新城盈利與排名起伏中重回千億拿地

觀點地產網經歷過2020年的幾場股東會、投資者會議洗禮後，王曉松在A股平台業績會上再次站在鏡頭前，遊刃有餘。

“房地產行業從衝浪運動改變為帆船運動，浪是看得到的，但風是看不到的。”王曉松用帆船運動比喻目前的房地產市場，只有找準風向才能迎風而上。

2020年，新城控股實現營業收入1454.75億元，同比增長69.46%，歸屬於上市公司股東的淨利潤152.56億元，同比增長20.56%；扣非歸母淨利潤130.56億元，同比增長30.80%。

新城控股去年全年累計合同銷售金額約2509.63億元，比上年同期下降7.33%，累計銷售面積約2348.85萬平方米，比上年同期下降3.42%，銷售均價1.11萬元/平方米。

最大的“驚喜”或許是100座吾悦廣場的開業，而且在碰到疫情的情況下，依然在下半年開出了37家吾悦廣場。

報告期內，吾悦廣場實現商業運營總收入即含税租金收入56.70億元，吾悦廣場合計開業面積超940萬平方米，平均出租率99.54%。

2021年，新城的目標是合約銷售金額2600億元，新開吾悦廣場30座，商業總收入85億元。

作為一家住宅+商業雙輪驅動的房地產企業，新城的2020年也是喜憂交集，喜的是疫情下開出100座吾悦廣場以及增長的租金收入，憂的是下降的毛利率和物業銷售金額。

毛利率因果

2020年，新城實現竣工面積3071.93萬平方米（含合聯營項目），其中190個子項目或分期實現竣工；2019年同期，竣工面積1853.65萬平方米（含合聯營項目），其中116個子項目或分期實現竣工。

在疫情衝擊下，新城的竣工面積依然大幅提升，有效帶動了營業收入增長，速度接近7成。但淨利潤卻沒有跟上這個速度，僅在3成左右，其中最大原因就在於毛利率表現，為23.5%。

收租業務表現還不錯，物業出租及管理毛利率繼續上升至70%，毛利佔比已經從去年的9.9%提升至11.4%，相對應的營收佔比為3.7%。

然而，物業銷售上的頹勢卻不可避免，新城房地產開發銷售分部的營業收入1375.78億元，佔總收入94.6%，毛利率僅21.74%，相比2019年減少9.24個百分點，而且營業成本增加了94.22%，接近翻倍。

具體來看，開發銷售中的住宅銷售毛利率為14.91%，同比減少10.69個百分點，營業成本增加了119.83%；綜合體銷售部分毛利率表現稍好，為31.58%，不過同樣有所下降，減少了5.38個百分點。

其中，四川和重慶的毛利率為個位數，分別為7.94%以及2.64%，屬於業務基本不賺錢的“打工人”範圍，而四川是新城收入貢獻第五多的省份。

房企報表數字最大的特點在於銷售結轉收入的滯後性，換而言之，王曉松今日採摘下的果實，是王振華在2018年前載下的樹。

回看那段時間，是新城盤子鋪得最大、增速最快的時候，2018年以黑馬姿態進入行業前10，不斷進入一些中西部新城市。

“開發端的毛利在下降。”王曉松表示：“最大的一個原因是我們在16、17、18年這三年規模擴張過程中，戰略性進入一些城市，相對來説更加激進。”

進入新城市的同時，新城人才儲備不足，新的團隊管理着更廣泛的城市數量和整個區域面積，但是整個團隊的兑現能力又沒有那麼強，再加上進駐過程中較為激進，所以產生了這樣的結果（低毛利）。

誠然，房地產行業在多項政策調控以及土地市場限制下，整體毛利率下降已經是不爭的事實，但新城15%的住宅銷售毛利率，相較於行業平均20-25%水平仍有進步空間。

以前文提到的四川省為例，新城四川公司2018年實現了100億簽約銷售，在2017-2018兩年間，新城首入四川並拿下了超過20個項目。

王曉松表示：“隨着城市深耕和區域調整，現有團隊的能力提升，整個盈利能力已經在逐步改善，要從低谷往上回升，可能需要一年左右的時間。”

目前，2020年物業銷售的毛利率已經有一定改善，確保在三年時間內新城的毛利率要達到行業的平均水平。

此外，隨着越來越多吾悦廣場入市營業創收，高毛利的收租生意將會為新城提供更穩定的利潤來源，也會隨着行業集中度的提升，重新迎來一段較好的日子。

2600億目標

2020年，新城合同銷售下降了7.33%，達到了年初定下的2500億元目標，但還是沒能守住前10，把位置讓給了世茂。

新城2020年在銷售上掉隊並不出乎市場意料，2019年黑天鵝事件後出售了不少即將入市銷售的優質項目，去年初業績會上管理層便打了預防針：“本來想要提的銷售目標是和去年持平，但考慮到疫情影響，一季度的影響就有大概10%，因此定了2500億的目標。”

新城並非沒有感受到焦慮，主要體現在兩個方面，一個是組織架構求變，另一個則是千億買地。

組織架構上，新城曾經住開事業部的負責人梁志誠上位公司總裁，旗下住宅開發事業部架構由原來的19個大區進一步收縮，具體下設包括滬蘇、華北、浙江、蘇南、華南、淮海、山東、蘇皖、湖北、豫陝、成渝、湖南、雲貴、皖贛等在內的14個大區。

拿地方面，2020全年新城共計新增土地儲備120幅，總建築面積為4139.41萬平方米，土地價款1254億，平均樓面地價為3031.11元/平方米，其中，商業綜合體項目新增土地儲備總建築面積為2478.92萬平方米。

1254億的拿地金額與2509億的銷售金額相比，比例接近50%，重新回到了2018年時正常的拿地節奏，減少了2019年暫停拿地和出售項目的影響。

另一方面，新城拿地單價從過去兩年的2300-2400元/平方米，上升到了3000元/平方米，拿地逐漸向高能級城市靠攏。

截至報告期末，新城擁有土地儲備1.43億平方米，可滿足未來2-3年的開發運營所需，其中一二線城市約佔公司總土地儲備的40%，長三角區域三四線城市約佔公司總土地儲備的30%。

據參會投資者透露，梁志誠也表示，有信心在2021年實現2600億元目標，今年可售貨值會4200億元左右，其中有3600億是在2020年末之前獲取，剩下500-600億在當年獲取入市。

“穩健不代表不增長，只是在合理的管控範圍之內能夠有最大化的增長。”王曉松談到：“目前整個負債是被總控的，條條框框很明顯，基本上未來也是很難有黑馬。”

三條紅線下，新城剔除預收賬款後的資產負債率74.12%（踩線）,淨負債率43.65%,現金短債比1.68，踩中一條紅線，處於“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過10%。

值得注意的是，新城2020年期末融資總額達到916.76億，同比增長近24%。6.73%的融資成本與去年相比變化也不大，和市面上優秀的中海、龍湖等房企仍有一定差距。

期內，惠譽、穆迪、標普等評級機構紛紛上調了新城的評級，或許會對公司未來的融資形勢改善有所影響。

王曉松則表示：“我們會提前達到綠檔的要求，這個已經有了一系列的計劃。”