A股物企比武，營收實現200%增長的黑馬現身

文/樂居財經 靳文雨交出上半年業績答卷半個月後，9月11日，特發服務（300917.SZ）發佈了一則公告，公佈了公司未來三年（2023年-2025年）的股東回報規劃。其表示，在公司盈利、現金流滿足正常經營和長期發展的前提下，將採取現金、股票、現金與股票相結合等方式，實施積極的利潤分配辦法回報股東。此外，在有條件的情況下，根據實際經營情況，亦可以進行中期分紅。同為A股成員的新大正（002968.SZ），也為公司20位高管預備了一個2500萬的“大紅包”。8月4日，在公佈了2023年半年報的同時，該公司推出了新的股票激勵計劃草案。根據公告，新大正擬向20名董事、高管、中幹及核心骨幹，合共授予145.5萬股限制性股票，佔此計劃公告時公司股本總額的0.64%。股份獎勵、現金分紅等激勵策略的實施，不外乎是激發高管們的拼勁、達成持續穩定的業績增長及提高盈利能力的目標，與此同時，也能起到提振市場信心的作用。回望今年上半年，A股物企雖均實現了營收的上漲，其中珠江股份的漲幅甚至達到了203.37%，但在淨利潤上，卻呈兩級分化的局面，招商積餘淨利潤上漲近三成，同期珠江股份卻錄的6929.95萬元的虧損，中天服務的利潤下滑近六成。在盈利能力上，A股物企亦延續了弱勢。上半年6家物企的淨利潤合共只有6.05億元，不及“物企一哥”碧桂園服務的四分之一。其中南都物業、中天服務兩家物企的淨利率剛過10%，珠江股份的淨利率為負值，其餘幾家物企的淨利率則徘徊在5%左右。此外，不少物企的毛利率呈一直下滑的態勢，且多數水平不及行業均值。淨利增速兩級分化，珠江股份減虧今年上半年，A股的6家物企中，營收規模均實現了上漲，但淨利潤卻呈現出兩級分化的局面。具體來看，招商積餘以69.78億元的營收及4.19億元的淨利潤，繼續在A股物企中領先，其營收增幅達到23.58%。珠江股份和新大正以24.47億元、14.75億元的營收位列第2 和第3位。中天服務無論是營收還是淨利潤，都在6家物企中“吊車尾”。上半年其營業收入僅有1.59億元，與A股物企“一哥”招商積餘相比，營收規模相差了近44倍。同時該公司歸屬於上市公司股東淨利潤1675.95萬元，與上年同期相比下降60.68%。新大正也在今年上半年出現了增收不增利的情況。期內，該公司的淨利潤為8624.59萬元、同比下降了7.42%。值得一説的是，珠江股份的營收漲幅高達203.37%，為幾家物企增長之最。不過，暴漲的營收背後，該公司淨利潤卻為-6929.95萬元，較上年同期減虧。同時，珠江股份也是6家物企中唯一錄的淨利潤虧損的物企。據樂居財經《物業K線》瞭解，今年上半年，珠江股份完成重大資產重組，將持有的涉房業務相關資產及負債與珠實集團、珠江健康合計持有的珠江城市服務100%股權進行資產置換，這是其減虧的一大原因。同時，該集團置出地產業務，也使得公司總資產大幅減少。據其半年報，截至6月30日，珠江股份的總資產為38.78億元，較2022年末調整後的322.56億元，大幅減少了87.98%。物企淨利潤增長不利背後，營業成本的上漲也不容忽視。今年上半年，珠江股份、招商積餘、新大正及特發服務等4家物企的營業成本同比漲幅均在20%以上。其中珠江股份的營業成本為21.03億元，增長幅度高達248.87%，亦為A股物企增長之最，且其營業成本增速增幅遠高於203.37%的營收增幅。而除了招商積餘之外，剩餘4家物企的營業成本增速也都高於營收增速。在管理規模方面，僅有招商積餘、新大正及珠江股份3家物企對相關數據進行了披露。其中，去年末招商積餘的管理面積突破3億平方米，到今年6月末，其在管面積達3.3億平方米，在管項目達2011個。其來自第三方項目的管理面積為2.19億平方米，佔比為66%。重大資產重組完成後，珠江股份的主營業務變更為物業管理與文體運營業務，截至2023年6月30日，該公司在管住宅、公建等項目327個，在管建築面積3452.75萬平方米，在管體育場館項目16個，在管建築面積197.65萬平方米。僅2家物企淨利率達10%盈利能力不及港股物企，是A股物企面臨已久的問題。今年上半年，已發佈中報的55家港股物企，平均淨利率為9.25%。其中淨利率最高的為祈福生活服務，達34.29%。