信用貸進入房地產系違規
這樣的購房套路請當心
本報記者 趙瑩瑩
手握300萬元現金，就可以買600萬元的房子，只需還點兒小利息，“以小博大”成本低且毫無風險——這是中介機構給購房人王偉(化名)描繪的情景。隨着北京樓市逐步回温，一些不具備資質的機構近期在市場上四處活動，先打着低息貸款的幌子讓購房人“入套”，再以先墊資、後申請信用貸的方式讓其“上車”。專家表示，信用貸的資金進入房地產屬於違規。以高槓杆的方式買房，購房人不僅要承受巨大的還款壓力，還可能影響個人徵信。
以低息貸款“請君入甕”
“解決購房各環節需求資金，放款迅速。”近期忙着看房的王偉，正是被這樣一則廣告吸引上“套”的。王偉看中了一套位於四環外、總價600萬元的二手房，可他手頭的現金只有300萬元，再加上自己的情況只能按二套貸款，王偉面臨高首付、高利率、錢不夠的窘境。
“有沒有什麼首付少、利息少的購房方式？”第一次和機構工作人員溝通，王偉就提出“少花錢”的要求，而對方很快就給出小微企業低息貸款的方案。按其所説，目前各銀行對小微企業貸款都有扶持政策，王偉只需註冊一家小微企業，就能申請低息貸款，每月還款額比房子出租所得的租金還要低，“至於您沒有公司也沒關係，我們這兒提供一條龍服務，都可以辦理，您可以先考慮一下。”
利息比租金還低，這句話深深打動了王偉。很快，他就決定見面詳談。也是在這次談話中，工作人員改了口徑，提出使用信用貸的新方案，理由是申請信用貸更容易，放款速度更快，利率依然比商業貸款的利率低。
“完美鏈條”實際風險極高
按照中介機構的説法，王偉的買房流程有四步。首先，他拿出300萬元的現金，機構再墊資300萬元，全款買下他心儀的那套房子。按照目前的交易速度9天內能辦完手續，按8%的月利率，王偉要繳納約5萬元的墊資利息。接着，王偉拿着房本去幾家銀行申請信用貸，貸出300萬元用於歸還機構墊資，並支付辦理費用5萬元。第三步，王偉將名下的這套二手房出租“以租養貸”。貸款3年後，王偉向銀行歸還300萬元的本金，或者再用房本申請貸款套現。
手頭現金做首付—中介墊資全款買房—以房本抵押申請信用貸—歸還墊資並按月還利息—再拿房本抵押……在機構人員的口中，這是一條可以重複的“完美鏈條”，而王偉通過此就可“以小博大”，以極低的成本得到一套房。
用300萬元買下600萬元的房子，支付的利息成本64萬元，聽起來比商業貸款確實要低。然而，中介機構口中的鏈條真的完美麼？業內人士否定了這種以高槓杆購房的方式。
“首付貸、消費貸、信用貸、經營貸款等信貸資金流入房地產市場，這本身就屬於明令禁止的違規行為，銀保監會也多次強調，堅決糾正貸款違規流入房地產行為。”中原地產首席分析師張大偉表示，以信用貸的資金買房，其用途和貸款合同規定的用途是不符的，一旦被銀行查到將會影響申請人的徵信記錄。與此同時，相比於商業貸款，信用貸屬於短期貸款，貸款額度通常在30萬元至50萬元，且年限一般只有3年。“若想以信用貸的方式貸出300萬元，就像某些機構所説，要從多家機構同時申請信用貸，在監管趨於嚴格的環境下，風險極高，可操作性不強，後期還款壓力也非常大。”張大偉説。
高槓杆不適合普通購房人
這條“完美鏈條”其實還暗藏其他風險。記者仔細算了一筆賬後發現，按照8%的月利率，300萬元的墊資款單日利息是8000元，一週是5.6萬元，一個月就是24萬元。一品牌中介經紀人告訴記者，在業主所賣房屋沒有銀行抵押的情況下，全款購房人從購房資質審核到完成過户大約需要一週時間。如果業主所賣房屋存在銀行抵押的情況，得先完成解抵押，才能再走購房資質審核等流程，慢的話可能需要1個月。換句話説，機構人員給出的5萬元墊資利息的預算，只是最理想狀態下的最低支出。一旦房屋交易過程中遇到任何意外情況，拉長了交易週期，所支付的利息將遠高於5萬元。
“高槓杆的模式並不適用於普通購房人，特別是在目前樓市處於平穩期的時候，有自住或改善需求的購房人更沒有必要使用這種高槓杆的模式，建議理性購房。”張大偉説。
高槓杆買房鏈條
首付
中介墊資
全款買房
房本抵押
信用貸還墊資
3年內還款
風險
1、信用貸用於買房，其用途和貸款合同規定的用途不符，一旦被銀行查出，將會影響申請人的徵信記錄。2、貸款年限短，利率高，還款壓力較大，三年還300萬元，實際月供接近10萬元。3、小機構墊資利息非常高，買房交易週期一般比較長，墊資的利息成本將遠高於宣傳中的預算。號稱墊資9天利息5萬，一不小心，變成墊資一月利息24萬。