◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
4月29日，据上清所对外披露，首创置业2021年第一期中期票据融资“取消”，涉及金额18.5亿元。此消息一出，在资本市场引关注。
据悉，首创置业今年首单18.5亿元中票融资分两个品种，其一期限“ 3+2”年；其二期限5年，原计划4月28日发行。
针对中票“夭折”，首创置业解释说“近期市场波动较大，结合公司实际情况，根据本公司安排”。
地产密探注意到，今年4月15日，首创置业曾公告建议发行最长10年期、单笔50亿元规模的公司债融资计划，且募资所得“拟全部用于偿付公司债务”。
作为京城的一家老牌大型国资上市房企，首创置业在当前房地产融资明显收紧之时，依旧坚持“闯关”，不能不让人感慨“国企就是任性”，何况又是房地产国企。
通过现象看实质。从中票发行受挫，乃至建议发行单笔最长10年期50亿元公司债以“借新还旧”，不难看出首创置业也面对较大的财务压力。
业绩疲软或是首创置业此次中票“夭折”的导火索。2020年，首创置业营业收入 212.5亿元， 同比微增2.2%， 毛利润下降 24.5%至53.4亿元， 毛利润率下降8.9个百分点至25.1%，净利润下降50.5%至12.7亿元， 净利率下降6.4个百分点至6%。
截至去年底，首创置业剔除预收款的资产负债率（双向扣除）74.3%， 较2019年底微降0.3个百分点；净负债率123.6%，虽比2019 年底下降30.7个百分点，但依旧高企；在手资金371.8亿元，短期有息负债325.3亿元， 现金短债比1.14倍。
对照“三道红线”看财务安全边际，首创置业实际上踩了“两道红线”，与绿地控股一样，成为京、沪国企中少有的“高杠杆驱动”上市房企。
注意！首创置业截至去年底账上还有约124亿元永续债，虽比前一年末减少28亿元，却依然数额巨大。
“三道红线”这一致命的“卡脖子”，这就是所有房企必须面对的残酷现实。按相关机构预测，房企有息负债规模2021年增速上限乐观预期7.2%，中性预期5.7%，悲观预期4%，相比2013-2018年增速25.3%及2019-2020年增速5.5%，不确定性加大。
虽然所有房企都将受到新增有息负债规模管控的压力，但相对于无踩线的绿档房企来说，踩了三道或两道红线的房企，融资受影响会更大。
“‘绿档’房企有息负债扩张受影响并不大，比过去下滑1%；‘黄档’、‘橙档’分别下滑10%和16%；‘红档’降幅最为显著，下滑28%。”
作为“降档”乃至保证财务安全的核心抓手，房企加大“现金流”构成中的“日常经营现金流”管理成为重中之重，具体就是要增加日常经营现金流入，也就是要加大房地产销售及回款力度，响应要减少土地购置等资本支出。
从最近四年看，首创置业新增土地投资已明显下降，比如2017年拿地耗资367.6亿元，2018年飙到409亿元，2019年355.5亿元，去年又猛降到约190亿元，特别是京津冀减少投资力度最明显，但相应加码了长三角投资布局。
再看销售端，首创置业去年是较差的，实现房地产销售额708.6亿元，2019年是历史高峰，达到808.1亿元，2018年706.4亿元，2017年558.5亿元。
从土地投资额占当年销售额的比例看，首创置业近些年明显趋于保守，分析其原因，一方面受严厉调控影响，尤其是以京津为重点的业绩重镇，不断遭遇重创，另一方面高杠杆风险初露，倒逼其必须走稳妥路线。
今年前3个月，首创置业实现签约面积约78万平方米，同比增长197.2%；签约金额约人民币176.6亿元，同比增长133.8%；签约均价2.3万元/㎡。从城市看，“京沪蓉”三地贡献销售额占总销售额的55%。
从克而瑞数据监测看，今年一季度，首创置业全口径销售额176.6亿元排名第54位，权益销售额118.9亿元，排名第52位，处于全国销售百强房企“中游”序列。
从城市布局看，首创置业的货值主要集中在一二线城市，在销售规模上有一定保障。问题是，当前面临财务风险及盈利能力下滑“双重”压力，如何取舍才是关键。
近日，国内某40强上市房企高层曾召开投资人电话会议，专门提及当前房地产行业金融收紧对房企销售回款压力影响非常明显，相关发言颇具代表性，警示意义。
“实际上，各家银行整体对地产行业的授信额度都有所收紧，按揭放款、开发贷放款堆积的情况比较多，房贷集中度管理对回款规模和速度带来的影响还是比较明显的。不仅一手房放款难，现在了解到银行对二手房的按揭放款很多都是全面停滞。对房地产企业的放款方面，受额度限制影响之后，更加趋于收紧和谨慎。”
在业内看来，类似于首创置业等中大型房企，必须抢抓时机快跑，比别人更快地“跑量”，乃至减债，对标三道红线"降档"突围。
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