域急需緊缺人才，符合人才引進條件的人才最高可獲100萬元工作生活補貼

2022.02.17

浙江 ：浙江省人力資源和社會保障廳副廳長陳中表示，除了杭州市區，全面放開專科以上學歷畢業生的落户限制，在浙就業高校畢業生可享受2萬-40萬的補貼

2022.02.17

菏澤：下調個人住房貸款首套房首付款比例至20%(此前為30%)

2022.02.17

延吉：自2022年1月1日起，對符合條件的進程購房農民急於全額契税補貼、家電及裝修消費券補貼等

2022.02.18

四川：響應“三孩“生育政策，提出保障性租賃住房適當配置三居、四居室房源

2022.02.18

重慶： 春節前後，重慶部分銀行下調首套住房貸款首付比例，最低至20%，也有大行暫未調整

2022.02.18

贛州 ：春節前後，贛州部分銀行下調首套住房貸款首付比例，最低至20%

2022.02.18

菏澤 ：據新華財經，菏澤市未統一調整首套房首付比例，仍實施2016年最低20%的首付比例要求

2022.02.18

南寧：二套房公積金貸款首付比不低於住房價值的30%(此前為40%)

2022.02.21

廣州：自2月21日起，五大行同步下調廣州地區房貸利率。其中，首套房利率從此前的LPR+100BP(5.6%)下調至LPR+80BP(5.4%)，二套房利率LPR+120BP(5.8%)下調至LPR+100BP(5.6%)

2022.02.21

蘇州 ：蘇州多家銀行下調首套房貸款利率，最低已降至4.8%

2022.02.21

佛山：佛山非限購區域部分樓盤首付比例出現下調，最低降至20%

數據來源：各政府網站、央視新聞、財聯社，Choice整理

數據來源：Choice數據

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