雅居樂多業務全面開花業績高增長“高息內房股”財務穩健備受資本肯定

《投資者網》葛凡梅

雅居樂集團控股有限公司（以下簡稱“雅居樂”,03383.HK）再次交出了一份亮眼的成績單。

8月18日，雅居樂發佈了2021年業績中報。數據顯示，今年上半年，雅居樂實現營業收入385.88億元，同比增長15.1%；淨利潤64.71億元，同比增長2.1%；股東應占利潤52.90億元，同比增長3.2%。從一系列的數據矩陣不難看出，雅居樂的“期中考”成績表現優異。

最近兩年，受新冠疫情及調控政策影響，中國房地產行業從增量時代過渡到存量時代，降負債、拓賽道、穩增長逐漸成為地產行業發展的主旋律，雅居樂無疑是行業中的範式樣本之一。

2021年上半年，在營業收入提升、利潤趨穩的同時，雅居樂憑藉穩健的財務管控及出色的綜合運營實力，實現核心指標持續向好、財務表現健康穩定、多元業務協同並進的高質量發展格局。

土儲供能強勁 銷售穩步增長

“公司上半年已實現了700多億預售金額，非常有信心完成全年1500億元的銷售目標。”在2021年中期業績發佈會上，雅居樂管理層信心滿滿。

雅居樂的發展預期，正在一步一步兑現目標。中報數據顯示，今年上半年，雅居樂實現預售建築面積484.8萬平方米，同比增長19.7%；實現預售金額753.3億元，同比增長36.7%，預售金額目標完成率達50.2%，完成全年目標指日可待。

2021年上半年，雅居樂預售貢獻來自逾80個城市的215個項目，其中新開售項目20個。按區域分佈來看，華南和華東佔預售面積的逾52%，按城市羣來看，作為戰略深耕城市羣的珠三角和長三角佔預售面積的逾48%。

正所謂“手有餘糧，心中不慌”，雅居樂擁有的豐富土儲，也為公司未來的銷售增長提供了強有力的保障。截至2021年6月30日，雅居樂於85個城市，擁有預計總建築面積為5295 萬平方米的土地儲備，不斷鞏固全國業務佈局，未來增長動力強勁。

其中，雅居樂持續推進“2+3+N”城市羣戰略佈局，粵港澳大灣區和長三角兩大戰略深耕城市羣土儲分別為1386萬平方米和696萬平方米，佔整體土地儲備的26.2%和13.1%。

2021年上半年，雅居樂通過招拍掛、勾地及股權收購等方式，新增22個優質項目，新增預計總建築面積為304.3萬平方米，對應樓面地價為每平方米7109元，確保未來利潤空間；通過產城融合及城市更新鎖定土地資源面積3787萬平方米。

與此同時，2021年上半年，雅居樂成功在多個一線城市取得新項目，包括首都北京門頭溝區項目及上海市松江區項目、廣東省中山市的馬鞍島項目。

多元業務協同發展 凸顯第二增長曲線

為應對中國房地產開發業務整體增長放緩的勢頭，許多房地產企業都積極開闢第二增長曲線，探索多元化的發展模式。

雅居樂是國內率先嚐試多元化發展模式的企業之一，從2015年開始着手佈局多元化戰略，2016年，公司正式從“雅居樂地產”更名為“雅居樂集團”，逐漸形成“以地產為主,多元業務協同發展”的營運模式。2021年上半年，在地產業務穩健增長的同時，物業管理及其他多元業務百花齊放，凸顯公司業務協同效應，駛入業績增長快車道。

中報數據顯示，2021年上半年，雅居樂物業管理及其他收入分別較去年同期上升57.1%及44.5%；多元化業務收入為64.96億元（已剔除關聯業務營業額），對雅居樂整體收入的貢獻佔比進一步提升至16.8%，同比上升4.2個百分點，第二增長曲線的上揚態勢日趨明顯。

具體來看，作為智慧城市綜合服務標杆品牌的雅生活表現不俗。今年上半年，雅生活完成對上海最大獨立第三方物業管理企業之一的民瑞物業服務（上海）有限公司股權的收購，進一步補足雅生活在上海、長三角地區的市場空白。

