來源： 觀點地產網
越夜越有機，説的便是地產行業的常態。
6月29日深夜，港交所披露了世茂服務控股有限公司的上市招股書，這也意味着繼世茂集團、世茂股份之後，許氏家族即將迎來第三個上市平台。
在去年召開的中期業績會上，許世壇曾公開表示：“2021年希望可以分拆酒店和物業單獨上市，這樣會更加體現我們企業的價值。”
相比起酒店業務，世茂物業板塊要先一步敲開資本市場的大門了。
早在去年8月份，世茂物業正式更名為“世茂服務”時，便有猜測稱世茂或許已經開始了分拆上市的籌劃。今年5月，世茂服務獲得了紅杉資本中國基金和騰訊共2.44億美元的戰略投資。
該筆戰投的引入，也同樣被解讀為世茂分拆物業平台的一個“加速信號”。
如今看來，一切早已有跡可循。
時間倒回2005年，一家名為“世茂天成”的公司成立，該公司彼時最重要的任務便是向控股股東世茂集團開發的物業提供物業管理服務，同步開展的業務板塊還包括社區增值服務及向非業主提供增值服務。
這正是世茂服務的前身，歷經15年發展後，為何會選擇在此時走出IPO這一步？
對此，控股股東世茂集團給出的解釋簡單而直接：“世茂服務的業務規模已增長至足以獨立上市，世茂集團董事會認為建議分拆對本集團及股東有利。”
據招股書披露，截至2019年12月31日，世茂服務合約總建築面積達約1.01億平方米，項目分佈於91個城市，管理物業項目184個，在管面積為6820萬平方米。得益於母公司的擴張，世茂服務業務範圍也拓展到了長三角、中西部、華南及環渤海經濟圈等多個地區。
從世茂集團的解釋來看，“規模”似乎是考量世茂服務能否分拆上市的重要指標。為了達到這一指標，無疑也讓世茂和同行相比顯得有些“姍姍來遲”。
能夠看到，和世茂規模相當的新城早在兩年前就已經完成了分拆，當時新城悦的在管面積只有3703萬平方米。
當然，每家企業的發展理念與節奏不盡相同，簡單對比某一時期的數據或許難以對企業的發展情況得到全面理解。
把時間線拉長到近三年來看，世茂服務是在2019年時擁有了較為明顯的規模提速。具體而言，2017年至2019年裏，世茂服務在管總建築面積分別為4260萬平方米、4500萬平方米和6820萬平方米，去年在管面積同比增幅超過了50%。
根據招股書的披露，“併購”無疑是世茂服務擴張的重要手段。2019年，世茂服務在管面積同比增長了2320萬平方米，其中併購獲得的面積達到了1610萬平方米，佔比近70%。具體包括收購海亮物業和泉州三遠，分別新增了1480萬平方米和130萬平方米在管面積。
進入2020年，世茂服務並未停下併購的腳步。數據顯示，世茂服務今年至今已經完成了對廣州粵泰、福晟生活服務、蘇州翀天、成都信誼等公司收購事宜，新增在管面積超過1450萬平方米。
不僅如此，招股書中還透露，世茂服務目前正就一家物業管理公司的潛在收購事項進行深入商討。截至招股書發佈的最後可行日期，世茂服務物業管理組合已覆蓋495項物業，合約總建築面積約為1.24億平方米。
併購一方面帶來了規模擴張，另一方面也影響着世茂服務的負債情況。截至2019年12月31日及2020年4月30日，世茂服務流動負債淨額分別為1.85億元及2.95億元。
其中，2019年主要系因重組而應付關聯方收購代價8.4億元及應付股息5.59億元，導致流動負債大幅增加。截至2020年4月30日錄得流動負債淨額，則主要是由於收購福晟生活服務所致。
另一方面，併購加速漸漸讓世茂服務對母公司的依賴程度下降。招股書中提到，世茂服務如今大部分收入來自獨立於控股股東或彼等各自聯繫人的第三方業主或第三方房地產開發商客户。截至2019年12月31日止年度，世茂服務67.6%的收入來自獨立客户。
從總收入情況來看，2017年至2019年，世茂服務分別錄得收入10.43億元、13.29億元和24.89億元，複合年增長率為54.5%；錄得利潤為1.09億元、1.46億元和3.86億元，複合年增長率為88%。
在世茂服務收入構成中，主要分成了物業管理服務、社區增值服務以及非業主增值服務三項業務。於2019年裏，世茂服務在上述三項業務中分別錄得收入11.99億元、6.49億元和6.41億元，分別佔總收入的48.2%、26%和25.8%。
雖然物業管理服務這一板塊仍是世茂服務最主要的收入來源，但這一情況或許會在未來發生改變。值得注意的是，2017年至2019年裏，物業管理服務收入佔比正在逐年下降，分別為70.4%、63.9%和48.2%。
增長較快的則是社區增值服務部分，近三年，世茂服務在社區增值服務板塊的收入分別為0.63億元、0.95億元和6.49億元，佔總收入的比例分別為6%、7.1%和26%。
與此同時，世茂服務近三年來毛利率分別為27.5%、29.4%和33.7%，大幅增加的主要原因便是社區增值服務收入貢獻佔總收入的百分比上升所致。
按照這一趨勢，社區增值服務或許將成為世茂服務未來新的收入增長點也未可知。
從各項數據上看，對於剛剛提交招股書的世茂服務而言，上市似乎不會存在太多阻礙。這無疑是其十多年發展歷程中頗為重要的一步，對於整個世茂集團而言，上市後的世茂服務也將成為進一步對接資本市場的重要臂助。
據瞭解，截至6月29日，世茂服務由世茂集團間接持有90%權益。按照計劃，待建議分拆及上市完成後，世茂集團將持有世茂服務不少於50%權益，後者仍然為世茂集團的附屬公司。