而淨利率不足10%的物企為26家，不足五成。反觀A股物企，僅有南都物業、中天服務兩家物企兩家物企的淨利率剛達到10%，分別為10.54%、10.38%。珠江股份的淨利率為負值，其餘幾家物企的淨利率則徘徊在5%左右。從毛利率來看，營收最低的中天服務，今年上半年的毛利率反而在6家物企中的最高的，為28.69%。毛利率最低的是特發服務，僅有12.74%。拉長時間線來看，2020上半年、2021上半年、2022上半年，特發服務毛利率分別為20.53%、16.62%、13.76%，已經連降三年。細分業務中，作為特發服務營收重頭的綜合物管服務，在上半年實現收入9.64億元，同比增長了22.02%，而該業務營業成本上漲了23.56%。同期，該業務的毛利率僅有9.89%，相較於去年同期下滑了1.13個百分點。作為A股“一哥”的招商積餘，上半年營收和淨利潤都保持了兩位數的增長，但盈利水平較低的難題卻也一直揮之不去。今年上半年，招商積餘的整體毛利率約為13.3%，同比提升0.57個百分點；同期，淨利率約為6.27%，較上一年同期的5.88%上升了0.38個百分點。但與其他在幾家A股物企對比，其毛利率、淨利率處於倒數位置。分板塊來看，招商積餘主要有物業管理、資產管理，以及其他業務（剩餘房地產開發業務）三部分業務。其中，資產管理業務中的商業運營板塊，作為招商積餘利潤的天花板，今年上半年毛利率腰斬，從去年同期的63.23%驟跌至32.68%，下降了30.55個百分點。商業運營佔比不高，毛利率猛降對整體毛利率的影響較小，不過還是影響到了資產管理的毛利率，今年上半年較去年同期的55.26%下降了2.38個百分點。其餘幾家物企中，新大正的毛利率也一直在行業均值之下徘徊。2018年-2020年，這一數值基本維持在21%的邊緣，總體保持穩定。然而，2021年其毛利率跌至18.67%。到了2022年，又再次下降2.49個百分點至16.18%。今年上半年，新大正的毛利率為14.76%，再創歷史新低。與此同時，新大正的淨利率也持續走低。上半年其銷售淨利率為5.83%，同比下降了1.72個百分點。貨幣資金全員下降去年12月，招商積餘曾發佈了一則剝離重資產的公告，稱其正籌劃出售7家子公司的股權，包括深圳中航觀瀾51%股份，以及成都市中航地產、九江市九方商業管理、中航城置業（崑山）、江西中航地產、岳陽中航地產、贛州市航逸酒店管理等公司的100%股權。但在招商積餘2023年的中期業績報中，上述7家公司的股權仍在招商積餘手中。換而言之，這一批重資產剝離似乎並沒有進展。樂居財經《物業K線》注意到，截至2023年6月30日，上述7家待出售公司名單中，有兩家公司還在招商積餘排名前五的其他應收款名單中，分別是中航城置業（崑山）、成都市中航地產，對應欠款分別是8.08億元、3.65億元，佔其他應收款比重分別為19.74%、8.93%。目前來看，招商積餘的重資產分離之路還沒有走完，其手中具體還有多少重資產需要剝離，猶未可知。但可以確定的是，上半年招商積餘的貨幣資金大為減少，由2022年末的31.67億元降至今年6月底的24.87億元，下降幅度為21.47%。此外，截至6月30日，招商積餘的在手現金為24.61億元，同比減少了5.67%。值得一説的是，今年上半年，6家物企無一例外都出現了貨幣資金減少的情況。其中珠江服務的貨幣資金較年初減少了68.18%至9.73億元，下降幅度最大。南都物業的貨幣資金則較年初下降了35.52%。截至6月30日，6家物企中手握現金最多的是招商積餘，為24.61億元，新大正次之，為5.89億元，特發服務與之相當，為5.55億元；餘下的南都物業與中天服務則分別持有4.62億元、1.69億元。總體來看，截至2022年12月31日，5家物企中手握現金最多的是招商積餘，珠江股份次之，為9.67億元，但這兩家物企的在手現金分別同比下滑了5.67%、77.75%。特發服務是幾家物企中唯一實現現金增長的物企，同期其現金及現金等價物餘額為5億元，同比增長了11.52%。對比來看，同期55家港股上市物企都有淨現金結餘，合計總額1066.26億元。其中，華潤萬象生活手握現金最多，達126.53億元，同期有22家物企所持現金減少，佔比四成。