楠木軒

地產代建規模將達萬億元量級 綠城管理第二增長曲線靠“流量變現”?

由 欽慶敏 發佈於 財經

資本市場果然喜歡“輕資產”,“代建一哥”綠城管理控股如約登陸港交所,並以上市首日股價漲幅超過30%的戰績,以及“中國代建第一股”的地位寫進中國房地產發展歷史。一時之間,代建儼然成為地產“白銀時代”的“金牛”業務。

“代建”作為房地產行業近期的網紅詞,資本市場對其是陌生的。在綠城管理控股(以下簡稱綠城管理)的上市闖關過程中,有投資者還曾追問,後期是否會將業務觸角延伸至物業管理。

“不排除將來有這個可能性,但現階段還是要聚焦‘代建’主業,加大流量規模。” 綠城管理CEO李軍向《證券日報》記者表示,利潤是和流量相伴的,在未來的競爭格局中,綠城管理要圍繞客户需求,深化資本代建、管理諮詢、資產管理等創新型業務,加快“流量變現”,逐步構建一個平台化、自循環的業務生態。

未來市場滲透率

有望超過20%

應該説,從第一個商品房項目入市發展到現在年15萬億元的銷售規模,鮮有哪個行業如房地產一般有如此大體量,而從房企業務體系內孵化出的帶有先天“輕資產”基因的細分行業,且在資本市場形成氣候的很少見,如果説物管行業算一個,接下來有可能就是代建了。

代建業務,是房地產行業專業化分工的“果實”,指擁有土地、資金的委託方,尋找擁有品牌能力和品質營造能力的代建方,一起進行項目開發和銷售,共同盈利。

中國最早的代建業務誕生於27年前廈門的政府代建工程,此後開始有開發商承接政府代建項目,但真正規模化發展是在近10年間。2010年9月份,為了解決2009年叫板萬科而產生的人力過剩問題,綠城開啓了“輕資產開發服務之路”的代建業務。只不過沒想到,短短10年,這一場“不想裁人”的實驗,讓綠城的代建成長為“中國代建第一股”。

過去10年至今,綠城管理可謂一路穩坐行業頭把交椅,但後來者也在追趕。2015年至2019年,代建行業的收入及淨利潤增長迅速,年複合增長率分別為34.9%及37.8%。從市場份額來看,2019年國內代建行業整體收入為90.6億元,前五大代建公司市場份額佔比為55.3%,前十大代建公司市場份額佔比為75.7%,其中,綠城管理2019年代建業務收入為19.9億元,市場份額佔比排名第一,為22%。

目前來看,“千億房企”為代建行業主要競跑者,綠城、建業、金地、濱江、雅居樂等30多家房企正搶食這一“萬億元量級”蛋糕。總體格局為,頭部房企因其難以分享全部土地紅利而不太感興趣、中型房企靠砸重金以小股操盤模式急擴規模,中小房企則更可能成為代建企業的委託方。

“從行業大週期發展來看,保守估計每年10萬億元規模(地產開發行業),按照歐美模式下,代建滲透率可做到20%-30%估算,代建行業銷售規模在2萬億元-3萬億元之間。”李軍表示,綠城管理作為頭部企業,市場份額與其同步比例的話,就是4000億元-6000億元的規模,這意味着還有10倍以上的發展空間。

市場尚有發展空間、平滑週期能力強,毛利率高,資本市場給予認可,看似這是一門“好生意”,但卻也讓投資者有所擔憂。

毛利率連續三年

超40%下的“焦慮”

從招股書的負債與現金數據可見,截至2019年底,綠城管理淨利率為18.6%,遠高於地產開發行業目前平均10%的淨利率水平。2017年-2019年,綠城管理的槓桿比率分別為1.9%、1.1%和幾乎為0;毛利率分別為56.8%、50.2%和44.2%,遠高於重資產地產開發業務20%至30%的行業水平。