中報數據顯示，截至2021年6月底，雅生活錄得營業額62.47億元，同比上升56.1%；在管面積及合約面積分別為4.24億平方米及5.84億平方米。其中，來自第三方的合約面積佔比75.4%。

與此同時，雅居樂旗下的雅城、環保、商業、城更和房管等業務均實現穩健發展。數據顯示，今年上半年，環保集團錄得營業額為12.19億元，同比上升52.6%；商業方面錄得營業額2.85億元，同比上升17.9%，並於2021年5月1日迎來旗下首個雅樂系商業綜合體——花都雅樂城盛大開業；房管業務方面持續打造優質項目，項目累計總建築面積達1000萬平方米。城市更新已簽訂22個合作協議，重點聚焦大灣區，並深入華北地區及中原地區，已鎖定預計建築面積達1492萬平方米，鎖定貨值預計達人民幣4522億元。

從上述多元業務的業績表現可以看出，自堅定落實“以地產為主,多元業務協同發展”運營模式以來，雅居樂越顯活力。

核心指標向好 首獲境外投資級評級

近兩年，地產行業的調控愈發凸顯。隨着房企“三道紅線”、投銷比管控等政策的相繼落地，對房地產企業的財務管控、運營能力提出了更高的要求。

雅居樂也正在向這種高要求努力，2021年上半年財務指標進一步改善。其中，剔除預收款後的資產負債率為68.4%，較2020年末下降3.5個百分點；淨負債率較2020年末再度大幅下降15.7個百分點至45.3%；現金短債比為1.18倍。在“三道紅線”落地一週年之際，雅居樂僅用一年時間便實現“三道紅線”全面達標“綠檔”房企陣營。

數據顯示，截至2021年6月30日，雅居樂錄得期末現金為571.60億元，較2020年12月31日上升12.4%，流動性充足。此外，雅居樂獲得的1730億元銀行總授信額度中，約有870億授信額度尚未使用，這無疑也為公司發展提供了充足的資金保障。

在融資方面，雅居樂不斷降低融資成本，保持融資渠道通暢，持續優化債務結構。2021年6月，雅居樂悉數贖回到期的1億美元8.55%的優先永續資本證券，雅居樂管理層表示，其永續債規模將不再增加，並視情況適時贖回現存永續債。7月16日，雅居樂集團控股有限公司成功發行3.14億美元3.75年期可持續發展債券，票面利率為5.5%。這是雅居樂發行的首筆可持續發展債券，標誌着雅居樂邁出了可持續發展金融的關鍵一步，也體現了雅居樂在可持續發展上的建設成果。

數據顯示，2021年上半年，雅居樂繼續通過多元融資渠道進一步降低融資成本，平均融資成本較2020年底下降0.6個百分點至5.96%。

受益於公司穩健的財務管控和良好的業績表現，2021年上半年，兩大國際信用評級機構穆迪和標普雙雙調升雅居樂評級展望。其中，穆迪於2021年3月29日調升雅居樂集團控股有限公司評級展望為“穩定”,並確認其主體信用評級為“Ba2”；標普於2021年3月30日調升雅居樂展望至“穩定”,並確認其主體信用評級為“BB”級。評級展望的上調，充分説明了資本市場對雅居樂的業績及高質量發展態勢表示充分認可。

尤為值得一提的是，今年上半年雅居樂還首次獲得境外投資級評級。2021年6月3日，聯合國際發佈評級報告，授予雅居樂集團控股有限公司 “BBB-” 的國際長期發行人評級，評級展望“穩定”，這是雅居樂首獲境外投資級信用評級。聯合國際認為，憑藉持續多元化的收入來源、豐富的融資渠道，雅居樂未來盈利能力將繼續保持穩定，並高於行業平均水平。

雅居樂的穩健、均衡發展態勢進一步凸顯，公司也在積極回報投資者。中報顯示，雅居樂將派發股息每股0.50港元，與去年中期股息相同，派息比率30.4%，比率在行業領先。招銀國際研究稱“雅居樂料將成為相對穩定的高息內房股”，並與德銀、安信國際給予雅居樂“買入”評級；中金公司給予“跑贏行業”評級。（思維財經出品）■