◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）
◎ 編輯 | 密探君
4月29日，據上清所對外披露，首創置業2021年第一期中期票據融資“取消”，涉及金額18.5億元。此消息一出，在資本市場引關注。
據悉，首創置業今年首單18.5億元中票融資分兩個品種，其一期限“ 3+2”年；其二期限5年，原計劃4月28日發行。
針對中票“夭折”，首創置業解釋説“近期市場波動較大，結合公司實際情況，根據本公司安排”。
地產密探注意到，今年4月15日，首創置業曾公告建議發行最長10年期、單筆50億元規模的公司債融資計劃，且募資所得“擬全部用於償付公司債務”。
作為京城的一家老牌大型國資上市房企，首創置業在當前房地產融資明顯收緊之時，依舊堅持“闖關”，不能不讓人感慨“國企就是任性”，何況又是房地產國企。
通過現象看實質。從中票發行受挫，乃至建議發行單筆最長10年期50億元公司債以“借新還舊”，不難看出首創置業也面對較大的財務壓力。
業績疲軟或是首創置業此次中票“夭折”的導火索。2020年，首創置業營業收入 212.5億元， 同比微增2.2%， 毛利潤下降 24.5%至53.4億元， 毛利潤率下降8.9個百分點至25.1%，淨利潤下降50.5%至12.7億元， 淨利率下降6.4個百分點至6%。
截至去年底，首創置業剔除預收款的資產負債率（雙向扣除）74.3%， 較2019年底微降0.3個百分點；淨負債率123.6%，雖比2019 年底下降30.7個百分點，但依舊高企；在手資金371.8億元，短期有息負債325.3億元， 現金短債比1.14倍。
對照“三道紅線”看財務安全邊際，首創置業實際上踩了“兩道紅線”，與綠地控股一樣，成為京、滬國企中少有的“高槓杆驅動”上市房企。
注意！首創置業截至去年底賬上還有約124億元永續債，雖比前一年末減少28億元，卻依然數額巨大。
“三道紅線”這一致命的“卡脖子”，這就是所有房企必須面對的殘酷現實。按相關機構預測，房企有息負債規模2021年增速上限樂觀預期7.2%，中性預期5.7%，悲觀預期4%，相比2013-2018年增速25.3%及2019-2020年增速5.5%，不確定性加大。
雖然所有房企都將受到新增有息負債規模管控的壓力，但相對於無踩線的綠檔房企來説，踩了三道或兩道紅線的房企，融資受影響會更大。
“‘綠檔’房企有息負債擴張受影響並不大，比過去下滑1%；‘黃檔’、‘橙檔’分別下滑10%和16%；‘紅檔’降幅最為顯著，下滑28%。”
作為“降檔”乃至保證財務安全的核心抓手，房企加大“現金流”構成中的“日常經營現金流”管理成為重中之重，具體就是要增加日常經營現金流入，也就是要加大房地產銷售及回款力度，響應要減少土地購置等資本支出。
從最近四年看，首創置業新增土地投資已明顯下降，比如2017年拿地耗資367.6億元，2018年飆到409億元，2019年355.5億元，去年又猛降到約190億元，特別是京津冀減少投資力度最明顯，但相應加碼了長三角投資佈局。
再看銷售端，首創置業去年是較差的，實現房地產銷售額708.6億元，2019年是歷史高峯，達到808.1億元，2018年706.4億元，2017年558.5億元。
從土地投資額佔當年銷售額的比例看，首創置業近些年明顯趨於保守，分析其原因，一方面受嚴厲調控影響，尤其是以京津為重點的業績重鎮，不斷遭遇重創，另一方面高槓杆風險初露，倒逼其必須走穩妥路線。
今年前3個月，首創置業實現簽約面積約78萬平方米，同比增長197.2%；簽約金額約人民幣176.6億元，同比增長133.8%；簽約均價2.3萬元/㎡。從城市看，“京滬蓉”三地貢獻銷售額佔總銷售額的55%。
從克而瑞數據監測看，今年一季度，首創置業全口徑銷售額176.6億元排名第54位，權益銷售額118.9億元，排名第52位，處於全國銷售百強房企“中游”序列。
從城市佈局看，首創置業的貨值主要集中在一二線城市，在銷售規模上有一定保障。問題是，當前面臨財務風險及盈利能力下滑“雙重”壓力，如何取捨才是關鍵。
近日，國內某40強上市房企高層曾召開投資人電話會議，專門提及當前房地產行業金融收緊對房企銷售回款壓力影響非常明顯，相關發言頗具代表性，警示意義。
“實際上，各家銀行整體對地產行業的授信額度都有所收緊，按揭放款、開發貸放款堆積的情況比較多，房貸集中度管理對回款規模和速度帶來的影響還是比較明顯的。不僅一手房放款難，現在瞭解到銀行對二手房的按揭放款很多都是全面停滯。對房地產企業的放款方面，受額度限制影響之後，更加趨於收緊和謹慎。”
在業內看來，類似於首創置業等中大型房企，必須搶抓時機快跑，比別人更快地“跑量”，乃至減債，對標三道紅線"降檔"突圍。
編輯：密探君
文章來源：地產密探
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