有意思的是,同為代建行業,各個企業的盈利情況卻是參差不齊。2019年,格力地產的受託開發項目毛利率是17.6%,濱江集團房產項目管理服務的毛利率是19.33%,綠城管理的毛利率是44.2%。

從這一角度看,“中國代建第一股”頗有實力。此外,從頗受投資者看重的ROE指數看,2017年-2019年,其淨資產收益率分別為61.4%、50.3%、26.7%。

這一串數字背後,是綠城管理上市首日市盈率16.84倍的內在邏輯,即在2020年至今港股上市房企平均市盈率6.48倍和物管公司平均市盈率30.3倍之間。對投資者來説,頗為糾結的是,在可見的行業天花板下,商業模式是否能升級,盈利渠道是否能拓寬,護城河如何挖深?

對此,有業內人士稱,從成長角度來看,地產存量時代的來臨給社區服務帶來確定性增長空間,在管面積增長之外,第二增長曲線是增值服務,但代建業務盈利模式較為固定,主要以管理費和超額收益為主,目前主要賺取的是中小開發商的利潤,而中小房企利潤空間本就在不斷被壓縮,未來利潤增長速度持續性存疑。

作為綠城管理CEO,李軍是深刻思考過這個問題的。他向《證券日報》記者表示,“綠城管理不是傳統的房地產企業,它更像是一家互聯網公司,背後的邏輯是打造了一個基於利益相關者文化的平台。未來,我們可能不去賺代建的錢,而是賺流量的錢。”

而據《證券日報》記者觀察,從目前綠城管理佈局的業務來看,基石業務源自政府代建,市場下行期可保證業務規模和穩定現金流,是“穩壓器”;商業代建是毛利高且擴張較快業務,是目前收入的主要來源;第二增長曲線寄望於“流量變現”的其他服務業務。

第二增長曲線

靠“流量變現”?

事實上,綠城管理上市募資的主要用途之一就是開拓新的其他服務業務,即“透過內生式增長,及對沿代建價值鏈下游的經挑選業務,進行戰略收購,拓展公司的業務、發展公司的商業資本代建、開發公司的生態圈,作為一個整合由優質物業開發供應商提供的全面服務的平台經營。”

結合當前的市場格局,有業內人士向《證券日報》記者表示,地產代建行業現階段可行的“流量變現”主要來自三個渠道。

一是現金流量,按照工程進展節點都會有資金作為預收賬款從代建企業手裏經過,利潤和流量會隨之產生;二是金融流量,當應收的代建費達到一定流量後,就可以以供應鏈金融方式為委託方提供資金支持;三是提升供應鏈上兄弟單位的業務流量。比如2017年綠城管理收購了一家甲級設計院,當時產值不到2000萬元,隨着業務規模擴大,2018年就達到了1億元。

值得一提的是,從某種程度上看,綠城管理是行業標準的制定者,握有代建4.0的綠星標準,諮詢服務、知識體系輸出都可創造收益。再者,房地產行業有進入“大不良時代”的趨勢,在資本代建實踐過程中,綠城管理發現了更多不良資產處置的商機。

用兩個關鍵詞描述,就是“搭建服務平台”和“流量變現”,似乎這也是代建行業繼續走向“專業化”發展的方向之一。不過,搭建服務平台需要巨大的流量,是行業龍頭企業才有機會挑戰的,這或許就是李軍對綠城管理能跑贏競爭者的“自信”。

不過,作為綠城體系內第三家上市平台,短期內擴大規模,增厚利潤還是主要目標。正如綠城中國董事局主席張亞東向《證券日報》記者所示,在未來,綠城中國是急先鋒的角色,重資產板塊在被限價的形勢下,毛利率普遍在降低,而綠城管理作為輕資產,毛利率更高,希望未來可以反哺重資產板塊。

不管怎樣,目前來看,綠城管理IPO後,搭建了信任體系,開始走上裂變之路,或者正如李軍所説,“這個公司有無限的可能”。但對於業內來説,其是否能為代建企業蹚出一條成熟發展路徑尚待後市觀察。

來源:證券日報