首創置業：800億喊了三年丨年報風雲51

  樂居財經 程孟瑤 發自北京

  800億的銷售目標喊了3年，首創置業（02868.HK）還沒有完成。

  2020年，首創置業累計簽約金額約708.6億元，同比減少12.31%，銷售達標率為88.58%。克而瑞數據顯示，近年來首創置業的銷售排名一直在下滑，2020年下跌至第59名，下滑14位，而2015年和2016年，首創還在30強隊伍。

  利潤腰斬

  除了銷售目標未完成，首創置業淨利潤也持續走低。公司2020年實現營業收入212.48億元，較2019年微增2.22%。但淨利潤和歸母淨利潤雙雙遭腰斬，其中淨利潤為12.72億元，較2019年同比下滑50.49%；歸母淨利潤為9.82億元，較2019年的21.22億元同比減少53.72%。

  業績不佳，自然無法回饋投資者。2020年首創置業每股基本收益為0.01元，2019年同期為0.43元。公司方面表示，董事會決議不發派全年的末期股息，2019年則為每股0.17元。

  在發佈年報後，首創置業的股價也受到影響。3月30日首創置業股價低開低走，開盤即跌幅超過10%，收盤時報1.01港元/股，股價暴跌18.55%，總市值為44.07億元。

  4月1日，首創置業收盤於0.97港元/股，相比上一個交易日的收盤價下跌1.02%，總市值跌至42.32億。

  重組自救

  當然，影響市場對首創置業股價判斷的，還有3月29日首創置業發佈有關奧特萊斯業務重組的消息。

  消息顯示，首創置業及其全資附屬公司聚源信誠與首創集團簽訂意向書，首創置業將向首創集團轉讓旗下全部奧特萊斯業務，包括從事綜合體奧特萊斯物業項目的首創鉅大及首創置業其他奧特萊斯項目。

  年報顯示，首創置業奧特萊斯綜合體的代表項目包括北京房山奧特萊斯項目、海南萬寧奧特萊斯項目、浙江杭州奧特萊斯項目、湖北武漢奧特萊斯項目、山東濟南奧特萊斯項目、雲南昆明奧特萊斯項目等。

  奧萊業務重組後，首創置業擬集中資源發展住宅及非奧特萊斯物業業務。

  環京困境

  而回顧首創置業上市以來在非奧特萊斯物業業務的戰略佈局，總讓人覺得“一直在錯過”。

  年報顯示，2020年首創置業在京津冀區域實現銷售金額 309.5 億元，同比下降 36.9%，佔比下降17.0%至43.7%，這一方面是由於企業着力外拓，縮減了環京區域的投資，另一方面也有環京區域調控趨嚴的原因。長三角區域實現銷售金額 217.4 億元，同比上升 11.7%，佔比上升6.6 個百分點至 30.7%；粵港澳區域實現銷售金額 36.5 億元，同比上升 20.8%，佔比上升 1.4個百分點至 5.2%；其他區域實現銷售金額 145.1 億元，同比上升 56.4%，佔比上升 9.0 個百分點至 20.5%。

  業內人士認為，由於首創置業對京津冀地區尤其是北京地區的銷售依賴度較高，使得公司的銷售業績更易受政策的衝擊而產生波動。此外，從長期角度來看，過於依賴一兩座城市的房地產市場並不利於公司實現衝規模的目標，這為首創銷售業績的持續掉隊留下了隱患。

  業績重度依賴環京的首創置業，2017年走出環京區域以來，其他區域對業績貢獻份額逐步上升，但首創在其地區的佈局較為分散，且投資不足，沒有持續性，這在一定程度上也影響了公司的銷售額。

  以成都為例，公開資料顯示，早在2007年首創置業就進入了成都，並且在2008年加大在成都加大拿地，但2008-2013年，首創並沒有追加拿地，而是到了2014年和2015年才重新加碼成都，2016年和2017年，首創又在成都土地市場消失，2018年和2019年又重回土拍市場，而2007-2016年，成都市場為首創帶來了100多億元的銷售業績，成績並不算差，這樣斷斷續續的投資可以説直接影響了首創在成都的品牌影響力。

  2020年，首創新獲北京、南京、重慶、武漢、青島等地共10個項目，土地投資額人民幣189.9億元，總建築面積419.6萬平方米，平均土地溢價僅2.6%。其中三大核心城市圈投資額人民幣138.9億元，佔比達73.2%，但環京依然是重頭戲。

  而歷史資料顯示，首創首次進駐重慶是2008年，首進武漢則是2015年，在長三角地區，2006年首創進了無錫，2007年進了蘇州，但都沒有進行持續性投資和深耕，這樣的“錯過”也讓首創不斷掉隊。

  以債還債

  2020年，首創置業税後毛利率約為24%，與2019年的33%相比減少9個百分點，公司方面表示，主要原因是報告期內物業開發銷售業務毛利率降低。

  2020年首創置業營業收入有所增長但同時利潤指標卻大幅下降，主要有三個原因：第一，一級土地開發的掛牌及售價均受疫情衝擊有所下降，對應收入及利潤率均受影響；第二，疫情導致線下消費渠道受阻，奧特萊斯業績表現不佳，且企業主動減免租金總額超 1 億元，致使投資業務利潤額大幅下降；第三，投資收益由2019年的35.8億元大幅下降 56.0%至 15.7 億元。 

  伴隨着毛利率降低的還有首創的債務壓力。

  儘管首創置業的平均融資成本由2019年的5.4%進一步下降至5.1%，但公司債務壓力並不小，頻繁的融資推高了有息負債的規模，以及與之同步的利息支出，2015年初-2020年末，首創共發行了27筆人民幣債券，在2020年9月，僅有4筆歷史債務結清。

  年報顯示，報告期內首創置業淨資本負債率是127%，較去年的同期下降了34%，公司有息負債為974億元，比年初947億元增長了27億元，增幅2.9%。另外，首創置業的永續債規模為123.92億元。

  在三道紅線方面，到2020年末期，首創剔除預售款以後的淨資產負債率為71.3%，同比下降3.3個百分點；淨負債率為127%，現金短債比為1.13，仍踩中兩條“紅線”。

  最新消息顯示，面對未來2個月內 50.9億元的到期債券，近期首創置業也在通過頻繁發行債券應付。

  4月7日，首創置業再次發行24.3億元的5年期公司債，票面利率為3.97%，全部用於償還到期的公司債券本息，包括19首業01、19首業02、19首業04。