物業行業潛力來自在管規模增長 創新能力滯後是最大風險

來源： 每日經濟新聞

疫情加速了物業價值的發現，也掀起了物業股的熱潮。

目前已有30家物業管理企業在主板上市，其中27家在香港上市，3家登陸A股市場。今年還有10餘家企業已經交表，業內預計明年上市公司會突破50家。同時，物業股股價和估值也呈現高企態勢。近日，《每日經濟新聞》記者專訪了仲量聯行大中華區企業評估總監陳銘傑。

行業潛力來自在管規模增長

今年在新冠疫情的衝擊下，公眾對於公共健康的關注度大幅提升，物業管理業務的需求增加，物業行業的服務範圍也更為廣泛，各物業企業也藉此時機提供了眾多增值服務項目。

陳銘傑表示，近年房地產市場進入存量階段，物業需求也在逐步升高，這些因素都令市場對物業行業的收益前景持樂觀態度。在城鎮化率、人均居住面積不斷提升，以及政府後勤服務推向市場等大背景下，物業行業市場規模將維持增量發展，物業股還有潛在增長空間。

“資本市場看重的主要是物業企業的成長潛力。這股潛力的最大來源便是各物業公司在管面積規模的不斷增長。近年來眾多物業企業的在管面積數據上均錄得較大幅度增長，而達成這波增幅的路徑主要有三個：第一，大部分上市的物業公司具有房地產背景，承接地產母公司的開發物業可以使物業管理公司獲得穩定收入；第二，利用資本優勢進行收併購，這些收併購除了能幫助物業企業實現在管面積的快速增長，也給企業機會接觸到更多客户，為業務延伸及拓展奠定基礎；第三，第三方物業拓展，進一步擴張企業規模。另外，隨着基礎服務收入以及客户基數的擴大，物業企業的增值服務拓展也有了發展契機，為企業增值帶來更大的想象空間。”陳銘傑説。

增值服務是未來發展方向

除了傳統的物業服務項目，目前物業企業增值服務種類繁多，既有案場、工程、顧問諮詢等非業主增值服務，也有為業主帶來的個性化專項服務，如家政、社區金融、零售、房屋租售和裝修、社區培訓等。近年，物業企業的增值服務收入佔比穩步上升，且毛利率顯著高於基礎物業服務，同時各物業企業也不斷增大對增值服務的資本投入。根據公開信息披露，物業企業上市募集資金的用途中有10%～20%用於增值服務拓展。

陳銘傑表示：“這意味着在不遠的將來，增值服務將成為物業企業新的營收增長點。”

未來，增值服務還將繼續扮演重要角色。談到具體的增值業務，陳銘傑説：“就我們項目所見的拓展途徑，主要包括以下幾種：一是自主研發，如彩生活旗下的彩之雲平台。二是通過收購併購模式達成，如綠城物業在2019年完成了對Montessori Academy早教機構56%的股權收購。三是探索式小股權投資模式，如南都物業以增資入股的方式認購浙江安邦護衞集團5%股權。儘管增值服務是未來發展的方向，但畢竟其經營環境、商業模式還是與傳統物業行業相去甚遠，因此我們也建議客户對相關項目進行定期估值檢視，以便了解投資是否與預期相符。”

技術的發展也為物業企業提供了降本增效的途徑。隨着5G與物聯網等新技術的發展成熟，物業企業的智能化升級能更快捷地為業主及住户帶來優質服務體驗，物業企業也紛紛推出各類智慧平台，幫助業主足不出户便可享受報修、查費繳費、訂餐、洗衣、購物等優質服務，與此同時也為企業帶來了更多利潤，實現雙贏。

另外，非住宅物業也提供了較大想象空間，商業物業的管理費用通常較高，但其產生的回報也更顯著。陳銘傑指出，機場、地鐵站、醫院等公共物業，則因為涉及到專業設備的維護工作和保障公共場所安全等硬性指標，在技術方面的准入門檻較高，但也因此較其他類型項目更為穩定。企業應對自身可提供的業務技術進行分析，權衡利弊風險，再決定將向哪方面的市場進行業務拓展。

當下最大風險是創新能力滯後

很多物業公司都選擇了收併購來完成自己規模的迅速擴張，許多擬上市物業企業在招股書中也會表示使用募集金額來進行收併購。

對此，陳銘傑評價道：“企業收併購的決定其實更多是出於企業發展戰略的考慮。比如有的收併購是以擴大規模、實現經濟上的規模效應為目的的，利潤指標是否能夠有所提升的確是一個重要標準，但對於一些以進入新市場、開拓新業務線為目的的收併購，短期利潤指標相比之下似乎就沒有那麼重要的參考意義了。因此，衡量物業企業的收併購決策，還是應該回到企業發展戰略本身，考慮目標公司是否真正符合企業的發展需求，能否與企業的戰略部署相契合。”

陳銘傑還表示，物業企業當下最大的風險是在創新、科技方面的滯後。目前，許多新的科技可以與物業服務結合，假如物業企業不及時加入科技創新行列，業主們將會選擇投入其他物業公司懷抱。同時，社會對物業行業的認知仍需提升，這在一定程度上影響物業費收取，而這正是影響一家物業公司財務情況的最重要因素。